Рынок логистической недвижимости до сих пор развивался в Санкт-Петербурге весьма активно, но бессистемно. Склады строились исходя из предпочтений отдельных компаний, что в результате привело к их хаотичному распределению по территории города. Это стало причиной проблем как для обеспечения логистических процессов, так и в целом для дорожно-транспортной ситуации в городе. Для того чтобы упорядочить развитие складской недвижимости, комитет по транспортно-транзитной политике (КТТП) разработал концепцию развития терминально-складской инфраструктуры города. Впервые она была представлена в начале ноября, а до конца года документ будет вынесен на утверждение петербургского правительства.
"Все мы видим, как стремительно сегодня развивается сектор складских площадей, и становится очевидно, что инвестиционный процесс надо как-то упорядочить, — рассказал председатель комитета по транспортно-транзитной политике Николай Асаул. — Мы очень хотим, чтобы концепция стала эффективным инструментом, способным регулировать рынок в соответствии с городскими приоритетами, чтобы дальнейший рост складского хозяйства не шел во вред мегаполису и не усугублял пробочную ситуацию".
После того как действующие складские объекты были наложены на карту Петербурга, КТТП выделил 14 основных зон их размещения, обозначив их зеленым цветом. Самые крупные из них — "Старая промзона", расположенная в сложившемся промышленном поясе, который примыкает к центру города с юга, зоны "Центр", "Парнас" и "Припортовая". На основе всех полученных данных был сделан прогноз развития складских мощностей, необходимых Петербургу в краткосрочной и среднесрочной перспективе: до 2010-го, 2015-го и 2025 года. Так, до 2010 года площадь портовых терминалов, по расчетам, увеличится до 318 га (в основном за счет тыловых комплексов), а крытых складов — до 6,4 млн кв. м. К 2025-му эти цифры составят соответственно 565 га и 8,2 млн кв. м.
Исходя из этих параметров авторы концепции попытались сформулировать задачи по развитию терминально-складской инфраструктуры. В первую очередь должна увеличиться площадь крытых складских комплексов, которые следует сконцентрировать в специализированных территориальных зонах — в основном в районе КАД и за ее пределами, а из города склады нужно постепенно выводить. Они должны остаться внутри кольцевой дороги только в тех объемах, которые могут обеспечить дистрибутивную функцию. То есть развитие складских комплексов в городской черте продолжится, но с ограничениями по размеру объекта. "Мы предлагаем ввести планку в 10 тыс. кв. м", — отметил господин Асаул, подчеркнув, что обозначенная цифра получена путем экспертной оценки и подлежит обсуждению. Таким образом, к 2010 году внутри КАД должно появиться не более 170 тыс. кв. м складских площадей, а за ее пределами — свыше 1 млн кв. м. К 2025 году предполагается уменьшить объем складов в пределах кольца более чем вдвое — до 2,55 млн кв. м, а вдоль КАД и за ней увеличить до 5,69 млн кв. м.
Кроме "Парнаса" создание логистической зоны предусмотрено в районе пересечения ЗСД и КАД, где строится завод Nissan. Зеленым цветом на карте выделена и территория аэродрома Левашово. Уже принято постановление правительства РФ об изменении статуса этого объекта: он теперь имеет двойное назначение — военное и гражданское. Логистический центр будет создан в районе Парголова. Там, кстати, корпорация "Стерх" уже построила один из самых современных таможенных складов. Подобные объекты появятся в зоне "Новоорловская" и на прилегающих к ней территориях.
