По логике курортной агломерации

В Ставропольском крае объем строительства жилья в 2025 году увеличился на 8%. Самый заметный прирост — в 1,6 раза — наблюдался в Кисловодске. При этом покупательский интерес к недвижимости сократился на 13% год к году. Эксперты прогнозируют рост цен на жилую недвижимость в регионе.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

За год объем строительства жилья в Ставропольском крае вырос на 8% — до 1,9 млн кв. м, рассказали Guide «Итоги года. Северный Кавказ» в консалтинговой компании Macon. «При этом в Ставрополе показатель сократился на 2%, и доля регионального центра упала с 53 до 48%. Город и так характеризуется высокой девелоперской активностью, насыщен предложением, поэтому в текущих условиях высоких процентных ставок не показал прироста»,— отмечает директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская.

По словам аналитика, объем строительства увеличился там, где прежде девелоперская активность была низкой. Самый заметный прирост отмечен в Кисловодске — в 1,6 раза, после чего доля города в общем объеме строительства в регионе достигла 10%. Умеренная динамика (по несколько домов) наблюдалась в Ессентуках, Михайловске, Невинномысске, Георгиевске, Лермонтове. В Пятигорске объем строительства остался стабилен, на него приходится 13% рынка.

Как рассказали в министерстве строительства и архитектуры Ставропольского края, по предварительным данным, в январе—ноябре 2025 года в регионе ввели в эксплуатацию около 1,8 млн кв. м жилья, что составляет 95,2% от аналогичного показателя прошлого года. Сокращение произошло за счет ИЖС, сдача МКД осталась на уровне 2024 года.

«Годовой план по жилищному строительству перевыполнен почти на 40%. Современное и комфортабельное жилье строится по всему краю. Среди территорий, лидирующих по объемам ввода жилья,— Ставрополь, Шпаковский муниципальный округ, Предгорный округ, Ессентуки, Пятигорск, Кисловодск, Железноводск, Минеральные Воды и Георгиевский округ»,— уточнили в ведомстве.

Основатель и руководитель HCB Hotels Consultancy Brokerage (инвестиционно-гостиничный консалтинг) Ангелина Самадова считает, что Ставропольский край живет логикой растущей курортной агломерации: рынок жилья, туризм и санаторно-курортная инфраструктура тесно взаимосвязаны. «На Кавказских Минеральных Водах это особенно видно: регион работает на пределе мощности по приему турпотока, что и разогревает спрос на недвижимость»,— комментирует эксперт.

Основатель инжиниринговой компании «Элемент», член-учредитель Ассоциации «Нотех» Алексей Лукьянчиков рост объема строительства связывает с восстановлением деловой активности на Ставрополье. «Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья сохранился примерно на уровне прошлого года, так как застройщики работали более осторожно и ограничивали запуск новых очередей, акцентируя внимание на завершении действующих объектов»,— считает эксперт.

Спрос в сторону ликвидности

По данным Macon, спрос на жилую недвижимость в Ставропольском крае по итогам 11 месяцев 2025 года оказался на 13% ниже аналогичного периода прошлого года. Ольга Змиевская констатирует, что на покупательской способности негативно сказались высокие ставки по рыночным ипотечным программам, сделавшие данный инструмент фактически недоступным. Поддержку рынку оказала только «семейная» программа. «В Ставрополе падение составило 23%, в Пятигорске — 36%. Но в городах, где наконец появилось новое предложение, спрос показал прирост. Так, в Кисловодске число сделок увеличилось на 30%, в Железноводске — на 43%»,— рассказывает собеседница «G».

Многие покупатели заняли выжидательную позицию, наблюдая за движением ключевой ставки, говорит руководитель агентства «НБ-консалтинг» Наталья Балаева. Часть уже сделала выбор и ждет лишь ее снижения. Доля ипотечных сделок сократилась с 80 до 20%.

