Один из самых известных и разрекламированных проектов доступного жилья — поселок "Благово", который построен Национальной жилищной корпорацией, подконтрольной депутату Госдумы Александру Лебедеву. Корреспонденты "Жилого дома" попытались понять, действительно ли жилье в этом поселке так доступно, как об этом заявлял депутат.
Иллюзия бросовых цен
Быстро возведенный поселок "Благово", инвестором строительства которого выступила Национальная жилищная корпорация (НЖК), обещал перевернуть представления о загородных малоэтажных объектах недвижимости, став самым дешевым из вновь построенных поселков. Без ущерба для комфортности проживания в нем.
Если рассматривать поселок как пилотный, демонстрирующий возможности появления реально доступного жилья в Московской области, то место для его возведения выбрано довольно странно. Слишком близко к столице — всего километрах в 20 от МКАД по Ярославскому шоссе, где даже самые дешевые строительные технологии будут тут же нивелированы земельной дороговизной. Добавим к этому довольно большие для проектов класса "эконом" примыкающие к домам участки (14-15 соток) и площади самих коттеджей (184-239 кв. м) — на выходе получаем $250-300 тыс. за домовладение. Собственно говоря, именно по этим ценам сейчас и продавались до недавнего времени дома в "Благове", хотя на начальных этапах строительства цены были на 20-25% ниже.
В принципе эти цены укладываются в границы экономкласса, ближе к верхней планке. Например, аналитическая служба корпорации "Инком" (один из крупнейших коттеджных застройщиков Подмосковья) усредненной ценой коттеджей в поселках экономкласса, расположенных по тому же Ярославскому направлению, считает $182 тыс. Правда, поселки экономкласса располагаются дальше от МКАД и имеют меньшую площадь объектов и участков земли.
В общем-то и "Благово", будучи рядовым поселком экономкласса, не привлекло бы к себе столько внимания, если бы не обнародованные Александром Лебедевым умопомрачительные цены — $500 за квадратный метр площади дома. На самом деле цена оказалась втрое выше. Однако депутат подразумевал только коробки дома, без учета привязки к земле и коммуникациям. "На самом деле ситуация с ценами связана еще с тем, что "Благово" с самого начала не являлось стопроцентным проектом НЖК,— рассказал нам председатель совета директоров Национальной жилищной корпорации Александр Овчинников.— Мы вошли в этот проект, когда над ним работал другой собственник, причем то были уже даже не первые руки, а третьи. Нам принадлежит лишь 50% домов. И хотя поселок архитектурно выстраивался по единой схеме, но цель участия в нем компаний была разная. Мы хотели апробировать в рамках этого проекта возможность создания в России доступного жилья, а наш сопартнер рассматривал его как коммерческий проект. Это привело к тому, что в одном поселке на дома, построенные по одним и тем же технологиями, цены оказались разные, отличающиеся чуть ли не в два раза. Что и вызывало активное непонимание. Для нас это стало хорошим уроком. Больше мы не станем в рамках одного и того же проекта объединять коммерческое и социальное строительство". Напомним, что к пониманию этой же истины девелоперы, занимающиеся возведением многоквартирного панельного жилья, пришли уже давно.
Задний вход
Надо сказать, что разговор с руководством НЖК состоялся практически в последний момент перед подписанием номера, а до этого в течение месяца мы не могли с ними связаться. Изначально мы планировали посетить "Благово" и вместе с представителями девелопера, и вместе со сторонними специалистами, работающими в сегменте загородного экономкласса, чтобы составить полную и объективную картину, насколько подобного рода проекты уместны и конкурентоспособны. Но тут начались не вполне понятные осечки: доступное жилье оказалось недоступным в самом прямом смысле слова. В поселок нас пускать не захотели ни под каким видом — ни как журналистов, ни как покупателей.
В пресс-службе НЖК отказ мотивировали тем, что все руководство компании находится в тотальных командировках, а без их визы в "Благово" не пускают. А риэлтер Ирина, единственная из НЖК работающая по этому объекту, поведала, что уже месяц действует внутреннее распоряжение, предписывающее пропускать в поселок лишь по предварительной заявке, причем на согласование заявки требуется 10-15 дней. Она же сообщила, что сейчас в наличии имеется около пяти коттеджей по цене от $250 тыс. И посоветовала для начала подъехать к поселку и посмотреть на благовские коттеджи через забор, потому что они нравятся далеко не всем. Так мы и поступили, рассудив, что если даже нас не пропустят через ворота, то нет в России такого забора, в котором не было бы дырки.
