Эпоха точных решений и осознанного роста

2025-й для стрит-ритейла стал годом, когда рынок окончательно перешел в режим выжидания и точечных решений. Спрос со стороны арендаторов остается сдержанным и предложения «с запасом» рынок не дает — новых качественных помещений за последние годы появилось кратно меньше.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В цифрах рынок стрит-ритейла по итогам 2025 года выглядит так. Вакантность в городах-миллионниках держится на уровне 7–9%, практически без изменений к прошлому году. В торговых центрах показатель стабилизировался в диапазоне 8–11%. Для сравнения: в 2022–2023 годах в отдельных локациях вакантность доходила до 10–12%, а в доковидный период считались нормой уровни 4–6%. Это говорит о том, что стабилизация произошла давно, но дальнейшего движения рынок пока не получил.

Спрос также остается сдержанным.

Количество сделок аренды в 2025 году выросло всего на 3–5% год к году, что скорее отражает инерционную активность, чем разворот тренда.

Рост носит точечный характер: его формируют общепит и сервисные форматы в центральных районах городов-миллионников, тогда как fashion-ритейл и непродовольственные категории остаются осторожными. При этом арендные ставки по-прежнему отстают от накопленной инфляции на 20–30%, а переоценку объектов сдерживает высокая стоимость финансирования и ставка Банка России.

Ключевым фактором текущего равновесия остается предложение. Ввод новых торговых площадей в 2024–2025 годах находится на минимуме за последние 10–15 лет и в 2–2,5 раза ниже средних показателей 2016–2019 годов. Девелоперы практически не запускают спекулятивные проекты — экономика новых объектов на фоне дорогих денег остается предельно напряженной. Рынок живет за счет перераспределения существующих площадей, а не за счет расширения.

В таких условиях запуск новых проектов для арендаторов остается дорогим.

Совокупные затраты на открытие точки стрит-ритейла в 2025 году выросли на 30–50% по сравнению с 2021 годом, а в сегменте общепита — в 1,5–1,7 раза.

Сроки выхода на операционную окупаемость сместились с привычных 18–24 до 30–36 месяцев, и при текущих арендных ставках многие модели просто перестают сходиться. Поэтому до 70% сделок аренды сегодня — это релокации, оптимизация или перезапуск существующих концепций, а не массовый выход новых брендов.

Дополнительное давление оказывают последствия ухода иностранных сетей в 2022 году. Часть площадей так и не получила полноценной замены, и в отдельных локациях рынок фактически сузился на 5–10% по эффективному спросу, особенно в сегменте фешен. Это усиливает ощущение паузы: рынок не падает, но и не расширяется.

При этом важная особенность именно 2025 года — первые слабые сигналы оживления. После нескольких снижений ключевой ставки арендаторы начали осторожно наращивать активность. В ряде центральных локаций спрос вырос на 8–12%, прежде всего за счет общепита и локальных сетей. Пока это не разворот тренда, а минимальные изменения, но они задают направление. При столь низком объеме нового предложения даже умеренное восстановление спроса формирует фундамент для будущего роста. И в этом смысле текущая замерзшая фаза выглядит не слабостью рынка, а его накоплением перед следующим циклом.

Рост есть, но только в «правильных точках»

По итогам года спрос можно описать так: аккуратный, точечный рост на хорошие локации. Не «везде понемногу», а именно там, где понятен трафик и понятна экономика.

Например, в исторических центрах городов-миллионников рост активности заметен на улицах с устойчивым пешеходным потоком и сформированной ресторанной средой — таких как Патриаршие пруды, Никольская улица или Рубинштейна. Здесь арендаторы готовы заходить даже при высоких ставках, потому что локация снижает предпринимательский риск и позволяет быстрее выйти на операционную окупаемость.

Второй сегмент, где спрос ощутимо оживился,— жилые районы с высокой плотностью и сформированным средним классом.

В Москве это отдельные кластеры в Хамовниках и на Ленинградском проспекте, в регионах — центральные кварталы Екатеринбурга и Казани с активным локальным трафиком. Здесь растет интерес со стороны сервисных форматов и общепита «у дома», которые лучше всего чувствуют себя в условиях сдержанного спроса.

При этом локации без устойчивого трафика, вторые линии и новые районы без сформированной среды остаются вне этого движения. Рынок в 2025 году четко показывает: спрос возвращается не на метры, а на проверенные места, где экономика работает даже в фазе паузы.

Отдельный фон 2025 года — доходы в реальном выражении фактически стоят на месте, поэтому и потребительский спрос не разгоняет ритейл, а вместе с ним не разгоняется и рынок помещений. Однако, по мнению ряда аналитиков, это формирует более ответственного и лояльного покупателя, который ценит качество сервиса и уникальность предложения.

Кто чувствовал себя сильнее, а кому было тяжелее

В структуре спроса в 2025 году принципиальных изменений не произошло — рынок по-прежнему держится на форматах с предсказуемым трафиком и понятной экономикой. По оценкам брокеров и управляющих компаний, до 65–70% всех новых открытий в стрит-ритейле пришлось на четыре категории: общепит и кофе, цветы, пункты выдачи заказов и продукты. Если смотреть на занимаемые площади, их доля немного ниже — около 55–60%, но именно эти форматы формируют основную инвестиционную и арендную активность года.

Наибольшую долю по количеству сделок в 2025 году занял общепит и кофе — порядка 30–35% новых открытий, прежде всего в формате небольших кафе, пекарен и демократичных ресторанных концепций.

