Пожалуй, самый претенциозный строительный мегапроект в Московском регионе — массовая застройка "Рублево-Архангельского", известного также как "город миллионеров". За три года, которые прошли с первой презентации, строительство так и не началось. Однако сам проект успел серьезно эволюционировать — от места массового расселения миллионеров до участника федеральной программы "Жилище".
Грезы миллионеров
По планам инвестора — компании "Нафта Москва" — "Рублево-Архангельское" разместится на территории, расположенной в трех километрах от МКАД, между Новорижским и Рублевским шоссе, в Захарковской пойме Москвы-реки. На площади 430 га девелопер рассчитывает построить более 4,5 млн кв. м объектов недвижимости, в том числе 3 млн кв. м жилья. Квартиры (площадью от 85 до 300 кв. м) в малоэтажных домах и таунхаусах, особняки, коттеджи и виллы, с обширными прилегающими участками. Архитектура зданий разработана английской компанией "Джон Томпсон и партнеры" и российским архитектурными бюро "Группа АРК". Инженерное проектирование планирует осуществлять британская компания "Ове Аруп и партнеры", ландшафтный дизайн и архитектура — SWA Групп (США).
Архитектурная концепция проекта имитирует европейский город, который в ходе времени якобы обрастал новыми районами и культурными центрами. Сердце его — старая крепость "Цитадель" — соберет в себе арт-галереи, бутики, а также многофункциональный культурный центр. "Старый город" — естественное окружение "Цитадели", где на Центральном бульваре и вдоль набережной Гранд-канала разместятся пешеходные прогулочные зоны с уютными кафе и ресторанами, а также кольцо малоэтажных домов. Здесь же обширный бизнес-парк с офисами, конференц-залами, интернет-кафе. В "Новом городе", улицы и аллеи которого протянутся до набережной Москвы-реки, запланированы школы, детские сады, спортивные и образовательно-развивающие центры, перемежающиеся с таунхаусами и малоэтажными жилыми домами. В самом же престижном месте — у берега Москвы-реки, в рощах — дорогие виллы.
Проектом предусмотрен развитой блок инфраструктурных объектов — более 1,5 млн кв. м. В том числе встроенно-пристроенные в жилые дома (40 тыс. кв. м) подземные автостоянки и наземные гаражи (985 тыс. кв. м), отдельно стоящие объекты (школы, детские сады, бизнес-центр, физкультурно-оздоровительные и т. д.) — 475 тыс. кв. м. Инвестор заявляет о строительстве около 100 км внутригородских и районных дорог, а также двух мостов через Москву-реку, один из которых будет продолжением строящегося транспортного коридора Звенигородское шоссе--Новорижское шоссе. После завершения строительства бессветофорного Звенигородского шоссе и планируемых мостов расстояние до центра составит около 15 км.
Через десять лет (именно столько инвестор закладывает на строительство проекта) население города составит 40 тыс. человек. Объем инвестиций оценивается авторами проекта в сумму, несколько превышающую $3 млрд.
Корректировка на местности
А вот с датой начала строительства ясности пока нет. Первоначально инвестор заявлял о старте проекта в 2006 году, надеясь уже через год начать продажи первой очереди жилья. Затем строительство планировалось начать в 2007 году. Теперь эта дата переносится еще на год. Ну а пока... за временным бетонным забором вот уже пятый год тишь да гладь: бывшее колхозное поле, безмятежно упирающееся в берег Москвы-реки; дорога, ведущая к офису девелопера проекта, да робкие тропинки, проложенные от заборов соседствующих сельских домиков к воде.