«Самые популярные лоты — однокомнатные квартиры. Это основная стратегия инвестирования. Их легче сдать в аренду, при необходимости продать или сохранить жилье для детей. Основной запрос — это квартиры от застройщика с ремонтом. У нас в Ставрополе таких застройщиков мало, в отличие от соседних регионов. Более того, однокомнатные варианты очень быстро реализуются, и необходимости делать предложение с ремонтом для девелоперов просто не возникает»,— поясняет эксперт.

Советник генерального директора ГК «Эвилин» Владимир Ткаченко отмечает, что помимо классических требований к надежности, качеству и срокам сдачи, важны умные планировочные решения, энергоэффективность и интеграция объекта в окружающую среду.

«Например, важно уделять внимание использованию износостойких материалов, современным дизайнерским решениям в общественных пространствах, а также созданию функциональных зон, таких как эксплуатируемые кровли с зонами отдыха»,— рассказывает участник рынка.

Одним из главных трендов на рынке недвижимости является усиление значения инфраструктуры — от парковок до публичных пространств, подтверждает Ангелина Самадова. Она отмечает, что спрос сместился в сторону ликвидности: покупатель выбирает либо малые форматы под сдачу, либо метры в проектах рядом с рекреацией и санаторно-курортной инфраструктурой. «Это чистая гостиничная логика: считается не площадь, а конверсия метра в доход»,— подчеркивает эксперт.

Продавец уступит

В Ставропольском крае квадратный метр за год подорожал на 7%, при этом в разных районах динамика отличалась, рассказывает Ольга Змиевская. Так, в Ставрополе цена выросла на 11%, Минеральных Водах — на 14%, Невинномысске — на 8%, а в Пятигорске и Кисловодске, напротив, упала на 4 и 13% соответственно. «В основном на динамику цен оказывает влияние инфляция, подталкивающая вверх себестоимость. Снижение на отдельных рынках обусловлено выходом на рынок новых проектов с изначально более низкой ценой»,— поясняет эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Алексей Лукьянчиков среди причин удорожания жилья назвал увеличение себестоимости работ, рост затрат на инженерную инфраструктуру, а также повышенный спрос на комфорт-класс. По словам эксперта, самыми дорогими остаются лоты с улучшенными планировками, увеличенными площадями и развитой инфраструктурой в южных и центральных районах Ставрополя. Бюджетный сегмент — это небольшие квартиры в периферийных локациях и пригородных проектах.

Наталья Балаева отмечает, что, несмотря на снижение спроса, за счет роста цен на первичную недвижимость и коммерческие площади объемы привлеченных инвестиций в квадратные метры увеличились. Вторичное жилье дорожает медленнее, а собственники, которым важно быстрее выйти на сделку, при торге с покупателем готовы хорошо уступить.

«Самые дорогие локации — это дома современной концепции, закрытые территории с собственной инфраструктурой, а также уникальной планировкой и современными решениями. Самым бюджетным остается старый фонд»,— рассказывает эксперт.

По словам Владимира Ткаченко, с момента старта продаж стоимость квадратного метра в новых проектах девелопера выросла примерно на 10–15%. Он добавляет, что самым дорогим лотом в текущем портфеле группы компаний является квартира в ЖК «Дубровский» с террасой на первом этаже стоимостью 21 млн руб. Меньше всего стоила квартира в ЖК «Красный металлист» на раннем этапе продаж девятой очереди — от 3,5 млн руб.

Доходность зависит от стратегии

По словам Ольги Змиевской, рынок Ставрополя сейчас насыщен предложением, он показывал хорошую девелоперскую активность в предыдущие годы. Города КМВ отставали от него в этом отношении и сейчас получили шанс догнать региональный центр. В них имеется потенциал для наращивания рынка, считает эксперт.

