Наука любых предсказаний туманна и неточна. В том числе, и наука прогнозов цен на недвижимость. Чтобы это обнаружить, к гадалке ходить не надо. Достаточно посмотреть на сведения, которые, заглядывая в будущее, предсказывали участники рынка недвижимости год назад. "Ъ-Дом" попытался понять, достаточно ли представленной в таких прогнозах информации, чтобы обнаружить самого точного предсказателя рынка недвижимости.
Гадание на кирпиче
Желание заглянуть в будущее активизируется с наступлением зимы. Не зря самые известные гадания — святочные. Верить в них или нет — вопрос отдельный, но удовольствие от самого процесса гадания можно получить и без всякой веры. Можно, например, бросить из окна башмачок. Говорят, так узнают, с какой стороны подойдет к дому суженый-ряженый. А можно это гадание слегка модифицировать, и из окна выкинуть не башмачок, а, скажем, кирпич. На какое расстояние он отлетит от стены, на столько и вырастут цены в году наступающем. А если из-за порыва шквалистого ветра или недостатка сил кирпич вдруг приземлится не снаружи дома, а внутри квартиры, то цены будут падать. Чем не прогноз? А чтобы повысить его точность и узнать, насколько же именно изменится стоимость квадратного метра, придется повторить кидание кирпичей несколько лет подряд и вычислить коэффициент, с помощью которого дальность полета строительного материала будет переводиться в прогнозируемую цену квадратного метра.
Не знаю, бросаются ли под Новый год участники рынка недвижимости из окон кирпичами (с учетом цен на стройматериалы — едва ли), но судя по разнообразию их прогнозов, кажется, что они используют не математические методы предсказания, а какие-то свои собственные. Следует заметить, что с конкретными цифрами специалисты в области недвижимости всегда осторожничали. Насколько сильно осторожничают, мы попытались выяснить, подняв подшивку всех изданий ИД "Коммерсантъ" с октября 2006-го по февраль 2007-го и внимательно изучив все прогнозы, которые давались на год нынешний.
Прогноз с недоверием
Напомним, что базой для прогнозов в то время был галопирующий рост цен на недвижимость в 2006 году, после которого в массовом порядке аналитики ожидали если не снижения цен (такие прогнозы были), то, во всяком случае, их роста в пределах уровня инфляции. Прогнозы делались такие.
Ведущий аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник предполагал достаточно низкие тепы роста цен в течение года. Правда, свой основной прогноз он делал на трехгодичный период (до 2009 года), ожидая суммарный рост цен за это время в два раза.
"С большой степенью вероятности цены на рынке снизятся на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения",— говорил год назад руководитель информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. Объяснял он это тем, что между ценами предложения и реальными ценами на недвижимость, за которые она в конечном итоге реализуется, находится пропасть в виде разнообразных скидок (на первичном рынке) и возможности торговаться (на вторичном). "Информация о скидках не попадает в базы данных,— утверждал Александр Крапин.— Вполне естественно, что обработка баз данных, содержащих подобные значения цен предложений, дает не совсем корректные, смещенные результаты по процессам, идущим на рынке". Точка зрения вполне логична и понятна, а сама такая постановка вопроса к тому же безопасна для того, кто дает прогноз. Поскольку сведения о скидках, как сказано, в базы данных не попадают, то по прошествии времени узнать, сбылся ли прогноз, не представляется возможным.
За снижение цен высказывался и руководитель проекта IRN.ru Олег Репченко. Он говорил, что цены в 2007 году вполне могут откорректироваться вниз на 15-20%, как это было в 1995 году и как в соответствии с мировой практикой и случается после значительного роста цен. Правда, при этом он очень осторожно комментировал свой же собственный прогноз, объясняя, что "на рынке сложилась очень неопределенная ситуация — он фактически остановился. То, что к Новому году цены полностью стабилизируются, уже понятно, но как будет развиваться ситуация дальше, пока предсказать нельзя. Существует довольно большая вероятность того, что цены пойдут вниз. Связана она с тем, что за последний год (то есть 2006-й. — "Ъ-Дом") цены выросли вдвое".