Территория "Благова" вплотную примыкает к учебной базе ФСБ, соседствует со старой деревянной застройкой села Нагорное и поселком Жуковка (это не та самая Жуковка, естественно, а другая), изобилующим кирпичными домами. Рядом с ними похожие на дачи дома "Благова" выглядят несколько несолидно. Впрочем, солидность — это не самое важное потребительское качество.
Через ворота нас и впрямь не пустили. Пройти самостоятельно сквозь массивное ограждение периметра из бетонных плит невозможно. Однако с противоположной от ворот стороны попасть внутрь поселка может любой желающий: забор местами полуразобран, а местами состоит из металлических прутьев, достаточно широко расставленных.
Дома как на ладони. Двухэтажные разноуровневые и одноэтажные с мансардами и гаражом, отделанные вагонкой, основной цветовой акцент вносит кровля треугольных крыш. Смотрятся достаточно аккуратненько, но неброско, как немного выцветшие васильки в поле ржи. А данные им производителем женские имена ("Ольга", "Татьяна", "Людмила", "Светлана", "Надежда") навевают ассоциации с ураганами. Действительно, от впечатления, что это всего лишь декорации, избавиться достаточно сложно. Возможно, впечатление обманчиво?
Управление с двумя неизвестными
Производят эти дома в заводских условиях (на единственном в России Заводе объемно-модульных зданий в Переславле-Залесском). Наружные стены домов — из клеедеревянного каркаса, заполненного утеплителем (минеральными плитами), а фасады обшиты фанерой. Данная технология более привычна для дачных коттеджей. Гастарбайтеры, с которыми мы говорили на территории "Благова" (они занимаются там отделкой готовых домов), утверждают, что из-за особенностей конструкции стен проблемы возникнут даже тогда, когда нужно будет забить в стену простой гвоздь: иногда он не может там зафиксироваться. Хотя сами жители именно по поводу строительной технологии негативно высказываются крайне редко. Они имели возможность с ней достаточно внимательно ознакомиться еще до покупки дома
А вот одно преимущество домов такого типа неоспоримо — это скорость сборки. Они возводятся всего за десять дней с учетом навески фасадных элементов. Что касается цен строительства (в данном случае $500 за квадратный метр), то они вполне укладываются в обычную рыночную стоимость. Средние цены на деревянные дома, построенные по разным технологиям, не так уж и сильно различаются. Например, коттедж (без учета землеотвода) из клееного бруса может обойтись в $800 за 1 кв. м, из массива бруса — от $450, из оцилиндрованного бревна — от $510.
Впрочем, высокоскоростная технология возведения домов в определенном смысле сыграла и злую шутку. Часть жителей достаточно быстро заселилась в свои дома, а часть продолжила строительные работы. Напомним, что к домам прилегают довольно большие земельные участки, которые так и хочется облагородить. Однако свойства местной почвы таковы, что на ней приживутся далеко не все растения. Поняв это, один из жителей захотел завести на свой участок несколько грузовиков чернозема. Но управляющая компания попросила оплатить "дорожные расходы" за прохождение по территории поселка крупногабаритной техники. Что хозяину дома совершенно не понравилось. В управляющей же компании пояснили, что дороги в "Благове" уже поменяли на постоянные и после тяжеловесной техники их придется ремонтировать. Недовольство высказывали и жители домов, расположенных на соседних участках. Часть из них уже проживают в своих владениях, а обитать бок о бок со стройплощадкой и шумной техникой им совсем не хотелось. "Мы действительно теперь понимаем, что заселять людей на стройплощадку нельзя",— говорит Александр Овчинников. Точно так же, как нельзя не оговаривать с покупателями то, как они собираются видоизменять приобретаемую ими недвижимость. И схему реализации поселка вполне можно было бы выстроить так, чтобы учесть все интересы.
Сектор без газа
Много сложностей возникло и с коммуникациями. Так, например, водопровод планировали тянуть от системы водоснабжения учебной базы ФСБ, которая, напомним, находится через забор от "Благова". Об этом имелась соответствующая договоренность. Однако когда дошло дело до начала работ, выяснилось, что водонапорная башня за давностью лет сгнила, а глубинный насос сломался. Вполне понятно, что урегулирование этих вопросов потребовало и временных, и финансовых ресурсов.