Девелоперы и консультанты позитивно оценили предложенный им проект концепции. Правда, они посчитали ее простой констатацией факта и существующей ситуации. "Карта получилась интересная, но обозначенные на ней зеленые зоны и так развиваются естественным путем", — уверен Кирилл Малышев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International Saint-Petersburg. С ним согласен и Владимир Новоженин, региональный директор ООО "Кюне + Нагель": "Разработка концепции, на мой взгляд, запаздывает года на три. Хотелось бы, чтобы город ее как можно быстрее принял. Бизнес идет впереди, и важно понять, вписываются ли наши разработки в городские планы". По его словам, сейчас в Петербург со стороны Шушар можно попасть только по московской трассе — дублирующих локальных дорог, которые позволяли бы небольшим грузовикам въезжать в город минуя пробки, просто не существует. А чтобы попасть с одного склада в Шушарах на другой, расположенный от него в 200 м, приходится выезжать на трассу и делать несколько разворотов.
Как отметили девелоперы, концепции не хватает транспортной составляющей, а точнее — полной программы, где и как город будет строить дороги, обеспечивающие складские комплексы подъездами. "Бизнес возводит склады, а государство должно строить дороги; складские мощности наращиваются быстрыми темпами, а транспортная инфраструктура явно отстает. Между тем логистические терминалы притягивают в город новые грузопотоки. Как быть с этим 'бутылочным горлышком' — нашими дорогами?" — задается вопросом Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства.
По словам Николая Асаула, решением проблемы большегрузных перевозок внутри города должен стать грузовой каркас автодорог. Речь идет как о строительстве новых трасс, в частности так называемого Восточного радиуса — скоростной магистрали от ЗСД до моста в створе Фаянсовой и Зольной улиц, так и о модернизации существующей улично-дорожной сети для увеличения ее пропускной способности (расширение дорожного полотна, создание "карманов" для отстоя грузовиков и пр.). Очевидно, что нужно расширять и подходы к городу. Есть проект реконструкции Московского шоссе, там строятся развязки. Однако на сроки дорожных работ негативно влияет то, что практически вся земля в Шушарах скуплена, причем по довольно высоким ценам, и не все собственники готовы уступить ее заказчику строительства за обозначенные суммы, отмечают в КТТП.
ПАВЕЛ НИКИФОРОВ
Больше всего крытых складов находится в зоне "Старая промзона" (900 тыс. кв. м). Второй по площади складов является зона "Центр", где сосредоточено больше половины встроенных складских помещений города. Площадь отдельно стоящих складских объектов в этой зоне невелика, около 350 тыс. кв. м. Среди остальных зон самой развитой является "Парнас", где сосредоточено почти 500 тыс. кв. м крытых складских объектов. Немного уступает этой зоне только зона "Припортовая". Еще четыре зоны — "Южная", "Северо-Западная", "Выборгская" и "Предпортовая" — имеют примерно одинаковый объем крытых складских помещений. При этом по степени концентрации они отличаются: наиболее сильно склады сконцентрированы в зоне "Южная" и "Предпортовая". В зоне "Северо-Западная" складские комплексы образованы на базе бывших производственных площадок в районе Торфяной дороги и Богатырского проспекта, а также двух бывших овощебаз.
На склады классов В и С приходится 89% всех складских площадей. С 2003 года среди складов преобладают помещения класса В, которые являются результатом инвестиций собственников или арендаторов в объект класса С. Из выявленных складов класса А около 60% площади приходится на построенные и введенные в эксплуатацию в 2002-2005 годах. Среди них преобладают комплексы небольшой площади, 4-6 тыс. кв. м ("Ниеншанц-терминал", "Охта-терминал", "Ниинивирта-Терминал").
Шушары — одно из самых перспективных мест размещения складской недвижимости в Петербурге. По данным экспертов, площадь действующих складских комплексов классов А и В в Шушарах составляет более 135 тыс. кв. м.
Среди складских помещений класса А 21% площадей приходится на низкотемпературные склады, которые имеют три зоны сосредоточения: порт, промзона "Горелово" и район Софийской улицы. В целом складские комплексы класса А пока возникают либо в традиционных промышленных зонах с динамично растущими производственными предприятиями ("Парнас", "Предпортовая"), либо на месте депрессивных производственных площадок.
Павел Никифоров