«Юго-Западная» и «Путиловская» поднимут цены

До конца 2025-го городские власти пообещали открыть две новые станции метро: «Юго-Западную» и «Путиловскую». Эксперты рынка недвижимости говорят, что в первый год после открытия недвижимость, расположенная в радиусе 1–2 км от новых объектов транспортной инфраструктуры, дорожает на 10–20%. Аренда коммерческих помещений может вырасти в цене еще более существенно: и на 40%. При этом постоянные переносы ввода станций в строй замедляют темпы роста цен, говорят аналитики.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Объекты инфраструктуры оказывают значительное влияние на стоимость жилой и коммерческой недвижимости. Наиболее явный эффект дает строительство станций метро. Стоимость квартир в радиусе одного километра от станции метро в среднем на 10–20% выше, чем в районах, расположенных дальше от транспортных узлов. Причины очевидны: транспортная доступность, развитая инфраструктура и высокая ликвидность жилья. Квартиры рядом с подземкой проще продать и сдать в аренду, объясняет директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

В связке с другими факторами

Инфраструктура остается одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость жилой и коммерческой недвижимости в Петербурге, но надо понимать: он работает не автоматически, а в связке с транспортной доступностью, плотностью застройки и качеством городской среды, считает генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге.

Он согласен с мнением, что открытие станций «Юго-Западная» и «Путиловская» в перспективе станет серьезным драйвером для прилегающих территорий. Исторически в Петербурге ввод новой станции метро приводит к росту стоимости жилья в радиусе пешеходной доступности примерно на 10–20% в течение 1–2 лет после открытия. «Причем основной эффект проявляется не в момент запуска, а уже после того, как район переваривает новые транспортные потоки и формируется устойчивый сценарий использования локации»,— рассказывает эксперт.

По его словам, на рынке аренды жилья эффект проявляется быстрее. Даже ожидание открытия станции обычно поддерживает спрос, а после запуска метро арендные ставки в пешей доступности могут вырасти на 15–25%, особенно в сегменте однокомнатных квартир и студий, говорит господин Шраге. Для коммерческой недвижимости влияние еще более заметно: помещения под стрит-ритейл рядом с выходами из метро традиционно дорожают сильнее жилых и рост арендных ставок может составлять 20–40%, в зависимости от пешеходного трафика и конфигурации выходов.

Директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко считает, что эффект влияния новых объектов транспортной инфраструктуры на цену часто начинает закладываться рынком заранее, еще на этапе анонсов и строительства, и к моменту ввода новых станций стоимость покупки и аренды жилья рядом уже отчасти впитала в себя этот фактор роста. «Например, в районе пока еще строящейся станции метро "Юго-Западная" на фоне роста спроса цены уже увеличились на 8–10%»,— говорит она.

Разница в десятки процентов

Управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева говорит: «Объекты инфраструктуры значительно влияют на стоимость жилья. Стоимость одной и той же квартиры с характеристиками "5 минут до метро пешком" или "20 минут до остановки, от которой еще полчаса до метро ехать на автобусе" будет отличаться на десятки процентов — на 53% по Санкт-Петербургу. В других городах эта разница не такая заметная».

Госпожа Косарева также говорит, что стоимость аренды помещений в бизнес-центрах зависит от времени в пути от станции. Стоимость резко падает, если от нее приходится добираться свыше 20 минут.

Наиболее значительная переоценка характерна для домов, расположенных в пешей доступности от станции: в пределах 5–15 минут ходьбы. В ситуациях, когда район ранее был слабо обеспечен транспортом и метро кардинально улучшает его связь с городским центром, ценовой скачок может быть выше. «Слабее эффект от нового транспортного объекта ощущается в районах с уже развитой инфраструктурой. Наличие действующих станций метро, автобусных и трамвайных маршрутов сглаживает влияние на рост цены»,— говорит госпожа Опрышко.

Коммерческий директор ЖК «Охтинские высоты» Виталий Голубев отмечает: «Новые станции метро почти всегда дают премию к цене жилья, потому что снижают "временную стоимость" ежедневных маршрутов и расширяют круг потенциальных покупателей и арендаторов. Обычно рынок закладывает эффект заранее: рост цены и аренды начинается на стадии высокой вероятности открытия. Но когда сроки постоянно переносятся, эта премия становится "дисконтированной": покупатель и арендатор начинают сомневаться — и рост идет медленнее. Поэтому резкий прирост часто смещается ближе к факту запуска, когда неопределенность исчезает».

По его словам, по аренде логика похожая, но чувствительность выше: арендаторы быстрее реагируют на транспортную доступность, поэтому ставки могут расти еще до открытия. «Если переносы затянулись, часть эффекта выгорает и рынок ждет подтверждения в виде реального трафика»,— говорит господин Голубев.

Госпожа Опрышко признает, что постоянные переносы открытия действительно замораживают потенциал роста, так как рынок уже учел будущий позитивный эффект: «В момент фактического запуска значительного скачка может и не произойти, поскольку он был растянут во времени, но долгосрочная ценность локации закрепится на более высоком уровне»,— говорит она.

Не транспортом единым

Аналогичное влияние оказывает и строительство крупных торговых центров. Близость к ТЦ создает удобство для жителей: магазины, рестораны, кинотеатры, банки и развлекательные заведения становятся более доступными. Это повышает спрос на квартиры в таких локациях и способствует росту цен на жилье, говорит госпожа Трошева.

Господин Шраге считает, что торговые центры способны как повышать, так и снижать стоимость жилья: все зависит от масштаба и расстояния. «Пример ТЦ "Голливуд" в районе "Пионерской" хорошо показывает обратную сторону: рост транспортной нагрузки, пробки и шум могут нивелировать позитивный эффект от шаговой доступности сервиса. В таких случаях жилье, расположенное вплотную к ТЦ или на основных подъездных магистралях, может испытывать ценовое давление»,— отмечает он.

Оптимальным, по мнению эксперта, считается расстояние 300–700 м от крупного торгового объекта. В этом диапазоне жилье получает плюсы инфраструктуры: магазины, сервисы, рабочие места, но избегает основных минусов в виде шума и транспортного коллапса. При слишком близком соседстве эффект может быть отрицательным.

«С крупными торговыми объектами ситуация неоднозначная: ТЦ может поднять ценность локации за счет сервиса и рабочих мест, но при этом транспортная нагрузка, шум и "эффект коллапса" способны давить на жилье в непосредственной близости. В реальности позитивный эффект чаще проявляется на разумной дистанции: когда объект доступен, но не создает ежедневных неудобств у дома»,— указывает господин Шраге.

Руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов добавляет, что в последние годы, помимо социальных объектов и доступности точек ритейла, покупателя стала особенно интересовать экологическая ситуация в районе и рекреационная инфраструктура. «Отчасти на это повлиял тренд на экологичность. Даже в рамках городской жизни люди хотят иметь поблизости природную локацию, где можно гулять с детьми, заниматься спортом, отдыхать после работы или в выходной. Поэтому объектами, повышающими ликвидность недвижимости, стали благоустроенные парковые зоны»,— считает он.

Директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов заключает: «Ключевыми инфраструктурными факторами, напрямую влияющими на стоимость жилья, остаются транспорт и социальная среда. Развитие метро, улично-дорожной сети и общественного транспорта, как правило, повышает привлекательность локации и отражается на росте цен как на первичном, так и на вторичном рынке. В то же время отсутствие социальной инфраструктуры — школ, детских садов, поликлиник — либо транспортная изолированность, напротив, способны сдерживать рост стоимости и снижать ликвидность жилья».

Александра Хренкова