Домик с видом на жительство

Спрос покупателей из России на зарубежную недвижимость в 2025 году фактически снизился, но участники рынка называют его высоким. Покупатели активно интересуются странами шенгенской зоны, ОАЭ, Таиландом, Индонезией и Турцией. Выбирают там недвижимость, которая подойдет не только для инвестиций, но и для оформления вида на жительство.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным Tranio, число заявок на покупку недвижимости за рубежом упало на 22,4%, а из данных Intermark Global следует, что спрос на зарубежную недвижимость вернулся к показателям до 2022 года, сократившись на 35% после трех лет ажиотажа.

Снижение спроса выглядит ощутимым лишь на фоне аномального рывка предыдущих лет, который участники рынка не считают эталоном. Сравнение с допандемийным периодом показывает, что рынок вполне устойчив: на нем активны не только желающие просто обзавестись жильем, но и инвесторы.

«В 2025 году спрос на зарубежную недвижимость у россиян оставался высоким»,— считает директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF Group Анна Ларина. При этом, по ее словам, наблюдались изменения в целях покупки — на смену чисто инвестиционным мотивам пришли диверсификация активов и получение вида на жительство (ВНЖ) в другой стране. Поэтому стабильный рост интереса россиян наблюдается к направлениям, которые отвечают этим запросам. В следующем году она ожидает углубления спроса. «Покупатели будут искать не просто альтернативное, а оптимальное решение под конкретную задачу — будь то арендный доход с объекта в Таиланде, резидентство в ОАЭ или объект для сезонного проживания в Турции»,— полагает госпожа Ларина.

Сейчас интерес покупателей из России по большей части сосредоточен на недвижимости Турции, ОАЭ и стран Азии.

«Недружественные государства, включая ряд стран ЕС, иногда отказывают покупателям с российским паспортом. Препятствий можно было бы избежать, оформив ВНЖ, но это, в свою очередь, тоже связано с проблемами, поэтому тоже затрудняет процесс приобретения жилья за рубежом»,— говорит Анна Ларина.

Помимо сложностей с переводом средств, дополнительные трудности могут возникать в рамках комплаенса: даже когда россияне находят альтернативный вариант оплаты, банк обязан проверить происхождение средств. «Не все источники можно считать допустимыми — например, подсанкционные банки. В большинстве случаев это затрудняет процесс покупки жилья в европейских странах»,— предупреждает госпожа Ларина.

Участники рынка оценивают популярность направлений по количеству заявок или сделок собственных компаний, поэтому цифры различаются, но география интереса покупателей в целом совпадает. По данным Intermark Global, к началу четвертого квартала этого года спрос российских покупателей впервые с 2022 года сместился на европейские страны, преимущественно шенгенской зоны. Доля покупок жилья в Европе с января по сентябрь 2025 года составила 41%, что на 11 процентных пунктов выше аналогичного показателя прошлого года. Спрос на страны Юго-Восточной Азии сместился на вторую позицию рейтинга с долей 32%. На третьем месте Ближний Восток с долей спроса 17%. Турция остается на четвертом месте с неизменным показателем доли в 6%.

В Tranio специально для «Денег» посчитали заявки на покупку, выявив лидеров: Таиланд (23,5%), ОАЭ (10,61%), Турция (9%), Кипр (6,72%) и Франция (6,5%). В 2025 году структура российского спроса на зарубежную недвижимость меняется не за счет появления новых альтернативных направлений, а через усиление на нескольких ключевых рынках, полагают в Tranio. Таиланд, на взгляд экспертов компании, демонстрирует самый стабильный рост: четвертый год подряд страна выходит на исторический максимум — почти четверть всех сделок русскоязычных покупателей приходится именно на этот рынок. Европа, напротив, проходит фазу коррекции. Последствия пересмотра миграционных программ стали заметны в динамике сделок: доля покупок, мотивированных исключительно получением ВНЖ, снизилась до минимального уровня за четыре года.

«Покупатели стали более избирательными, сместив интерес в сторону качественных локаций и более дорогих проектов. Об этом свидетельствует и рост среднего чека сделки на 27% в январе—сентябре этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года»,— подмечает управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева.

Европа

Наибольший интерес россиян здесь вызывают Кипр и страны шенгенской зоны: Франция, Испания, Словения и Португалия. Инвестиционные сделки и сделки с целью оформления иммиграционного статуса практически одинаково привлекают покупателей из России. Но в этом году спрос на последние немного вырос: если за январь—сентябрь 2024 года на них приходилось 48% от общего объема сделок, то в 2025 году их доля увеличилась до 54%. Количество сделок с зарубежной недвижимостью исключительно для инвестиций или собственного проживания, соответственно, снизилось с 52% до 46%, следует из данных Intermark Global.

