«Я бы не надеялась на высокий уровень миграции»
Кредитный эксперт Гульсина Шакова — о расширении действия льготной ипотеки в малых городах
Депутат Госдумы Каплан Панеш выступил с предложением расширить действие льготной ипотеки в малых городах. По его мнению, первоочередной мерой должно стать распространение льготных программ на весь рынок вторичного жилья в небольших населенных пунктах. Парламентарий отметил, что с апреля 2025 года семейная ипотека на вторичное жилье доступна только в городах с низким объемом строительства. Депутат охарактеризовал это как искусственное ограничение, которое требует пересмотра. Начальник отдела ипотечного кредитования ГК «Точно» Гульсина Шакова пояснила «Ъ-Кубань» плюсы и минусы этой инициативы.
Гульсина Шакова
Фото: предоставлено автором
Гульсина Шакова
Фото: предоставлено автором
«С точки зрения рынка недвижимости инициатива по расширению льготных ипотечных программ на вторичный сегмент в Краснодарском крае имеет ограниченную эффективность. Расширение семейной ипотеки на малые города региона, где ведется не такое активное строительство, например Горячий Ключ, Туапсе и Геленджик, не вызвало волну новых сделок по этой программе на вторичном рынке недвижимости.
Цена на жилье в самом Геленджике гораздо выше той, которую может предложить семейная ипотека с лимитом в 6 млн руб. В этом ценовом диапазоне на "вторичке" ассортимент представлен менее качественными жилыми проектами, которые не соответствуют ожиданиям клиентов о своей первой недвижимости. А квартира в комплексе с качественной инфраструктурой для жизни в развитой локации Геленджика стоит в среднем в два-три раза дороже лимита.
Дополнительно подчеркну, что в малых городах рынок вторичной недвижимости представлен преимущественно старым фондом — домами 1980–1990 годов. Брать такой объект в ипотеку нецелесообразно: как правило, таким домам присущи низкие показатели энергоэффективности, устаревшие планировочные решения и отсутствие современной инфраструктуры в шаговой доступности.
Таким образом, доля сделок по семейной ипотеке на вторичном рынке остается существенно ниже, чем на первичном, из-за несоответствия лимитов и качества предложения.
Расширение действия льготных программ в малых городах будет способствовать притоку населения, что актуально для улучшения демографической ситуации. Однако я бы не надеялась на высокий уровень миграции.
В малых городах в сегменте вторичного жилья мало проектов, которые соответствуют требованиям современного покупателя. Если еще десятилетие назад ключевые критерии выбора недвижимости сводились преимущественно к цене, площади и локации, то сегодня покупательский запрос стал значительно сложнее и многограннее. Клиенты рассматривают недвижимость не просто как материальную ценность или инвестицию, но как пространство для жизни, отвечающее целому комплексу функциональных, эстетических и технологических требований. Их могут обеспечить только новостройки — проекты с благоустроенной придомовой территорией и насыщенной инфраструктурой.
К эффективным механизмам, которые могли бы способствовать притоку населения, относится разработка программы семейной ипотеки в категории ИЖС — когда у семьи есть возможность приобрети земельный участок, где позже они построят дом. При должном интересе со стороны банков и информировании о географии применения данная программа пользовалась бы большой популярностью».