Балчугу подбирают арендаторов
Где в Москве формируются новые торговые коридоры
Девелоперы высокобюджетной недвижимости традиционно выделяли меньшие площади под коммерческую инфраструктуру в жилых проектах в сравнении с застройщиками массового сегмента. Сейчас тренд постепенно меняется: около десяти премиальных и элитных жилых комплексов на первичном рынке располагают торговыми помещениями общей площадью свыше 5 тыс. кв. м. Один из таких проектов становится центром нового торгового коридора, формирующегося на Балчуге — это редкий для Москвы пример локации, где развитие люксовых брендов сдерживается не платежеспособностью аудитории, а дефицитом качественных коммерческих помещений.
Фото: предоставлено пресс-службой Capital Group
Фото: предоставлено пресс-службой Capital Group
Московские девелоперы высокобюджетной недвижимости последовательно наращивают инфраструктурную составляющую в новых проектах, однако крупные ритейл-пространства в сегменте пока остаются редкостью. Согласно подсчетам «Intermark Городская Недвижимость» и «Метриум Премиум», торговые галереи площадью более 5 тыс. кв. м есть только в семи премиальных и элитных жилых комплексах, три из которых реализует девелопер Capital Group.
Директор, руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгения Прилуцкая отмечает, что в некоторых случаях крупные ритейл-галереи в составе жилых комплексов приобретают роль единственного полноценного центра инфраструктуры в локации.
Например, на острове Балчуг, который сейчас «переживает активную фазу застройки высокобюджетным жильем». Создание социальной, торговой и сервисной инфраструктуры в локации серьезно отстает от темпов ввода новой недвижимости, замечает эксперт.
«В этом контексте вся доступная пешеходная инфраструктура для жителей окрестных домов сосредоточена в элитном жилом квартале “Золотой” на Софийской набережной, где реализовано предложение — полноценная торговая галерея. Это создает для проекта уникальные условия монопольного положения на локальном рынке»,— рассуждает госпожа Прилуцкая.
Фото: предоставлено пресс-службой Capital Group
Фото: предоставлено пресс-службой Capital Group
В «Золотом» расположены ритейл-галерея площадью 4,3 тыс. кв. м, а также 2,3 тыс. кв. м коммерческих помещений на первых этажах жилых корпусов.
В галерее представлены как помещения для небольших ритейлеров или точек общепита площадью 32–45 кв. м, так и крупные модули 354–497 кв. м для полноформатных концепций, магазинов, гастрономии или шоурумов. При этом галерея расположена обособленно от жилых корпусов и спроектирована так, чтобы ее активность не нарушала приватность резидентов дома. Например, разделены уровни паркинга для жителей и посетителей квартала, предусмотрены сервисные коридоры и прямые выходы для резидентов в торговую зону.
Парадокс локации
Основными торговыми коридорами для премиальных брендов в Москве остаются Столешников переулок, улица Петровка и Третьяковский проезд. Но они устраивают не всех ритейлеров. «Рост вакантности отмечается в Столешниковом переулке — 22,3% по итогам третьего квартала. В Третьяковском проезде доля свободных помещений выросла до 11,6%. На Петровке показатель остается стабильным — на уровне 10,4%»,— посчитала директор департамента направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина.
В свою очередь, на Балчуге, несмотря на расположение острова напротив Кремля, наблюдается дефицит качественных торговых концепций.
«Балчуг пока не сформирован как цельная торговая локация, это белое пятно на карте московского ритейла»,— подчеркивает член совета директоров Simple Estate Артем Цогоев. Крупные торговые коридоры находятся через реку: «Рядом с Балчугом расположен ГУМ, чуть дальше — ЦУМ, традиционные для люкса Столешников переулок и Кузнецкий мост»,— напоминает руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate Владимир Чернусь.
Географически Балчуг подходит для брендов, ориентированных на исключительно высокоплатежеспособную аудиторию. «Это могут быть флагманские бутики, шоурумы, офисы продаж, дизайнерские студии, совмещенные с магазинами, галереи предметов искусства, концептуальная гастрономия, премиальные сервисы для резидентов (велнес-клубы, частные клиники, салоны красоты)»,— перечисляет партнер, директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова.