Наиболее ликвидными и рентабельными для инвестиций Владимир Ткаченко считает одно- и двухкомнатные квартиры в качественных новостройках, предназначенные для последующей сдачи в аренду. «Средний срок окупаемости таких вложений, по нашим оценкам, составляет семь-восемь лет с учетом текущей рыночной арендной ставки и роста стоимости объекта. Мы также отмечаем интерес инвесторов из других регионов — Краснодарского края, Ростовской области, Москвы и Подмосковья, для которых ставропольский рынок предлагает более низкий порог входа при сохранении потенциала доходности»,— говорит собеседник «G».

Наталья Балаева утверждает, что предложение сегодня превышает спрос, а значит, рынком управляет покупатель. «Самые выгодные инвестиции в ликвидный объект: однокомнатные варианты, коммерческие помещения. Конечно, важна локация. Также пиком запроса стали загородные дома для посуточной аренды и организации отдыха. Сроки окупаемости и доходность зависит от стратегии инвестирования. В любом случае прогнозы роста стоимости недвижимости — в районе 40% в ближайшую пятилетку»,— объясняет руководитель агентства «НБ-консалтинг».

Ангелина Самадова говорит, что инвестиции в жилье в Ставропольском крае — это рынок со сроком окупаемости 7–10 лет и доходностью 8–12% годовых при аренде, 15–20% на горизонте трех-пяти лет при выходе из актива. «Наиболее выгодны компактные форматы в Минводах, Пятигорске, КМВ в целом, а также проекты, где девелопер заранее закладывает рекреационную и сервисную составляющую»,— рассказывает эксперт.

«Бумажные отели»

Ангелина Самадова отмечает, что отдельная история рынка недвижимости Ставрополья — перспективы особой экономической зоны туристско-рекреационного типа на КМВ. Проект ОЭЗ практически готов к запуску: Минэкономразвития внесло проект постановления, инвесторы подписали рамочные соглашения о строительстве гостиниц и санаториев, власти доводят инфраструктуру и планировочные решения. Согласно открытым данным, рассказывает эксперт, в заявке — несколько десятков проектов в Кисловодске, Ессентуках, Железноводске, Лермонтове, в том числе на площадках «Развалка», «Капельная балка», «Бештау». Обсуждается создание до 15 тыс. новых мест размещения, общий объем инвестиций оценивается в десятки миллиардов рублей.

«Сейчас значимая часть этих гостиничных проектов подтверждена рамочными соглашениями, но подвисает на контуре: нет финальной "юридики" по земельным участкам и режиму ОЭЗ. Это классический пример "бумажных отелей" — экономику уже рисуют в презентациях, а земля еще живет в регламентах»,— констатирует Ангелина Самадова.

Если предположить, что согласование земельных лотов и статус туристических экономических зон будут окончательно утверждены в 2026 году, инвестиционные отели в ОЭЗ — это «волна» 2030 года и далее, отмечает эксперт.

«Для сравнения, классическое жилье в крае в массовом и комфорт-сегменте запускается и выводится на рынок в среднем за полтора-три года от выхода на котлован до ввода, то есть цикл заметно короче. Для инвестора это означает два горизонта: короткий — жилье с понятным спросом и более быстрой оборачиваемостью капитала; длинный — гостиничные проекты в будущих туристических экономических зонах КМВ с потенциально более высоким мультипликатором стоимости, но большей регуляторной и временной дельтой»,— рассказывает госпожа Самадова.

Заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов также обращает внимание на трансформацию КМВ: переход от постсоветского курорта для узкой аудитории к массовому, но стремительно развивающемуся wellness-направлению. «Фундаментальный разрыв между растущим турпотоком, который уже сегодня приводит к почти стопроцентной загрузке и опережающему росту цен, и устаревшей материальной базой (лишь 13% средств размещения региона имеют категорию "четыре-пять звезд"), где большая часть объектов требует реновации, создает беспрецедентное инвестиционное окно для инвестора и девелопера»,— комментирует эксперт.