Пункты выдачи заказов стабильно держат 15–18%, несмотря на насыщенность,— за счет высокой оборачиваемости и минимальных требований к помещению. Продуктовый ритейл занимает 12–15%, а цветочные форматы — около 5–7%, но именно они часто становятся «якорем» для небольших локальных локаций.

Эта структура спроса — почти универсальная формула последних лет, и в 2025-м она окончательно закрепилась. В условиях высокой стоимости запуска и длинных сроков окупаемости рынок выбирает не идеи, а устойчивость.

На этом фоне слабее всего чувствуют себя форматы, которым нужна свобода для эксперимента. Под «экспериментальными» в 2025 году в первую очередь подразумеваются нишевые концептуальные магазины, шоурумы локальных брендов, mixed-форматы с неочевидной моделью монетизации, гастропроекты без сетевой поддержки и lifestyle-пространства, где доход строится не на потоке, а на событии. Именно эти форматы чаще всего откладывались, замораживались или закрывались еще на этапе расчетов. Год в целом прошел под знаком сокращения рискованных запусков и отказа от тестирования гипотез «в лоб».

Отдельный показательный сюжет 2025 года — история с мини-форматами в продуктовом ритейле. С одной стороны, крупные сети вроде X5 Group и «Дикси» действительно продолжают активно развивать компактные магазины у дома. Для них мини-формат — это часть масштабной системы: логистика, ассортимент, IT и маркетинг уже выстроены, а высокая оборачиваемость компенсирует низкий средний чек.

С другой стороны, у отдельных игроков мини-форматы не выдержали экономику.

Так, «Вкусвилл» в 2024–2025 годах активно закрывал небольшие точки, популярные несколько лет назад. Причина не в формате как таковом, а в изменившихся условиях: рост затрат на персонал, аренду и логистику при ограниченном трафике сделал часть мини-магазинов нерентабельными. Там, где мини-формат не встроен в крупную экосистему и не опирается на масштаб, он перестает быть устойчивым.

В итоге 2025 год четко разделил рынок. Сильнее чувствовали себя те, кто работает на понятном потоке и в масштабируемых моделях. Тяжелее — те, кто строит бизнес на экспериментах, эмоциях и ожидании быстрого роста. Рынок не наказывает за смелость, но в фазе паузы он требует точности. И именно это стало его главным фильтром в прошедшем году.

Скидки уже не инструмент, а привычная среда

Прошедший 2025 год подтвердил тренд последних пяти лет: скидки (20–30% от базовой ставки) и послабления остаются нормой, потому что арендаторы не выходят на рынок массово, а это давит на спрос. При этом ключевой перекос никуда не делся: ставки давно отстали от инфляции и роста себестоимости строительства, но догонять рынок им мешает дорогая стоимость денег и низкая инвестиционная активность.

Главная интрига уже за пределами 2025-го: если ставка продолжит снижаться и доходность вкладов станет менее привлекательной, аппетит к ритейл-проектам начнет расти. Причина проста: качественных новых помещений за последние три года построено в разы меньше. В 2024–2025 годах рынок переживает один из самых низких уровней ввода коммерческих площадей за последние 10–15 лет.

По оценкам консалтинговых компаний и девелоперов, совокупный ввод торговых и стрит-ритейл площадей сократился на 50–70% по сравнению с доковидным периодом 2016–2019 годов.

Свободных площадей мало, а значит, при росте спроса возможны ажиотаж и ускоренное выравнивание ставок. Оценка горизонта — рост аренды на 25–40% в ближайшие два года. Это открывает возможности для инвесторов и арендаторов, чтобы закрепиться на лучших площадках до начала существенного роста ставок.

Удержаться и улучшать, но не демпинговать

С точки зрения действий собственников наиболее выигрышной стратегией выглядит не гонка за любой ценой, а:

• выжидание и аккуратная индексация (в рамках 3–5%);
• вложения в комфорт покупателей (создание удобных пространств для пребывания, озеленение, детские комнаты, дополнительный паркинг и другое);
• минимальные улучшения, которые делают помещение более привлекательным для трафика.

Смысл этой стратегии в том, чтобы не уйти в сильный демпинг на слабом рынке, а подготовить объект к моменту, когда спрос станет заметнее.

Также в 2025 году усилилась требовательность к локации и качеству решения. Если раньше магазин действительно мог работать в любом месте, потому что спроса хватало на всех, то теперь цена ошибки несоизмеримо выросла. На арендаторов и инвесторов одновременно давят: рост электронной торговли, рост налогов и сжатие предложения денег на рынке.

В результате нужны понятные локации с хорошим пешим трафиком, а маркетплейсы продолжают сокращать пространство для локальных игроков — прежде всего в сегментах одежды, детских товаров, зоотоваров, товаров для ремонта и стройки, поскольку эти товарные группы пользуются максимальной популярностью среди россиян для совершения дистанционных покупок.

Данные как новый фундамент для роста

Прошедший год еще раз показал разрыв: ритейлеры активно внедряют технологии, включая ИИ, для анализа ассортиментной матрицы, а вот в подборе локаций рынок заметно отстает. Мы уже наблюдали попытки внедрения ИИ-инструментов — например, запуск умного поиска, однако такое решение пока не стало массовым. В целом мы наблюдаем, что продукты, связанные с ИИ в недвижимости, пока не дают очевидного эффекта.

При этом сама потребность стала острой: факторов, которые нужно учитывать при проработке проектов, стало сотни — и вручную качественно обработать такой массив данных все сложнее. Новая логика рынка: выигрывает не тот, кто быстрее берет площадь, а тот, кто точнее считает потенциал. Сейчас консервативный подход и внимание к локации выглядят более рациональной стратегией, чем попытка «ускориться» в неподходящий момент.