предместья
Уходящий год стал серьезной вехой для петербургского рынка жилья. Местные застройщики вышли за границы города — на территории Ленинградской области появилось сразу несколько крупных проектов. Девелоперы возводят целые города-сателлиты, рассчитанные на ввод более миллиона квадратных метров. У покупателей появился выбор — за одну и ту же цену они могут либо приобрести квартиру в многоэтажном доме в Петербурге, либо собственный дом в пригороде.
По одной дороге
Пока рынок массового строительства в пригородах Петербурга остается недостаточно развитым по сравнению с основными районами городской застройки. Впрочем, это дает покупателям жилья в городах-сателлитах определенное преимущество — квартиры там можно купить на 15-20% дешевле.
Лидеры по числу строящихся объектов в ближних пригородах — Всеволожский и Курортный районы (5,7 и 3,2 тыс. квартир за 2006 год соответственно). При этом Всеволожский район показателен с точки зрения динамики и перспектив развития — за последние пару лет объемы и качество строительства здесь значительно выросли. Если раньше район считался зоной экономкласса, то сейчас, по мнению участников строительного рынка, здесь возводятся интересные жилые комплексы, формируются районы жилья повышенной комфортности. Однако, в среднем, стоимость квадратного метра в районе пока не высока — около $1,7 тыс. за 1 кв. м (в Петербурге средняя цена за 1 кв. м составляет около $2,4 тыс.). Ценовыми лидерами традиционно являются престижные пригороды — Курортный и Пушкинский районы, в основном там строится жилье повышенной комфортности, и спрос на квартиры в этих районах довольно высок.
Перспективы развития пригородных районов напрямую связаны с транспортной доступностью и качеством инфраструктуры в самих пригородах. В этом отношении наибольший потенциал сейчас видится у Петродворцового и Ломоносовского районов, где в зоне строящейся кольцевой дороги имеются значительные неосвоенные земельные участки, и интерес к ним девелоперов очень высок.
Директор по маркетингу ЗАО "Строймонтаж" Илья Логинов отмечает: "Квартирография по объектам, возводимым в пригородах, существенно зависит от места строительства, близости парков, водоемов и памятников архитектуры. В среднем она не сильно отличается от стандартной городской. Цены продаж также сильно варьируются, но в среднем ниже среднегородских на 10-20%".
Строительство Кольцевой автодороги (КАД) повышает интерес жителей Петербурга к пригородам. Сейчас этим территориям не хватает развитой социальной и транспортной инфраструктуры, в результате чего слишком велика зависимость от города. Но с вводом полноценных многофункциональных комплексов с собственной инфраструктурой, районы станут гораздо более привлекательными.
Илья Логинов прогнозирует: "В перспективе ожидается увеличение интереса к объектам в пригородах. Намечается тенденция расслоения интересов клиентов на две категории: проживание ближе к центру Петербурга или, наоборот, на удалении от центра в экологически чистых местах. Районы в северном направлении, в которых наиболее перспективно строить, — Сестрорецк, в южном — Пушкин, Петергоф, Стрельна".
Особенность строительства в Пушкине — наличие высотного регламента и других ограничений для исторической части города (этот вопрос регулируется постановлением правительства Санкт-Петербурга от 29.06.1998). В основном новое строительство (по большей части кирпичные дома) ведется на свободных участках старой части города (ближе к вокзалу) и в направлениях к северу и югу от исторической части города. Особенно популярно южное направление, где много свободных территорий, и относительно недалеко находятся пушкинский и павловский парки.
"Петербургская Рублевка"
Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская Недвижимость", отмечает неутихающий интерес застройщиков к Сестрорецку. Уже в 2005 году цены в Сестрорецке на первичном рынке были на 45% выше, чем в Санкт-Петербурге. К середине 2006 года (в период ажиотажного спроса на недвижимость в Санкт-Петербурге) разница цен сократилась до 10%, но Санкт-Петербург так и не смог догнать Сестрорецк по уровню цен. В 2007 году разница цен вновь стала расти и в мае достигла 21%. Так что по этому показателю Сестрорецк можно назвать "петербургской Рублевкой".
