Сегодняшний обзор мы посвятим одному из наиболее дорогих секторов рынка недвижимости — рынку строительства высококлассных коттеджей. Сегодня предложение здесь значительно превышает спрос, так как, во-первых, товар рассчитан только на богатого покупателя, и во-вторых, строительством коттеджей занимается довольно много фирм (около 40). В связи с этим наблюдается явная тенденция к насыщению коттеджного рынка, что делает нерентабельным новое строительство. Большинство строительных фирм сейчас вынуждено прерывать строительство коттеджей и ориентироваться в основном на подрядные работы. В результате на рынок выбрасывается много недостроенных домов.
Малоэтажное строительство еще год назад приносило ощутимые прибыли не только самим застройщикам, но и фирмам, реализующим готовые коттеджи. На каждом загородном доме "накручивалось" от 50-70% прибыли. Видя эффективность подобной деятельности, многие государственные организации, занимающиеся строительством и обладающие строительными мощностями, акционировались и перешли на строительство коттеджей. Некоторые из них рассчитывали на заказ правительства Москвы и Московской области (как известно, предполагается застроить коттеджами 40 тыс. га в ближайшем Подмосковье). Однако компании, развернувшие в последние два года массовое строительство дорогих коттеджей в Подмосковье, не учли главного — потребительского спроса. Что и привело к перенасыщению рынка.
Согласитесь, сейчас у нас немного желающих приобрести загородную виллу за $200-300 тыс. Отметим, что на Западе основными покупателями загородных домов является люди со средним достатком. Этому способствует не только то, что их средний уровень жизни намного выше нашего, но и гибкая система налогообложения, а также возможность получения ипотечного кредита. В нашей стране до этого пока далеко. Правда, многочисленные маркетинговые исследования, проведенные в целях выявления потенциальных покупателей, показывают, что существует немало людей, готовых продать свою квартиру для покупки загородного коттеджа. Однако это всего лишь результаты исследований. На практике лишь единицы смогли приобрести загородный дом, продав свою квартиру: большинство московских квартир стоит значительно дешевле дома в подмосковном коттеджном поселке.
По оценкам экспертов Ъ, сейчас выставлено на продажу порядка 400 подмосковных коттеджей в разной степени готовности, расположенных в коттеджных поселках, и около 1,5 тыс. отдельных домов, разбросанных по Подмосковью в радиусе от 10 до 120 км от МКАД. Кроме того, многие строительные компании, имеющие в своем распоряжении земельные участки, ищут инвесторов либо собирают предоплату с будущих владельцев домов для строительства новых коттеджных поселков. Надо учесть еще тысячи гектаров, выделенные под индивидуальное жилищное строительство московскими и областными властями. То есть потенциальный объем коттеджной застройки чрезвычайно велик и на сегодняшний день никак не соответствует спросу.
По мнению специалистов из департамента мэра Москвы, чтобы сделать ближнее Подмосковье похожим на пригород западной столицы, необходимо построить там порядка 700 тыс. домов для более чем 2 млн человек. Что потребует инвестиций в размере нескольких десятков миллиардов долларов. Пока же застройщики предпочитают не вкладывать средства в коттеджное строительство и в большинстве своем перешли на подрядные работы (см. диаграмму).
Другим неприятным для застройщиков фактором, серьезно повлиявшим на снижение рентабельности коттеджного строительства, является постоянное дорожание стройматериалов. Себестоимость строительства за прошлый год выросла в 12 раз в рублях и в 3,5 раза в долларах. Если в начале 1993 года себестоимость строительства одного квадратного метра составляла от $120-150, то через год эта цифра подпрыгнула до $350-400. Если учесть плату местным властям, стоимость земельного участка и подведения коммуникаций, себестоимость строительства 1 м2 составляет $650-680.
Что касается продажной цены готовых коттеджей, то в последнее время строительные компании продают готовые дома из расчета 25-30% прибыли, что составляет около $850 за м2. Однако и это не предельные цены. Гораздо дороже привозные коттеджи. Так, компании "Сапсан" и "Американский дом" с начала этого года упорно пытаются насытить подмосковный рынок сборными коттеджами канадской фирмы Modulex и американской Acorn (крупнейших производителей элитных домов). Стоимость квадратного метра коттеджей этих фирм колеблется от $1000 до $1500 в зависимости от комплектации дома. Это максимальные цены на коттеджи сегодня, однако сейчас на рынке есть еще достаточное количество коттеджей, построенных в прошлом году и предлагаемых по старой цене. Например, в коттеджном поселке, расположенном на Пахре в 30 км от МКАД по Калужскому шоссе и построенном фирмой "Альфа-Эстейт", стоимость 1 м2 коттеджа составляет $450 или $550 в зависимости от способа приобретения дома.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