Наиболее перспективными он считает вложения в гибридные форматы, которые ломают стереотипы и формируют новые стандарты,— например, современные апарт-отели в ключевых локациях КМВ, таких как Пятигорск, Кисловодск или Железноводск, которые сочетают комфортные условия для самостоятельных туристов с качественным гостиничным сервисом.

«Власти данного региона через цель увеличить долю номерного фонда отелей "четыре и пять звезд" до 25% к 2030 году лишь подтверждают этот тренд, а значит, инвестиции сегодня — это ставка на удовлетворение уже сформированного, но не реализованного спроса, что обеспечит проектам не просто устойчивую доходность, но и лидерство на рынке, который только начинает обновляться»,— уверен господин Агапов.

Алексей Лукьянчиков считает, что наиболее выгодными остаются вложения в первичный рынок на ранних этапах строительства, где потенциал роста цены составляет 12–15% за цикл проекта. Сроки окупаемости для арендных инвестиций сейчас находятся на уровне 12–15 лет, что сопоставимо с общероссийскими показателями.

Эпоха сжатия маржи

Одной из наиболее чувствительных тем для рынка остается доступность ипотечного кредитования, включая уровень процентных ставок и условия страхования, говорит Владимир Ткаченко. «Это влияет как на покупательскую способность, так и на финансовые модели застройщиков. Однако стоит отметить, что с введением эскроу-счетов системные риски, связанные с обманом дольщиков, были минимизированы, что повысило прозрачность и безопасность рынка в целом. В остальном рынок характеризуется здоровой конкуренцией, а большинство операционных вопросов решается в рабочем порядке»,— рассказывает эксперт.

Он добавляет, что маржинальность в строительном бизнесе остается под давлением инфляции и роста себестоимости материалов и работ. «Застройщики компенсируют это за счет оптимизации процессов, долгосрочных контрактов с поставщиками, собственного производства пластиковых окон»,— отмечает Владимир Ткаченко.

По наблюдениям Ангелины Самадовой, 2025 год сжал маржу классического девелопмента: рост себестоимости, удлинение согласований, дефицит земли с понятным правовым статусом. «Строительный бизнес в регионе постепенно переходит от квадратных метров к сценарному проектированию — сначала поведение пользователя и экономика, потом архитектура. Это давно норма в гостиничном консалтинге, и сейчас эта логика перетекает в жилой рынок»,— комментирует эксперт.

Ольга Змиевская прогнозирует, что в 2026 году рынок еще будет существовать в условиях высоких ипотечных ставок. Хотя ЦБ взял курс на их снижение, доступность рыночной ипотеки пока останется сравнительно низкой. Как следствие, восстановление спроса будет происходить медленно, спрос имеет потенциал роста в пределах 10–15%. Цены, наиболее вероятно, останутся стабильны на фоне усиления конкуренции и сниженной покупательской способности.

«Ключевыми факторами развития рынка будут макроэкономические условия, в первую очередь — динамика процентных ставок по ипотеке и общая стабильность экономики. Также важны демографические тенденции и внутренняя миграция — спрос на жилье формируется за счет создания новых семей, переездов и потребности в улучшении жилищных условий. В долгосрочной перспективе устойчивость рынка напрямую зависит от социально-экономического благополучия региона и, конечно, мирной обстановки, которая позволяет людям уверенно планировать будущее и инвестировать в недвижимость»,— резюмирует Владимир Ткаченко.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Ставропольском крае*

• 101,7 тыс. руб. — октябрь 2024 года
• 110,4 тыс. руб. — октябрь 2025 года

*по данным Единой информационный системы жилищного строительства

Ввод жилья в эксплуатацию в январе—ноябре 2025 года в сравнении с аналогичным периодом 2024 года*

• 1,1 млн кв. м — ИЖС (95,2%)
• 643,5 тыс. кв. м — МКД (100,5%)
• 1,8 млн кв. м — всего (95,2%)

*по данным (предварительным) министерства строительства и архитектуры Ставропольского края

Маргарита Синкевич