Самый дорогой объект Сестрорецка на сегодняшний день — жилой комплекс "Водолей" (средняя цена $3950 за кв.м). "Что касается объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, то в Сестрорецке ситуация гораздо лучше, чем в большинстве новостроек Санкт-Петербурга. Единственный недостаток — нет крупных торговых объектов. Но он компенсируется наличием торговых объектов на выезде из Приморского района Санкт-Петербурга. Транспортная доступность района при этом — средняя. Основная проблема — забитость Приморского шоссе в часы пик и выходные. Но ситуация должна улучшиться с началом функционирования КАД в полном объеме",— отмечает Михаил Бимон.
"Из наиболее интересных объектов, которые в ближайшее время выйдут на рынок, можно отметить проект "Петровский арсенал": девелопер ООО "Сестра Ривер Девелопментс" реализует беспрецедентный для Санкт-Петербурга и России в целом проект по редевелопменту части территории производственного предприятия СИЗ (площадь 13,9 га) под современный многофункциональный комплекс. Проект должен выйти на рынок в 2008 году",— отмечают в компании "Петербургская недвижимость".
Первые и отстающие
Одним из наиболее активно осваиваемых районов-сателлитов Петербурга сейчас является Петродворцовый район. Интерес к району возвращается с 2000 года, когда заброшенный и практически разрушенный Константиновский дворец был превращен в морскую резиденцию Президента РФ. В последнее время именно здесь наблюдается активизация спроса.
Причина в том, что, во-первых, спрос переориентируется, а во-вторых, имидж этой территории повышается. Район имеет большой потенциал в курортном отношении, неплохо развита инфраструктура, социальный состав населения становится более однородным. Соответственно, появляются новые проекты. "Благодаря реконструкции Константиновского дворца и объявления его резиденцией Президента РФ, значительно улучшилась транспортная ситуация в районе: проведено новое шоссе от Красного Села до Стрельны, отремонтировано привычное Петергофское шоссе, решены серьезные проблемы инженерии, газо- и водоснабжения",— говорят в "Петербургской недвижимости".
Сегодня Петергофское шоссе — основная магистраль, соединяющая территорию района с Санкт-Петербургом. В 2009 году должны открыться первые станции трассы легкорельсового транспорта, которая в перспективе свяжет рассматриваемую территорию с остальными южными районами Санкт-Петербурга. Кроме того, транспортная доступность многократно улучшится при завершении строительства КАД и Комплекса защитных сооружений (дамбы).
При этом жилая недвижимость на южном побережье Финского залива пока недооценена. В перспективе, по мере развития данной территории, цены могут стать вровень со стоимостью недвижимости в Курортном районе (на северном берегу Залива). Недооцененность территории сегодня создает предпосылки для более высоких, по сравнению со среднегородскими, темпов роста цен.
Из всех городов-сателлитов Петербурга самым неразвитым остается Кронштадт. В настоящий момент в городе практически нет первичного рынка — нового жилья почти не строится. До Кронштадта, несмотря на наличие дамбы и автодороги по ней, сложно добраться. Пока что спрос на недвижимость тут локален — живут здесь те, кто здесь же и работает. Средняя цена квадратного метра — больше 50 тыс. руб. Однако потенциал у города есть, отмечают специалисты. Будет построена новая дорога на Петербург в составе КАД. Постепенно город теряет славу "военного", существуют перспективы высвобождения военных и промышленных территорий, на месте которых могут быть построены как транспортно-логистические объекты, так и жилые комплексы.
Страх открытого пространства
До недавнего времени девелоперы не решались выходить в "чистое поле", и вся их деятельность носила преимущественно "точечный" характер — проекты, которые они реализовывали за городом, пристраивались, как правило, к уже существующим в пригородах Петербурга и Ленинградской области жилым массивам. Однако в этом году стали появляться проекты самостоятельные, не ориентирующиеся на соседство с уже существующими районами. По сути, речь идет о создании собственных городов-сателлитов. Например, компания Setl City приступила к выполнению функций девелопера по проекту застройки территории площадью 100 га в районе Кудрово. Инвестором проекта "Кудрово-град" выступает компания SVP Group. В течение 10-12 лет на этой территории будет возведено около 1,2 млн кв. м жилья эконом- и комфорт-класса. 40 тыс. кв. м жилья заложены уже в этом году, а сдача новоселам первых домов намечена на 2008 год.
