Строительство на грани

Строительный сектор Сибирского федерального округа 2025 год завершает снижением ввода многоквартирного жилья и ростом доли индивидуального жилищного строительства в общем объеме вводов. С января по октябрь, по данным Росстата, снижение объемов ввода многоквартирных домов в целом по округу составило 13% к аналогичному периоду прошлого года, индивидуальное строительство в то же время выросло на 11%. Таким образом, за счет населения общий показатель ввода жилья за год оказался на 2% выше по сравнению с тем же периодом 2024 года. В целом, с января по октябрь 2025 года ввод нового жилья в округе составил, по данным Росстата, 8,2 млн кв. м против 8,1 млн кв. м годом ранее. При этом ввод многоквартирных домов застройщиками за год сократился на 13%, до 2,4 млн кв. м, тогда как годом ранее падение многоквартирного строительства составило 19%.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Наибольшее падение строительства многоквартирного сегмента за январь-октябрь 2025 года зафиксировано в Томской области — на 56% (всего введено 64 тыс. кв. м), Новосибирской области — на 24% (920 тыс. кв. м) и Красноярском крае — на 22% (420 тыс. кв. м). В то же время ввод МКД в ряде регионов СФО вырос, например, в Омской области — на 17% (191 тыс. кв. м), Иркутской области — на 15% (232 тыс. кв. м), в Кузбассе — на 7% (220 тыс. кв. м) и Алтайском крае — на 3% (226 тыс. кв. м).

А общую положительную динамику жилищного строительства в СФО в текущем году обусловил рост в сегменте индивидуального жилищного строительства. Так, за первые 10 месяцев 2025 года ИЖС в Сибири составил 5,8 млн кв. м, что на 11% больше показателя годом ранее. В прошлом году населением было введено жилья на 24% больше в сравнении с 2023-м. Прирост объема ИЖС отмечен в Иркутской области — на 23% (1,3 млн кв. м), Новосибирской области — на 9% (1 млн кв. м) и Красноярском крае — на 14% (739 тыс. кв. м). В результате доля ИЖС в общем объеме введенного жилья в Сибири, которая растет последние пять лет, в ноябре 2025 года составила 70% от общего объема, тогда как в 2023 году составляла 54%.

Увеличение ввода в сегменте ИЖС эксперты связывают с несколькими факторами, в том числе с повышенным запросом населения на просторное индивидуальное жилье. Гендиректор агентства недвижимости «Вместе», член правления Новосибирской ассоциации риелторов Лариса Самойлова основной причиной называет короткий срок строительства по сравнению с МКД. «В условиях ипотечной нестабильности людям сложно заходить в длительные проекты под высокие ставки или надолго "замораживать" наличные средства, а в ИЖС процесс быстрый, и всего за несколько месяцев после принятия решения люди могут уже въехать в новый дом»,— отметила она. Положительная динамика также обусловлена заявленными в 2023–2024 годах объектами, которые в течение 2025 года вводили в эксплуатацию, полагает эксперт по загородной недвижимости Валентин Канаев.

Стройка уперлась в ставку

По прогнозам Минстроя РФ, ввод жилья по итогам 2025 года в стране может составить 100–102 млн кв. м (в 2024 году — 107,4 млн кв. м), из которых чуть больше половины будет обеспечено ИЖС. Ввод многоквартирных домов в 2026 году составит 41 млн кв. м, сократившись на 11% год к году, говорится в совместном исследовании «Яков и партнеры» и Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ). Объем запуска новых проектов снизится на 14%, до 30 млн кв. м. Оба значения станут наименьшими как минимум с 2022 года, отмечено в прогнозе. Главный аналитик ЦИАНа Алексей Попов также ожидает снижение ввода МКД по итогам 2025 года. Основными факторами, по его мнению, станут низкая активность застройщиков и массовый перенос сроков ввода.

В Сибири в целом ожидается, что годовой показатель 2025 года будет ниже (около 9,7 млн кв. м), чем в 2024 году (9,8 млн кв. м), но со стабилизацией, рассказали «Ъ-Сибирь» опрошенные участники рынка. Основными причинами они называют меньшее число запусков новых проектов девелоперами, а также рост цен на строительные материалы, снижение потребительской активности под влиянием налоговой реформы и высоких ставок по кредитам. «Сделок с рыночной ипотекой нет, практически все продажи приходятся на семейную ипотеку. Компания при этом держит цены, хотя резко выросшая себестоимость обуславливает продажи с минимальным уровнем рентабельности»,— комментирует коммерческий директор ОАО «Томская домостроительная компания» (ТДСК) Анна Облакова.

Сокращение объемов ввода по итогам 2025 года ожидается в Новосибирской области — планируется ввести к концу года более 2,1 млн кв. м жилья против 2,63 млн кв. м в 2024 году и более 3 млн кв. м жилья в позапрошлом году. По словам министра строительства региона Дмитрия Богомолова, на следующий — 2026 год план по региону остается на уровне результата нынешнего года — 2,1 млн кв. м. Показатель будет достигнут за счет строительного задела по строящимся многоквартирным домам, который на сегодня в регионе составляет 4,5 млн кв. м, отметил глава ведомства. В Кемеровской области в этом году планируют ввести около 912 тыс. кв. м жилья. В 2024 году в регионе ввели в строй жилые дома общей площадью 933 тыс. кв. м. Таким образом, показатель сократится на 2%, озвучил прогноз вице-губернатор региона по строительству и ЖКХ Глеб Орлов. Снижение объемов ввода жилья по итогам 2025 года также на 2% ожидается в Красноярском и Алтайском краях.