Самый стабильный показатель спроса у Кипра с долей 6% от всех сделок с зарубежной недвижимостью против 4% годом ранее.

Количество сделок с недвижимостью на Кипре по итогам трех кварталов этого года выросло на 13% по сравнению с тремя кварталами 2024 года. Специалисты Tranio максимальный рост фиксируют в регионах, где доминирует внутренний спрос: Никосия и Ларнака (+15%), Лимасол (+13). Внутренний спрос там поддерживает ипотечное кредитование: количество выданных кредитов выросло на 19%, объем — на 14% год к году. Однако темпы роста ипотечного портфеля заметно замедлились по сравнению с первой половиной 2025 года. Почти каждая пятая сделка с недвижимостью с участием иностранного покупателя на Кипре — российская (19% от общего объема). В Лимасоле, например, на граждан России приходится 39% сделок.

По данным местного ЦБ, в этом году спрос на недвижимость на Кипре со стороны иностранцев вырос на 17,8% (данные за первое полугодие по сравнению с первым полугодием 2024 года). Быстрее всего там сейчас дорожают апартаменты (+4,5% год к году), дома (+4,1%) и складская недвижимость (+3,7%). Ставки аренды лучше всего растут на жилье (квартиры, +4,8%), курортные апартаменты (+2,9%) и офисы (+2,5%).

Средний бюджет европейской сделки — от €250 тыс. до €1,2 млн, отмечает Ирина Мошева. «Сумма зависит от страны и задачи — чистая инвестиция или комбинация "инвестиция + ВНЖ/ПМЖ"»,— уточняет она. Доходность при сдаче в аренду на европейском рынке находится в диапазоне 3–5%. «Более высокая доходность обычно связана с повышенными рисками: особенности локации, менее ликвидные объекты, зависимость от туризма»,— добавляет госпожа Мошева.

Ближний Восток

В ОАЭ выйти на рынок жилой недвижимости стоит от $250 тыс. в Дубае, от $320 тыс. в Абу-Даби и от $355 тыс. в Рас-эль-Хайме. «Доходность в Дубае составляет 5–6% годовых при долгосрочной аренде и 6–8% годовых при краткосрочной. В Абу-Даби — выше, до 7–10% годовых. В Рас-эль-Хайме краткосрочная аренда приносит 8–10% годовых. В Омане порог входа ниже, от $120 тыс., а доходность варьируется от 3–5% годовых при долгосрочной аренде до 6–9% годовых при краткосрочной»,— констатирует Ирина Мошева.

Недвижимость Ближнего Востока — прежде всего ОАЭ и Омана — привлекает россиян сочетанием интересной инвестиционной доходности, мягкой налоговой политики и иммиграционных возможностей. Главный фактор — сохранение и приумножение капитала в юрисдикциях с прозрачными правилами и высоким спросом на аренду.

На фоне ограниченного выбора зарубежных инструментов и стабильной валютной доходности Дубай сохраняет привлекательность, и значительная часть русскоязычного спроса обращена именно к этому региону. «Рынок недвижимости Дубая находится на высоких уровнях, однако у частного капитала из России практически нет сопоставимых альтернатив для размещения»,— комментирует сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов.

Объем продаж недвижимости в Дубае в третьем квартале вышел на новый пик: 49 тыс. сделок (+26% квартал к кварталу) и 92,5 млрд дирхамов (+31,5%) в денежном выражении, что соответствует $25,2 млрд. При этом темп роста цены квадратного метра продолжает замедляться: динамика третьего квартала относительно второго слабее, чем во втором квартале относительно первого. Рынок входит в фазу стабилизации после интенсивного роста 2021–2024 годов.

Рекордным спросом пользуются зарубежные новостройки. Количество сделок в этом сегменте увеличилось на 40%, их объем в денежном выражении — на 45%. Средняя цена подросла на 4% и достигла 1878 дирхамов (около $500) за 1 кв. фут (1 кв. фут = 0,09 кв. м). Доля сегмента в общем объеме продаж поднялась до 78%, максимума за весь период наблюдений. «После коррекции в 2024 — начале 2025 года русскоязычный спрос вышел на устойчивое плато. Объем заявок инвесторов стабилизировался и, вероятно, будет удерживаться на сопоставимых уровнях»,— говорит Михаил Буланов.