Не менее масштабные проекты стали появляться и в области малоэтажной застройки. Отчасти этому способствуют новые технологии. Так, в регионе заявлено сразу несколько проектов по производству стеновых плит (OSB-плиты). Компании "Балтрос" и "Содружество" увеличили производства, а в стадии проектирования находится завод, который финансируют казахские инвесторы ("Казахская лесопромышленная группа"), под городом Мга. Каркасно-щитовая технология позволяет в короткие сроки возводить относительно недорогое малоэтажное жилье.
Сейчас емкость рынка малоэтажного жилья региона составляет $5 млрд. Доля малоэтажек экономкласса — всего 3-4%. Большинство реализуемых в малоэтажном секторе проектов позиционируются в бизнес-классе. В совокупности сейчас на рынке и на стадии проекта — 124 коттеджных поселка, это на 10 поселков больше, чем в предыдущем квартале. Но эксперты прогнозируют, что через несколько лет доля малоэтажек экономкласса достигнет 50%. В том числе и благодаря внедрению дешевых технологий.
Пока бесспорным лидером региона по масштабам заявленных малоэтаэжных проектов экономкласса является ООО "Балтрос" (входит в НП "Банкирский дом Санкт-Петербурга"). Компания реализует на границе Петербурга проекты "Славянка" и "Новая Ижора". "Славянка" — проект в Пушкинском районе на площади 220 га. К 2011 году здесь будет построено 1,4 млн кв. м жилья (в том числе и многоэтажного), где смогут жить около 45 тыс. человек. А "Ижора" — поселок рядом с Колпино, на участке 285 га. Здесь к 2010 году будет построено более 4 тыс. домов (с применением каркасно-щитовых технологий) общей площадью более 500 тыс. кв. метров. Суммарный объем инвестиций в проекты оценивается в $1 млрд. Еще один крупный региональный застройщик малоэтажек — Национальная жилищная корпорация Санкт-Петербург (НЖК), она строит поселок экономкласса в Янино. НЖК инвестировала в первую очередь "Янино" 450 млн руб. К 2009 году планируется построить 300 домовладений общей площадью около 40 тыс. кв. метров на 35 га. В 2009 году компания начнет реализацию второй очереди проекта на 28 га с сопоставимым объемом застройки и инвестирования. А в 2011 году возможно освоение еще 50 га сопредельной территории. К завершению проекта в поселке будет более 1 тыс. домов.
В начале ноября группа "ЛСР" заявила о еще одном проекте — он будет реализован на бывших землях племенного завода "Ручьи". Новый квартал "Цветной город" обойдется группе ЛСР в $3,1 млрд. На участке площадью 274 га на Пискаревском проспекте ЛСР возведет 2,1 млн кв. м жилья экономкласса (дома 137-й серии), 344 тыс. кв. м офисной недвижимости и парковку на 19 тыс. машиномест. Строительство планируется начать в 2010 году, а завершить в 2020-м. ЛСР приобрела часть бывшей территории совхоза "Ручьи" внутри КАД, а также небольшой примыкающий к ней участок земли за КАД у частных собственников, рассказал близкий к компании источник.
Эксперты уверены, что основной ресурс для развития малоэтажного недорогого жилья — недорогие земли в южном направлении: Гатчина, Ломоносов, отчасти во Всеволожском районе (в радиусе 50 км от города), а также север Ленобласти. Аналитики полагают, что бюджетное малоэтажное жилье может быть дешевле квартиры в городе за счет меньшей стоимости земли в пригороде и больших объемов осваиваемой территории. Но одновременно, не может быть дешевле квартиры в том же районе из-за более низкой плотности застройки.
Валерий Грибанов