По прогнозу социально-экономического развития Томской области на 2026-2028 годы, в рамках базового сценария на территории региона в этом году планируется ввести 546 тыс. кв. м, что на 0,3% ниже уровня прошлого года. Столько же жилья предполагается сдать и в 2026 году. В 2027 году прирост показателя должен составить 12,4% (до 614 тыс. кв. м), в 2028-м — 14,5% (до 703 тыс. кв. м). Консервативный вариант предполагает снижение объемов ввода в 2027 году на 6,6% (до 510 тыс. кв. м), что обусловлено сокращением потребительского спроса, ростом цен на жилье, а также ужесточением условий программ льготного кредитования. В 2028 году предполагается увеличение объемов ввода жилья до 560 тыс. кв. м. В Иркутской области ожидается увеличение объема ввода жилья в 2025 году и в следующем — 2026 году. План на 2025 год составлял 1 520,0 тыс. кв. м (на сегодняшний день уже построено 1,6 млн кв. м), на 2026 год региону установлен показатель в 1 596,0 тыс. кв. м, сообщили в областном министерстве строительства.

На развитие ситуации в строительной отрасли в 2026 году будет влиять ряд факторов, комментирует руководитель группы маркетинга ТДСК Борис Черников. «Во-первых, не стоит ждать значительного снижения ключевой ставки. И определенное оживление рынка возможно, начиная с середины следующего года, когда людям станет более-менее доступна рыночная ипотека. Повышение ставки НДС увеличит себестоимость строительства, что также неизбежно скажется на ценах и доступности жилья. Тем, кто планирует покупку квартиры, необходимо учитывать и просчитывать влияние этого фактора. Третий момент — возврат к двухпроцентной надбавке за пользование семейной ипотекой, которую вводит Минфин РФ. Сейчас размер компенсации для банков составляет 2,5%, но с 1 января нас, скорее всего, ждет откат к 2%. В итоге это приведет к ужесточению регламентов скоринга и повышению первоначального взноса, что заметно скажется на доступности ипотечных продуктов. В-четвертых, с 1 февраля в силу вступит правило о выдаче одной семейной ипотеки на семью. Мера, направленная на противодействие донорским схемам и прочим злоупотреблениям, также приведет к снижению количества выдач. Ранее в Томске семейную ипотеку оформляли 2,5 тыс. человек, причем по нашим данным в 70% случаев в договорах фигурировал один из супругов. По моим расчетам, нововведение приведет к тому, что рынок потеряет около 12% годового объема ипотечных сделок. Пятый пункт касается нынешних параметров федерального бюджета, принятого с ощутимым дефицитом. В итоге на социальные проекты, в число которых входит и льготная ипотека, будет выделено всего 16% от расходной части»,— говорит представитель строительной компании.

Движение цен

Аналитики Сбербанка ожидают, что в 2026 году цены на жилую недвижимость вырастут примерно на 5%, а продажи увеличатся на 7% по сравнению с текущим годом. Об этом сообщил первый заместитель председателя правления компании Александр Ведяхин во время выступления на Дне инвестора. Один из факторов, который будет оказывать давление на цены, — сокращения ввода жилья. Предполагается, что переносы сроков ввода в следующем году достигнут исторического максимума — 16,2 млн кв. м. Цены на новостройки в 2026 году вырастут чуть выше уровня инфляции, полагает Алексей Попов. На это будут влиять: изменение условий семейной ипотеки, рост или сокращение программ рассрочки, повышение НДС до 22% с 1 января 2026 года, высокая себестоимость строительства и нехватка рабочей силы.

Сохраняющаяся инфляция, устойчивый рост стоимости строительных материалов и высокий уровень процентных ставок являются основными факторами индексации цен на квартиры в новостройках в следующем году, отметили в строительной компании «Астон. Стройтрест 43» (группа «Астон»). «В декабре и январе мы прогнозируем значительную стабилизацию цен. Прогнозируется умеренное изменение в пределах 1–3%. Корректировка цен вызвана необходимостью сохранить высокое качество строительства и соблюсти сроки сдачи объектов»,— прокомментировали в компании.

В следующем году главной задачей девелоперов станет доведение до ума уже начатых объектов и сохранение операционной жизнеспособности компаний, полагают аналитики. Для некоторых игроков это может стать непосильной задачей, и тогда возможна консолидация или уход с рынка нестабильных компаний. Оставшимся участникам придется учиться работать с небольшой долей платежеспособных клиентов. Впрочем, многое будет зависеть от экономической ситуации — в случае снижения процентных ставок по ипотеке возможно ажиотажное оживление на рынке. По прогнозу Банка России, к концу 2026 года ключевая ставка снизится до 12–13%. Это означает, что и ставки по ипотеке продолжат снижение, полагают в аналитическом центре «Дом.РФ».

Лолита Белова