Квартирный навес
Как новосибирские девелоперы решают проблему затоваренности на рынке новостроек
В Новосибирске остаются непроданными 15,5 тыс. квартир в сданных домах и 59 тыс. — в строящихся, что на 40% больше оптимального уровня. При этом ввод многоквартирного жилья в сибирском мегаполисе в 2025 году упал на 27,5%. Еще сильнее — на 32,5% — снизилось число выданных ипотечных кредитов на новостройки в условиях отсутствия массовой программы льготной ипотеки и высокой ключевой ставки. В этих обстоятельствах застройщики вынуждены предпринимать дополнительные усилия для активизации продаж и пересматривать характеристики и сроки вывода на рынок перспективных проектов.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Рынок покупателя
По данным независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, у новосибирских застройщиков остаются 74,5 тыс. непроданных квартир, из которых 15,5 тыс. — в уже сданных домах. Год назад этот показатель составлял 71,5 тыс. квартир, а пять лет назад — 28 тыс. квартир, из которых 3 тыс. — в сданных домах. Оптимальный уровень предложения от застройщика эксперт оценивает в 45-50 тыс. квартир. Еще около 17-20 тыс. квартир сейчас находится у инвесторов.
«Новосибирский рынок новостроек переживает период затоваренности, хотя острота проблемы понемногу спадает. Еще полгода назад у застройщиков было 76,6 тыс. непроданных квартир. Среднемесячные текущие продажи составляют — 1,7 тыс. квартир.
Коэффициент поглощения без учета инвестиционных квартир — 43 месяца или 3,5 года. Это ярко выраженный "рынок покупателя"»,— отметил Сергей Николаев.
По его словам, большой выбор квартир от застройщика в сданных домах — идеальный вариант для покупателя: «все "плюшки", которые есть при покупке новостройки, остаются, и риски уходят в ноль».
В 2025 году в Новосибирске было введено в эксплуатацию 1,1 млн кв. м многоквартирного жилья. По сравнению с 2024-м показатель снизился на 27,5%. Всего за прошлый год было сдано 86 многоквартирных домов (МКД), рассчитанных на 19 431 квартиру. Годом ранее — 104 МКД на 24 778 квартир.
Не та ипотека
«Новосибирская область находится на 10 месте среди регионов РФ по объемам жилищного строительства. Сейчас возводится порядка 3,5 млн кв. м. При этом по населению регион занимает 16 место. На одного жителя Новосибирской области приходится 1,25 кв. м в стройке, это в 1,5 раза больше, чем в целом по России. И это одна из причин "затоваренности" на рынке нового жилья»,— объяснил управляющий агентством недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский.
Однако главную причину в падении спроса на новостройки эксперты и участники рынка видят в отмене массовой программы льготной ипотеки в июле 2024 года. В результате в 2025 году количество ипотечных кредитов на новостройки снизилось сразу на 32,5%, констатирует Сергей Николаев.
По данным Сибирского банка ПАО «Сбербанк», основным драйвером ипотечного кредитования в 2025 году в регионе стала семейная ипотека под 6% годовых, на которую пришлось почти 80% от объема выданных кредитов. «Фактически общедоступную льготную ипотечную программу — "Господдержка-2020" — на рынке заменила ипотека с господдержкой для семей с детьми.
Во второй половине года динамика выдач ускорилась из-за постепенного снижения ключевой ставки и опасений по поводу ужесточения условий выдачи семейной ипотеки»,— отметили в пресс-службе банка.
Неопределенность по новым условиям выдачи семейной ипотеки активизировала покупателей, у которых вопрос покупки жилья был на паузе, отметили в Сбере. В результате, по данным Сергея Николаева, до 50% сделок, которые могли состояться в первом квартале 2026 года, были проведены в четвертом квартале 2025-го.
Размер ипотечного кредита на приобретение первичного жилья за год не изменился и в среднем составил 5,2 млн руб., отметили в Сбербанке. Более половины ипотечных кредитов в 2024 и 2025 годах приходилось на однокомнатные квартиры — 52,2% и 54,3% соответственно. «Двушки» в новостройках приобретались в ипотеку в 33% случаев. Оставшаяся доля — более габаритные объекты с тремя и более комнатами. В 2025 году в Новосибирской области ипотеку брали в среднем на 24,5 года.
