Инвестиции в руины

В Новороссийске за 1 руб. можно арендовать объект культурного наследия регионального значения — дачу инженера Александа Щенсновича. Этот полуразрушенный каменный дом площадью 416 «квадратов» находится на Красноцементной улице. Он был построен на рубеже XIX — XX вв. По оценке экспертов, инвестиции в реконструкцию объекта могут составить до 200 млн руб. Проект может быть интересен девелоперам или бизнесменам, которые хотят открыть что-то атмосферное, к примеру, бутик-отель.

Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края объявило аукцион на право аренды «Дачи А.Н. Щенсновича», конец XIX в. — начало XX в.» в Новороссийске. Торги назначены на 19 декабря, заявки принимаются до 16 декабря. Начальная цена лота составляет 1 руб. Срок аренды  — 49 лет.

Старинная дача площадью 416 кв. м находится на Красноцементной улице, 15. Инженер Александр Щенснович, заведующий строительными работами железнодорожной станции «Новороссийск», на рубеже XIX — XX столетия приобрел дачный участок за цементным заводом «Цепь» (ныне «Октябрь») и построил там дом-дачу. С 1930-х годов дача Щенсновича в числе 23 других, как ближайшая к Новороссийску, числилась за цемзаводом «Октябрь» и использовалась под жилье.

Сегодня здание дачи Щенсновича является объектом культурного наследия регионального значения, памятник культуры, по данным властей, находится в «руинированном состоянии».

Интерес к реконструкции исторических объектов в России растет, считает основатель архитектурной мастерской DA Максим Долгов. «Существует федеральная программа восстановления объектов культурного наследия, в рамках которой до 2030 года будет выделено свыше 50 млрд руб. на реставрацию 1 тыс. исторических зданий. Инвесторы смогут получить льготные кредиты и субсидии. В некоторых регионах существуют собственные программы льготного кредитования.

Важно понимать, что согласование реставрационных работ с властями, соблюдение норм охраны культурного наследия увеличивают сроки и стоимость проектов», — отмечает эксперт.

По оценке генерального директора строительной компании Kronung Филиппа Шраге, дача Щенсновича — это тот редкий случай, когда объект культурного наследия действительно может получить вторую жизнь, если попадет в руки инвестора с длинным горизонтом планирования: «Такой актив обычно интересен двум типам игроков: девелоперам, которые умеют работать с нестандартной недвижимостью, и предпринимателям, которые хотят открыть что-то атмосферное — бутик-отель, гастрономический проект, частный культурный центр, резиденцию под ивенты. Формат «камерного» бизнеса здесь будет работать лучше всего, потому что историческая архитектура сама по себе создает уникальную ценность, которую не нужно искусственно придумывать».

Что касается инвестиций, господин Шраге отмечает, что нужно понимать: символический рубль — это только за вход. Основные расходы лежат в реконструкции, инженерии и реставрации. Даже если объект находится в полуразрушенном состоянии, стандартная практика по подобным зданиям может составлять от 150 тыс. до 400 тыс. руб. (и более ) за квадратный метр без учета проектирования, экспертиз и соблюдения всех ограничений для зданий-памятников.

Инвестор, предприниматель и основатель приложения социальной сети Базар Владислав Никонов говорит, что «аренда за 1 рубль» всегда звучит как подарок, но по факту это просто дешевый вход в дорогой и длинный проект.

«Здесь объект культурного наследия, плюс он в тяжелом состоянии — значит, главный ценник не в рубле, а в восстановлении, согласованиях и сроках. Кому такое может быть интересно? Явно не тем, кто хочет купить и забыть. Это для тех, кто умеет делать бизнес на месте. Я бы видел несколько понятных сценариев: — бутик-отель или камерный гостевой дом — ресторан, винный бар, кофейня с культурной программой — ивент-площадка под свадьбы, частные встречи, съемки — такие локации отлично продаются как "не как у всех", для пафоса», — объясняет эксперт. По его оценкам, на реконструкцию здания необходимо закладывать порядка 80—200 млн руб.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Старые усадьбы, дачи, доходные дома — это длинные проекты, где важнее стратегическое видение, чем быстрая окупаемость. Тем не менее в разных регионах постепенно формируется сообщество предпринимателей, готовых брать на себя такие объекты: кто-то превращает их в арт-пространства, кто-то — в семейные винодельни, кто-то — в загородные отели».

Говорить о массовом тренде еще рано, но интерес к исторической недвижимости определенно растет. На фоне однотипной современной застройки такие объекты становятся редким ресурсом — и эмоционально, и коммерчески.

Другой вопрос, что спасать их только силами частных инвесторов сложно: где нет понятных льгот, софинансирования и упрощенных регламентов, процесс растягивается на годы. Поэтому оптимальный путь — когда региональные власти не просто передают объекты за символическую плату, но и сопровождают их на всех этапах восстановления. Тогда у таких проектов действительно появляется шанс на полноценную и устойчивую жизнь»,— добавляет господин Шраге.

Максим Долгов приводит в пример реконструкцию усадьбы «Студеные Ключи» в Ивановской области. Частные инвесторы вложили более 200 млн руб. и за 10 лет восстановили разрушенную усадьбу, создали в ней культурный центр с музеем и концертными площадками. В Липецкой области частным инвестором была выкуплена руина усадьбы Скорняково-Архангельское. Теперь это культурный центр с рестораном, банкетным залом и гостиницей, который окупается за счет туризма и аренды под мероприятия. В Доме Засецких в Вологде после реконструкции открылся цветочный магазин и музей.

«В деле сохранения ОКН важен интерес не только частных инвесторов, но и участие государства, муниципальных и региональных властей, внимание к проблеме, уважение и бережное отношение к памятникам архитектуры и историческим зданиям. Это касается не только ОКН, но и советских модернистских зданий»,— резюмирует господин Долгов.

Наталья Решетняк