Продолжая тему реконструкции Москвы, хочется отметить, что во всех наших предыдущих обзорах, посвященных историческому центру города, в большинстве своем рассматривались здания и сооружения — памятники архитектуры прошлых веков. При этом мы практически не говорили об объектах, построенных уже в советскую эпоху. Тем не менее многие из таких зданий сегодня также нуждаются в обновлении. Одним из таких проектов является реконструкция знаменитых "книжек на Калининском". Она должна начаться в соответствии с вышедшим на этой неделе распоряжением Юрия Лужкова "О капитальном ремонте, реконструкции и дальнейшей эксплуатации высотных зданий #15, 17, 19, 21 по ул. Новый Арбат".
Небоскребы, небоскребы...
Четыре книжки на Новом Арбате, получившие в свое время ласковое название "вставная челюсть", были построены в конце 60-х и стали предметом гордости властей, поскольку воплощали собой вкусы того периода. В то время 24 тыс. м2 каждого из этих четырех зданий оккупировали союзные министерства и ведомства. Одно из зданий занимал Верховный Совет, а в остальных "сидели" по два министерства. Сейчас, в связи с упразднением большинства министерств и ведомств, этот огромный "чиновничий муравейник" оказался разоренным. Большая часть площадей "книжек" занята новыми арендаторами — всевозможными бюджетными организациями и коммерческими структурами.
Прежние арендаторы с любовью относились к своим конторам и по мере сил поддерживали их в хорошем состоянии. Надо заметить, что это было несложно, поскольку в каждом здании сидели один, максимум два хозяина. Теперь же ситуация сильно изменилась, арендаторов на Новом Арбате заметно прибыло. Кроме того, публика там достаточно разношерстная, интересы у каждого свои и до состояния зданий, в общем, никому дела нет.
Одновременно с застройкой Калининского была создана и единая коммуникационная система для эксплуатации "книжек". Были и специальные хозяйственные службы, следившие за ее исправностью. Но все осталось в прошлом: ныне эти службы развалились, и следить за зданиями пока некому. Кроме того, не прошли бесследно для зданий и октябрьские события: сильно пострадали верхние этажи высоток.
Так что сейчас состояние зданий и всех инженерных коммуникаций просто катастрофическое. Как показало обследование высоток, инженерные системы, обеспечивающие эксплуатацию зданий, устарели и находятся в аварийном состоянии (например, зарегистрированы аварийные посадки лифтов с пассажирами на ловители). С этажа на этаж можно попасть только на лифтах, которые работают чрезвычайно плохо: люди зачастую просто не могут попасть на работу. На фасадах зданий имеются трещины, расхождение швов; подавляющая часть офисных помещений по техническому уровню не соответствует необходимым требованиям.
И разумеется, денег в бюджете на поддержание высоток в нормальном состоянии нет, не говоря уже об изыскании средств на крупномасштабную реконструкцию. Арендная плата большинства арендаторов сегодня чисто символическая. А на реконструкцию четырех зданий общей площадью 100 тыс. м2, по оценкам специалистов, требуется около $200 млн.
Люблю я планов наших громадье
Итак, в очередной раз возникла проблема поиска внебюджетного финансирования реконструкции. В результате возникла идея создания АО "РЭНА" с участием городских властей (Москомимущества и Управления высотных зданий) и одной из крупнейших российских фирм "Альфа-Эко", которая взяла на себя организацию и обеспечение льготного кредитования проекта. В соответствии с принятым распоряжением мэра "О капитальном ремонте, реконструкции и дальнейшей эксплуатации высотных зданий #15, 17, 19, 21 по ул. Новый Арбат" на АО "РЭНА" возлагаются функции заказчика-застройщика, который и будет осуществлять капремонт, реконструкцию и последующую эксплуатацию зданий. По согласованию с Москомимуществом возврат кредитов, привлеченных под этот проект, будет обеспечиваться за счет увеличения арендных платежей, перерасчетом которых займется Москомимущество сразу же после начала реконструкции.
Сам же процесс реконструкции будет осуществляться на основе контракта между АО "РЭНА" и московским правительством. Причем разработанный механизм финансирования позволит не только использовать средства непосредственно на проведение строительных работ, но и направлять некоторую их часть в бюджет уже на стадии реконструкции. Связано это с тем, что новые арендные ставки на реконструируемые площади будут устанавливаться сразу, а не после окончания реконструкции всего здания. Таким образом, по подсчетам специалистов, около $3 млн ежегодно городской бюджет будет получать уже на этапе реконструкции. А после ее завершения доходы увеличатся до $5-6 млн.
Предполагается, что реконструкция будет производиться поэтажно, без выселения работающих в зданиях арендаторов, путем путем их "волнового" перемещения. Первым будет реконструироваться дом #21 (тот, который ближе к Садовому кольцу), как наиболее пострадавший в октябре 1993-го. Второй этап реконструкции — организация сервисного обслуживания этого здания. Третий — ремонт остальных трех зданий одновременно, и наконец, четвертый этап — организация единой системы эксплуатации и сервисного обслуживания всего комплекса. Предполагаемый срок реконструкции каждого здания — 2-3 года, время окупаемости — 3-3,5 года.
По словам организаторов проекта, высотки предполагается превратить в высококлассные бизнес-центры с централизованным сервисным обслуживанием европейского уровня. То есть управление и обслуживание арендаторов во всех четырех зданиях будет осуществляться из единого центра (единая система охраны, бизнес-услуг, дополнительный сервис). Весь менеджмент будет осуществлять АО "РЭНА".
Специалисты полагают, что превратить новоарбатские книжки в специализированные бизнес-центры класса Americom, Park Place или ЦМТ чрезвычайно сложно. Тем не менее организаторы проекта надеются, что после завершения реконструкции здания на Новом Арбате смогут стать одними из наиболее престижных офисных центров в Москве. А унылость архитектуры (которую никакой капремонт не скрасит) с лихвой компенсируется блестящим местоположением.
Разумеется, качество отремонтированных помещений сразу же скажется и на уровне арендных платежей. С начала реконструкции арендная плата увеличится на $400 за 1 м2 в год. По окончании реконструкции арендная плата, скорее всего, будет примерно на том же уровне, что и для помещений высшего класса в Москве — от $700-800 за 1 м2 в год.
Скорее всего, не каждому сегодняшнему арендатору по карману будет дальнейшая аренда помещений в высотках. По словам специалистов компании-застройщика, всем нынешним арендаторам после завершения срока аренды предоставится преимущественное право пролонгации договоров, но уже по реальной цене отремонтированных помещений.
По оценкам экспертов Ъ, реконструкция Нового Арбата — один из наиболее значительных московских проектов. Во-первых, речь идет о реконструкции зданий уже современной постройки. Во-вторых, реконструируются значительные площади, причем без консервации объекта и отселения арендаторов. И наконец, инициатором проекта стала российская фирма, взявшая на себя организацию финансирования и управление объектом.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА