Девелоперы пристроились к рискам
Ввод многоквартирного жилья в 2026 году может сократиться на 11%
Активность на рынке жилищного строительства в России в 2026 году снизится, считают эксперты. Так, ввод многоквартирных домов сократится на 11% год к году, до 41 млн кв. м, а объем новых проектов — на 14%. Будет снижаться и рентабельность строительства, уже сейчас не превышающая 5–10%. В зоне риска в первую очередь окажутся застройщики низкомаржинальных проектов на рынках, где спрос крайне чувствителен к стоимости реализации.
Ввод многоквартирных домов (МКД) в 2026 году составит 41 млн кв. м, сократившись на 11% год к году. Такой прогноз приводится в совместном исследовании «Яков и партнеры» и Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ). Объем запуска новых проектов снизится на 14%, до 30 млн кв. м. Оба значения станут наименьшими как минимум с 2022 года.
Перенос ввода объектов в эксплуатацию в 2026 году, напротив, достигнет максимума. Год к году показатель прибавит 5%, до 16,2 млн кв. м, ожидают аналитики «Яков и партнеры» и ЕРЗ.РФ. Главный аналитик ЦИАНа Алексей Попов также прогнозирует снижение ввода МКД, хотя и не приводит конкретной оценки. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева не исключает, что в 2027–2028 годах падение станет более выраженным.
Основные факторы снижения ввода — низкая активность застройщиков в последние несколько лет и массовый перенос сроков ввода.
Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов говорит, что средний срок строительства МКД в России сейчас 33 месяца, хотя показатель варьируется от 28 месяцев в массовом сегменте до 42 месяцев — в элитном. Более половины застройщиков сейчас вынужденно сдвигают сроки сдачи комплексов на полгода и более. Это связано с ограниченным спросом из-за высокой стоимости ипотеки, говорит эксперт. Согласно «Дом.РФ», в январе—октябре в России заключено 380,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) на жилые помещения, что меньше на 12% год к году.
Доходность строительства новых объектов сокращается. В «Яков и партнеры» подсчитали, что сейчас она не превышает 5–10%, в то время как средняя ставка по проектному финансированию составляет 10,8%. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что в зоне риска сейчас в первую очередь застройщики, реализующие низкомаржинальные проекты на рынках, где спрос крайне чувствителен к стоимости реализации.
Хотя коммерческий директор Asterus Юлия Обухова говорит, что с проблемами могут сталкиваться как раз девелоперы в Москве: затраты на покупку земли под застройку в городе и подключение к инженерным сетям значительно возросли. Директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что строить жилье комфорт-класса в Москве сейчас нецелесообразно. Он добавляет, что даже в районах у МКАД девелоперы стремятся реализовать проекты бизнес-класса.
Переломить негативный тренд мог бы рост спроса на новостройки, но предпосылок для него аналитики не видят.
В 2026 году количество заключенных ДДУ в России вырастет только на 1,1% год к году, до 480 тыс., прогнозируют в «Яков и партнеры» и ЕРЗ.РФ. Гендиректор VSN Group Яна Глазунова поясняет, что становится больше ограничений по льготным ипотечным программам, рассрочкам и другим инструментам, ранее выступавшим драйверами спроса на первичном рынке жилья.
Господин Родионцев называет существующий на рынке спрос на новостройки крайне чувствительным, и он носит волнообразный характер. Краткосрочные стимулирующие акции позволяют привлечь покупателей, но когда застройщики поднимают цены, то спрос снова откатывается, поясняет он. В таких условиях девелоперы не могут существенно повышать цены. Прогноз на 2026 год опрошенных “Ъ” девелоперов предполагает увеличение стоимости жилья на уровне инфляции. Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин считает, что цены в 2026 году могут вырасти в среднем на 6–12%, хотя в премиальном сегменте показатель может превысить 15%.
Но себестоимость строительства, вероятно, также будет расти медленнее. «Яков и партнеры» и ЕРЗ.РФ полагают, что строительные материалы в 2026 году подорожают в среднем на 5%, рабочая сила — на 3%. Для сравнения: в 2025 году аналогичные показатели составят 8% и 9% соответственно. В 2024 году расходы девелоперов на персонал увеличились в среднем на 20%, а материалы подорожали на 8%. Алексей Попов не исключает, что снижение строительной инфляции и ставок по кредитам в 2026 году приведут к росту доходности девелоперов.