«Брендам сегмента массмаркет эта премиальная локация неинтересна из-за отсутствия целевого трафика»,— подтверждает Владимир Чернусь. Однако могут быть востребованы авторские демократичные концепции. «Здесь могли бы развиваться модные гастрономические проекты со средним чеком, уникальные книжные концепции, магазины с авторской одеждой и предметами интерьера»,— полагает Светлана Ярова.
Но на Балчуге сохраняется структурная проблема существующего фонда коммерческой недвижимости, поскольку значимая часть доступных помещений — это офисные форматы и встроенные блоки малого метража.
«Только отдельные объекты соответствуют критериям люкс-сегмента — площади от 300 кв. м, высокие потолки, большая витрина, удобная для бренда логистика. Этот разрыв между растущим спросом на премиальные форматы и характеристиками доступных помещений усиливает внимание к локации, где качественных объектов меньше, чем потенциальных арендаторов»,— говорит главный управляющий Domina Invest Алексей Музыка.
На данный момент даже при солидном покупательском потенциале района торговый бизнес сталкивается с ограничениями в своем развитии.
«Речь не только о дизайнерских решениях бутика или ресторана — вопрос в фундаментальных технических требованиях, которые должны соответствовать уровню luxury ритейла и быть грамотно реализованы в инфраструктуре жилого комплексах. На примере собственного проекта мы уже видим, что можно сформировать новое “место силы”, наполняя торговые площади качественным de luxe сегментом. На данный момент мы фиксируем стабильный спрос со стороны потенциальных арендаторов»,— говорит начальник управления коммерческой недвижимости Capital Group Анна Куркова.
По словам Евгении Прилуцкой, сформированный на Балчуге дефицит коммерческих площадей открывает исключительные возможности для ритейлеров благодаря локальной аудитории.
«Это резиденты самого жилого квартала “Золотой”, сотрудники 29 бизнес-центров, гости отелей (номерной фонд — 571 единица) и туристы»,— перечисляет она. Перспективы развития локации усиливают этот потенциал и существующий дисбаланс. «До первого полугодия 2029 года в округе запланирован ввод 18 новых жилых комплексов без сопоставимого развития инфраструктуры. Это гарантирует дальнейший рост постоянного населения и спроса на местный стрит-ритейл»,— убеждена госпожа Прилуцкая, добавляя, что бенефициаром этого тренда станет именно «Золотой».
Фото: предоставлено пресс-службой Capital Group
Фото: предоставлено пресс-службой Capital Group
Преображение острова
По словам госпожи Яровой, Балчуг сейчас переживает этап глубокой трансформации в один из наиболее перспективных и инвестиционно привлекательных районов Москвы. «Анализ текущей ситуации и будущих изменений, связанных в том числе с масштабным редевелопментом “Красного Октября”, позволяет говорить о формировании здесь нового, уникального премиального ритейл-кластера»,— считает Светлана Ярова.
В свою очередь, арендаторы галереи в «Золотом» получают возможность реализовать торговые концепции в новой точке притяжения и одном из самых статусных жилых проектов Европы, завершающем популярный туристический маршрут от Третьяковской галереи.
«Появление новой торговой галереи значимой площади может стать катализатором спроса в локации. Появится концентрация форматов, рост трафика, повышение привлекательности фасадной линии и брендинг-эффекта»,— добавляет госпожа Ярова.
Современный, структурированный стрит-ритейл усиливает внимание крупных игроков к Балчугу, повышает плотность трафика и задает ориентир по качеству инфраструктуры. Это смещает инвестиционную привлекательность в сторону «раннего входа», уверен Алексей Музыка.
«Пока Балчуг уступает в зрелости таким кластерам, как Патриаршие пруды или Остоженка, но именно недореализованный потенциал формирует возможности роста. В таких условиях для инвесторов, которые умеют работать с премиальными объектами и редевелопментом, это редкая точка входа, когда усилия по адаптации напрямую увеличивают стоимость актива и вероятность его быстрой ликвидности»,— резюмирует господин Музыка.