Ближе к покупателю
Затоваренность на рынке новостроек побуждает девелоперов предпринимать дополнительные усилия для стимулирования продаж. «Используем максимально широкий финансовый и маркетинговый инструментарий. Ускоренное наполнение счетов эскроу дает эффект в снижении банковской ставки по проектному финансированию»,— сказал «Review. Сибирь» генеральный директор ГК «Поляков» Илья Поляков.
В условиях падения платежеспособного спроса компании пришлось пересмотреть квартирографию в новых проектах. «Сейчас основной массе покупателей интересна нарезка поменьше»,— констатировал господин Поляков. В результате, если в 2024 году ГК «Поляков» завершила строительство лишь одного дома в квартале «Основатели», то в 2025-м ввела жилые комплексы «Характер» и «Новаторы», а также два последних дома в «Основателях». В декабре 2025 года компания вышла на новую площадку — «12 дворов» у наукограда Кольцово. Участок площадью более 18 га ГК «Поляков» планирует застроить за семь-восемь лет.
Высокий, на уровне 2024 года, объем продаж девелоперской компании «Брусника» позволили поддержать рассрочка и сервис обмена. В общем объеме продаж компании до трети сделок в 2025 году приходилось на обмен.
«Компания самостоятельно выкупает у клиента квартиру, если требуется — гасит ипотечный кредит. Вырученные от продажи средства клиент направляет на покупку новостройки.
До сдачи дома клиент может оставаться в уже проданной квартире. Это позволяет сделать переезд комфортным»,— рассказали в «Бруснике».
Всего в 2025 году «Брусника» продала в Новосибирске 1517 квартир против 1530-ти в 2024-м. Наиболее популярными оказались однокомнатные квартиры площадью 40-50 кв. м (кухня-гостиная и спальня) и двухкомнатные 60-70 кв. м (кухня-гостиная и две спальни). «Этот год также подтвердил устойчивый спрос на нестандартные квартиры — на первых и последних этажах с террасами, отдельным входом, двумя или тремя уровнями. Таких квартир в разных проектах до 10% от общего объема»,— подчеркнули в компании.
В 2025 году «Брусника» запустила проекты «Лебедевский» и «Город-на-Озере», завершила проект «На Декабристов» и продолжала реализацию проектов «Мылзавод», «Евроберег» и «Пшеница».
Чтобы обеспечить необходимый уровень продаж, девелоперы вынуждены больше тратить на рекламу и платить повышенный процент риэлторам. При этом многие участники рынка работают на грани себестоимости и продают за счет низкой цены. Кроме того, часть проектов «поставлена на паузу». «Зачем начинать строить что-то новое, если не распродал уже построенное. Застройщики концентрируются на том, чтобы уменьшить число нераспроданных квартир»,— отметил Сергей Николаев.
Тень банкротства
Участники рынка не предвидят заметных позитивных изменений на рынке новостроек Новосибирска в 2026 году. Тем более, что власти ужесточили условия по семейной ипотечной программе — с 1 февраля 2026 года Минфин вводит правило «одна льготная ипотека на одну семью» вместо «одна ипотека в одни руки».
«В текущей ситуации резкого роста спроса не предвидится, 2026-2027 годы будут "рынком покупателя"»,— считает Александр Чернокульский из «Жилфонда».
По оценке экспертов, до 30% жилья в Новосибирске строится с нарушениями сроков ввода. Учитывая, что власти решили не продлевать мораторий на отмену штрафов за нарушение сроков ввода, это грозит девелоперам финансовыми проблемами, вплоть до банкротства. Правда, по решению правительства, до 31 декабря 2026 года будет действовать отсрочка, которая позволит застройщикам не выплачивать неустойки владельцам жилья.
«Мы ожидаем роста доли рыночных ипотечных программ. Определяющим фактором для этого станет дальнейшее снижение ключевой ставки, что сделает жилищные кредиты более доступными и позволит реализоваться накопившемуся спросу, отложенному из-за высоких ставок»,— отметили в Сибирском банке Сбербанка. По данным кредитно-финансовой организации, с начала 2025 года объемы кредитования по рыночным программам росли в среднем на 22% в месяц, а рекордные показатели были зафиксированы в октябре — 1,4 млрд руб. Для сравнения, в январе 2025 года объем рыночных выдач составил 180 млн руб.
«Штрафы за срыв сроков и увеличение НДС до 22% ускорят рост себестоимости жилищного строительства. Прибыль застройщиков стремится к статистической погрешности, что приведет к дальнейшему снижению вывода новых проектов. Без передела рынка обойтись не удастся»,— заключил Сергей Николаев.