Как видно из реалий сегодняшнего дня, по данным за неполный год средние цены выросли примерно на 10-20%. Таким образом, общие скептические прогнозы не оправдались. С учетом, впрочем, тех поправок, которые высказывал Александр Крапин, а также отрицательной динамики курса доллара в течение всего года. Напомним, что до недавнего времени аналитики старались не уточнять, динамику цен в каком денежном эквиваленте они предсказывают. Хотя по умолчанию предполагалось, что речь идет о долларах. Однако из-за падения курса доллара, сделанные ими год назад прогнозы оказались ближе к рублевым.
Поскольку спрогнозировать развитие рынка было и впрямь сложно, некоторые эксперты схитрили, отойдя в сторону от ценового ожидания. Так, иного рода предположение высказывал со страниц Ъ генеральный директор компании "Миэль-недвижимость" Григорий Куликов. Он предсказывал не столько непосредственно динамику цен, сколько увеличение ценового люфта между сегментами. По его словам, разница в $1 тыс.-$1,5 тыс. (или 25-37,5%) между квадратным метром за квартиру в монолитной новостройке в хорошем районе и "хрущевке" — это слишком мало. По данным той же компании, к концу осени нынешнего года средняя цена квадратного метра в монолитной новостройке составляла порядка $6 тыс. за кв. м, а в "хрущевках" — около $4,6 тыс. за кв. м. (то есть, разница около 30%). Как видим, ценовое соотношение осталось прежним. Иными словами, ни в абсолютных, ни в относительных выражениях прогноз пока не сбылся.
Оптимизм изнутри
Вполне возможно, что более точные прогнозы могут удаваться аналитикам, работающим в строительных компаниях. Ведь в их руках есть не только те же самые математические инструменты, что и у их коллег, наблюдающих за динамикой цен несколько со стороны, но и четкие планы их компаний на дальнейшее плановое изменение цен. Не случайно прогнозы они стараются делать именно в тех нишах, в которых и работают.
Так, коммерческий директор "Капитал Груп" Алексей Белоусов в ноябре прошлого года высказывал предположение, что цены в сегменте бизнес-класса продолжат расти на 30-40% в год. Такое предположение он основывал на росте популярности монолитного жилья.
Более динамичный год ожидали в ГК "Конти". Ее вице-президент Вячеслав Тимербулатов утверждал, что в 2007 году динамика будет аналогична ситуации осени 2006 года, то есть рост на московскую недвижимость составит не более 3-5% в месяц. Однако возможны некие всплески, связанные с политикой строительных компаний и агентств недвижимости, которые искусственно сдерживают продажи, дожидаясь роста цен: 3-5% в месяц — это 36-60% в год. Разброс немаленький, и в пределы статистической погрешности он просто никак не укладывается.
А вот что год назад со страниц "Ъ-Денег" прогнозировали в Mirax Group. "Цены, скорее всего, будут расти, хотя сравнительно плавными и предсказуемыми темпами,— говорил исполнительный директор департамента недвижимости корпорации Александр Моторин.— Летом возможно затишье, связанное с периодом отпусков. В зависимости от категории недвижимости и ее местоположения цены вырастут на 12-25% за год". Примерно 15-20-процентный рост предполагали в компании "Дон-строй". Таким образом, разброс предсказаний в одном-единственном сегменте рынка колебался от 12 до 60%.
Чей же прогноз оказался наиболее точным? Оказывается, определить это не так просто. Несмотря на то, что все аналитики — как независимые, так и "привязанные" к риэлтерским или строительным компаниям — мониторят один и тот же рынок, на выходе числа у них получаются совершенно разные. Так, годовой рост цен в сегменте бизнес-класса (с учетом прогноза на декабрь, который, как планируется, привнесет около 2% в динамику цен) по разным источникам варьируется от 11,3 до 25%. Что уж говорить о точности прогнозов, если даже прошлые данные каждый подсчитывает по своей собственной технологии! Тем не менее, очевидно, что прогнозы от "Дон-строя" и Mirax Group оправдались, а остальные оказались излишне оптимистичными. Достаточный ли это повод, чтобы и в будущем от этих компаний ожидать максимально правдоподобных данных, покажет время.