Виктор Новичков, заместитель генерального директора проекта "Рублево-Архангельское", подробно рассказывает о том, что уже сделано: "Разработана единая градостроительная концепция, она прошла общественное обсуждение и утверждена местными представительными органами. Были организованы публичные слушания проекта планировки первой очереди строительства, план уже утвержден постановлением главы Красногорского района. Продолжаются работы по сооружению внутриплощадных и подъездных дорог, осуществляется подготовка строительной площадки, завершается проработка вариантов подключения внешних сетей энерго- и газоснабжения. Уже разработана транспортная схема и ведется инженерное проектирование транспортного моста c выездом на Краснопресненский проспект. Сейчас осуществляется архитектурное проектирование конкретных объектов". Работа, конечно же, идет — а стройки все нет и нет. "Процесс проектирования и согласования такого крупного проекта является очень сложным и беспрецедентным для российского рынка",— сетует Виктор Новичков.
Брокеры агентств элитной недвижимостью с аргументом соглашаются, но рассматривают причины затягивания сроков в более широком спектре проблем.
"Как всегда, основным камнем преткновения является процедура согласования проектной документации и получение технических условий на подведение коммуникаций,— объясняет Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество".— Изменение статуса земли, проработка вариантов размещения инженерных коммуникаций — все это особенно проблематично, учитывая ландшафт местности, расположенной в пойме реки, и соседство с Рублевской водозаборной станцией".
Вторую причину задержки строительства эксперты связывают с возникшей необходимостью пересмотра концепции проекта. Позиционирование в сегменте luxury сменяется форматом business плюс. Неофициальное название — "город миллионеров" — демонстративно изгоняется из лексикона инвестора, вместо него появляется жилье "разного уровня комфортности", нашедшее свое выражение в большем числе малоэтажных домов и таунхаусов. Виктор Новичков уточняет: "Основная концепция проекта осталась без изменений, вместе с тем мы рассматриваем возможность увеличения количества квартир в проекте за счет коттеджей и таунхаусов".
Необходимость изменения концепции обусловлена не только рыночными факторами, но и политическими. Перспективное участие в федеральной целевой программе "Жилище" накладывает на инвестора серьезные социальные обязательства. "Город миллионеров" как-то не очень корреспондирует с "доступным жильем". С тем, чтобы обеспечить пакет государственных преференций, в концепцию проекта и пришлось внести изменения.
По мнению экспертов рынка, у авторов проекта есть еще одно основание не торопиться с выходом на стройку. "Затягивание начала строительства, как правило, связано со сложностями согласовательных процедур, ну и, конечно, дефицитом инвестиционных средств. Застроить столь масштабный участок земли исключительно за собственный счет вряд ли входит в планы инвестора,— говорит Виктор Смоленский, эксперт департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.— Поэтому будут привлечены заемные средства, наверняка в проект войдут и соинвесторы".
Прагматичные перспективы
По оценкам участников рынка, покупка земельного участка (430 га) в 2004-2005 годах стоила компании "Нафта Москва" около $250-300 млн ($8-15 тыс. за сотку). Рынок развивался, цены выросли в разы. По данным компании Paul`s Yard, цена сотки земельного участка в районе "Рублево-Архангельского" сегодня колеблется от $65 тыс. до $109 тыс. в зависимости от характеристик участка (лесной или нет, близко к водоему или нет, есть ли удобные подъездные пути и т. д.). Прирост стоимости земельного актива за счет роста рынка очевиден. Дополнительные же дивиденды, способные в разы увеличить доходность проекта, лежат в плоскости дальнейших шагов инвестора: в рамках выбранной маркетинговой стратегией, архитектурной концепции, сформированной технологической базы, ценовой политики и пр. Но здесь же сосредоточены и основные риски.