Приток крупного капитала положительно отразился на всех рынках ОАЭ: 7,2 тыс. мигрировавших состоятельных людей в прошлом году и 9,8 тыс.— в этом инвестировали в Дубай и в Абу-Даби. Повышенный иностранный и устойчивый местный спрос в Абу-Даби в 2025 году в совокупности показал рост числа сделок на 12% год к году. Относительно 2023 года объем сделок вырос на 15%. Неполный третий квартал уже опережает показатели за прошлый год на 3,5%, следует из данных Tranio.

Юго-Восточная Азия

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Юго-Восточной Азии стартовые бюджеты остаются доступными состоятельным россиянам. «В Таиланде от $90 тыс., с доходностью 3–6% годовых при долгосрочной аренде и 5–10% годовых при краткосрочной. На Бали минимальный бюджет от $80 тыс., при этом краткосрочная аренда может приносить 8–12% годовых»,— приводит данные госпожа Мошева.

По данным Tranio, Россия занимает третье место среди иностранных покупателей кондоминиумов в Таиланде по итогам 2024 года и первых двух кварталов 2025 года, сохраняя устойчивый высокий спрос. Суммарно за этот период россияне приобрели там 1639 квартир, что существенно превышает показатели большинства стран, уступая лишь Китаю и Мьянме — двум рынкам, традиционно доминирующим в тайском сегменте новостроек.

Российские покупатели демонстрируют стабильную инвестиционную активность, опережая покупателей с таких крупных рынков, как США, Франция, Германия и Великобритания, пишут эксперты Tranio. При этом средний чек по российским сделкам, на взгляд аналитиков, остается умеренным, и это, по их мнению, указывает на преимущественную ориентацию на курортные локации, студии и компактные апартаменты, которые легко сдавать и быстро перепродавать.

Турция

По данным Tranio, среди россиян Турция входит в тройку самых популярных стран по спросу на недвижимость, но в январе—ноябре 2025 года заявок стало на 15% меньше, чем за тот же период 2024 года. Доля Турции в общем портфеле российских запросов за год немного подросла — с 8,1% в 2024 году до 9% в 2025 году, хотя остается ниже, чем в 2021–2023 годах.

Россияне в Турции интересуются в равной степени инвестициями, получением ВНЖ/гражданства и покупкой жилья для отдыха. Миграция представляет наименьший интерес. «Турция хорошо работает как продукт под мотивацию покупки метров для отдыха — рынок остается конкурентоспособным благодаря сочетанию относительно низкого порога входа и гибкости продукта под запросы покупателей»,— комментирует господин Буланов. Медианный бюджет сделок в январе—ноябре 2025 года составил €250 тыс. (на 10% меньше, чем за тот же период прошлого года). По мнению экспертов, это связано со снижением числа запросов на покупку недвижимости для получения паспорта Турции. Минимальный порог по этой сделке — $400 тыс.

По данным турецкой аналитической платформы недвижимости Endeksa, в Турции средняя цена жилья в ноябре 2025 года составила $889 за 1 кв. м — рост на 28,45% за год. В Стамбуле средняя цена — $1361 за 1 кв. м, ее рост за год — 30,24%, в Анталье — $1120 и рост на 25,83% за год.

Стамбул и Анталья самые популярные для покупки жилья среди иностранцев. Доли заявок в Tranio на эти районы — 39% и 37% соответственно. В Стамбуле доля сделок с иностранцами от общих покупок (262 644 единицы) составляет 3%. А в курортной провинции Анталья примерно каждая 11-я сделка проходит с участием иностранца, то есть доля от общих покупок (84 084) составляет 9%.

По словам основателя OneClick Property (продает жилье в Стамбуле) Сергея Овсянникова, наиболее ликвидный для сдачи в аренду и последующей продажи формат «1+1» — это квартира с объединенной кухней-гостиной и отдельной спальней площадью 40–65 кв. м. При выборе инвестиционного жилья господин Овсянников советует обращать внимание на сложившиеся районы города, изучать именно районных застройщиков и избегать крупных офисов продаж: в них жилье с наценкой и выше риск купить квартиру в удаленном от сложившейся городской инфраструктуры районе дороже, чем в популярных туристических локациях. «Это увеличит срок окупаемости, поскольку стоимость аренды в отдаленных районах в два раза ниже, чем в туристических. Средняя доходность аренды в Стамбуле — 4–5% после вычета всех налогов»,— говорит Сергей Овсянников.

Екатерина Геращенко