Однако главная проблема поселка "Благово" — это не вода, а газ. Вообще говоря, девелопер, задумывая строительство поселка, обычно газификацию прорабатывает в первую очередь, поскольку в отличие от всех прочих коммуникаций именно ее согласование отнимает максимальное время. Да и когда проект еще только анонсировался, наличие в нем центральных коммуникаций четко оговаривалось. В части домов люди уже живут, однако в ноябре газа в поселке еще не было. В соседствующем с "Благовым" микрорайоне Строитель (обособленное поселение, входящее в состав Жуковки), высказали большие сомнения по поводу возможности газификации. По их словам, пропускная способность проходящего по этому участку Московской области газопровода уже исчерпана. Лимитов не осталось даже для подключения двух последних домов самого микрорайона Строитель. В планах строительство нового газопровода есть, но пока это только планы. К слову, в самом Строителе сейчас выставлена на продажу половина кирпичного дома площадью около 180 кв. м за $290 тыс. С магистральным газом. Некоторые из тех, кто ранее приобрел жилье в "Благове", уже приходили прицениваться и рассказывали, что подумывают продать принадлежащие им коттеджи.
Решив дополнительно уточнить причину проблем с газификацией "Благова", мы обратились в "Мособлгаз", ожидая услышать нечто похожее, что рассказали в микрорайоне Строитель. Однако ответ обескуражил еще больше.
"В ГУП МО "Мособлгаз" от Национальной жилищной корпорации по вопросу газификации поселка "Благово" в Пушкинском районе официальных обращений не было в течение последних двух лет,— пояснил заместитель главного инженера, начальник производственно-технического управления ГУП МО "Мособлгаз" Евгений Шумейко.— Вызывают удивление и "компетентные" комментарии о технической возможности действующих газопроводов от поселения Строитель, которое никакого отношения к поселку "Благово" не имеет. Предлагаю Национальной жилищной корпорации все-таки обратиться в ГУП МО "Мособлгаз" и получить достоверную информацию от специалистов".
Узнав об этом комментарии, в НЖК сильно удивились и высказали следующее предположение. "Возможно, в имеющихся в "Мособлгазе" документах значится не НЖК, а первоначальный собственник земельного актива,— сказал Александр Овчинников.— На самом деле газ в поселке будет в самое ближайшее время. Я уверяю, что он там будет не позднее середины декабря, и приношу извинения жителям поселка, что раньше урегулировать это вопрос не получилось. Изначально проблемы с газом были также связаны с документацией. Хотя технические условия на подключение первоначальным собственником и были получены, но не был выделен земельный участок на строительство газораспределительной станции. А мы эту ошибку своевременно не обнаружили. Было и еще несколько подобных нюансов. На сегодняшний же момент вся система газоснабжения поселка имеется, трубы к каждому домовладению подведены, все в полном соответствии с техническими условиями. И мы рассчитывали, что газ в поселке подключат две недели назад. Однако когда перед самым подключением явились проверяющие, то отметили, что нормы по безопасности изменились, в частности в каждом доме кроме металлической вытяжки должна иметься еще небольшая форточка с решеткой, без нее систему газификации у нас не примут и газ не подключат. Кроме того, попросили передвинуть некоторые строительные вагончики (ведь работы по благоустройству еще продолжаются), которые оказались над газовыми ветками, заложенными на шестиметровой глубине. Эти недостатки мы сейчас и устраняем. Хотя это задача не инвестора, в роли которого наша компания выступает, а генерального подрядчика, которым является дочерняя структура сособственника земельного ресурса. Но мы сейчас вынуждены взять на себя эти функции генподрядчика, чтобы выполнить свои обязательства перед жителями поселка".
Безусловно, у каждого проекта бывают свои слабые места. С большим количеством проблем столкнулась и Национальная жилищная корпорация, для которой "Благово" стало испытательным полигоном для воплощения идеи доступного жилья. Однако покупатели, наверное, рассчитывают за свои средства получить не проблемы, а пригодные для проживания дома. Надеемся, что НЖК сумеет выполнить свои обещания.
Александр Лебедев теперь будет строить доступное жилье не в ближнем Подмосковье, а в дальних регионах
По площади дома в "Благово" отвечают скорее стандартам бизнес-класса, чем "эконома"