Стоит заметить, "Рублево-Архангельское" — как объект комплексной застройки — имеет вполне неплохие стартовые ресурсы. Во-первых, удачное место застройки и отличные природные характеристики. Во-вторых, проект предусматривает четкий и достаточно внятный мастер-план, перспективную архитектурную концепцию. Наконец, существенный положительный ресурс — масштаб территории и разноформатность застройки. "Здесь есть то, чего не может дать пока ни один из существующих районов столицы и самых современных коттеджных поселков. С одной стороны, это полная городская инфраструктура, включающая бизнес-центры, с другой — сочетание всех форматов жилья: и виллы, и таунхаусы и многоквартирные дома. Если раньше состоятельные люди стремились поселиться в закрытых поселках, то теперь тенденция обратная — появилась потребность в общении, в открытости. Современные миллионеры уже достаточно повидали мир. Они хотят, чтобы и у себя дома они могли жить не за шестиметровым кирпичным забором, а за низенькой кованой оградой",— рассказывает Сергей Гоз, генеральный директор компании "Элит Строй".
Представитель девелопера Виктор Новичков подытоживает: ""Рублево-Архангельское" обладает всеми плюсами загородной недвижимости: природа, экология, наличие водных объектов. Обладает всеми плюсами городской квартиры: разумная стоимость содержания, полная инфраструктура, прекрасная транспортная доступность до центра Москвы и основных деловых зон столицы, наличие культурной и общественной жизни внутри комплекса, наличие офисных объектов. Предлагает уникальную концепцию застройки, которая подразумевает не просто строительство жилых и инфраструктурных объектов, а естественное формирование однородного социокультурного слоя с определенными привычками, традициями, стилем и качеством жизни".
Однако при всех дифирамбах риэлтеров и девелоперов нельзя забывать и об очевидных рисках проекта. Угроза долгостроя (что вполне допустимо, учитывая грандиозность замыслов). Недостаток инвестиционных ресурсов. Проблема транспортной доступности. Район должен быть обеспечен безукоризненным трафиком, а строительство дублера Кутузовского проспекта и Звенигородского шоссе и их развязок лежит в зоне компетенции третьих лиц, то есть вне рамок проекта. Немаловажный фактор — растущая конкуренция со стороны таких проектов как Millennium Park, "Остров Истра", "Гран При", А101.
Обсуждая цены, сроки, перспективы, соглашаясь или противореча друг другу, все эксперты, кажется, сходятся в одном: светлое будущее у масштабных мегапроектов все-таки есть. Кто-то предвидит в связи с этим расцвет многоформатного девелопмента: мини-города станут центрами притяжения строительства. Другие прогнозируют отток покупателей домов сегмента бизнес-класса в Москве. Но, учитывая постоянные переносы сроков начала строительства, все это — долгосрочные перспективы.
От "Города миллионеров" к программе "Жилище"
Впервые проект частного города "Рублево-Архангельское" ("Города миллионеров") был предъявлен рынку в 2004 году. В конце октября 2005 года в рамках выставки Exporeal в Мюнхене состоялась его официальная презентация. В марте 2006 года проект с пафосом анонсировали на Международной инвестиционной выставке в Каннах (MIPIM), а на следующей, уже в начале нынешнего года, был представлен проект первой очереди строительства. В апреле были получены необходимые разрешения для начала работ по инженерной подготовке территории.
22 июня специальная комиссия из представителей Росстроя, Минрегионразвития и Федерального дорожного агентства объявила о том, что проект "Рублево-Архангельское" вошел в число победителей Федеральной целевой программы "Жилище".
Помимо "Рублево-Архангельского", в число победителей вошли еще два подмосковных мегапроекта ("Большое Домодедово" и "А101"), а также ряд проектов в Санкт-Петербурге, Чувашии и пр.
Каждый победитель обещал построить не менее 1 млн кв. м. жилья в течение не более чем 10 лет взамен на лояльность и ощутимую поддержку государства: гарантии по займам для обеспечения участков инфраструктурой; субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры; обеспечение микрорайонов автодорогами. Кроме того, РАО ЕЭС, Росавтодору и Газпрому рекомендовано при подготовке инвестиционных программ учитывать потребности этих проектов в первую очередь и обсудить с застройщиками "договорную цену". По оценкам экспертов, такая помощь способна снизить себестоимость жилья на 30-50%.