Бизнес-центры обустроились в столице
Высокие темпы ввода офисов в Москве могут оказаться краткосрочным трендом
Объем ввода офисной недвижимости в Москве стремительно растет: по итогам 2025 года показатель увеличится почти на треть год к году, при этом уже в 2026-м — может снизиться на 31%. Существенный вклад в рост объемов нового строительства вносят городские программы МПТ и КРТ. На этом фоне разница между профессиональными девелоперами и непрофильными игроками становится более явной: первые обеспечивают более качественные проекты и долгосрочную ликвидность, формируя основной вектор развития офисного сегмента столицы.
Фото: Предоставлено пресс-службой Stone
Фото: Предоставлено пресс-службой Stone
Программы подтолкнули ввод
По итогам 2025 года объем ввода офисной недвижимости в Москве увеличится на 28% год к году, до 726 тыс. кв. м, подсчитали в консалтинговой компании Nikoliers. Рост объемов нового строительства бизнес-центров в 2025 году прогнозируют в консалтинговой компании CORE.XP: по ее данным, этот показатель вырастет на 68% год к году, до 983 тыс. кв. м. Однако положительный тренд может оказаться краткосрочным: по прогнозам консалтинговой компании CMWP, уже в следующем году на столичном рынке может быть введено 440 тыс. кв. м офисной недвижимости, что на 31% меньше год к году.
Такой прирост обеспечил выход на рынок проектов, строительство которых было начато в период более благоприятной макроэкономической ситуации, отмечает руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Среди причин увеличения темпов ввода партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян называет переориентацию девелоперов на возведение офисной недвижимости для продажи. По словам эксперта, такая стратегия помогает застройщикам нарастить объемы строительства и быстро вернуть вложенные в возведение объектов средства.
Еще одной причиной роста объемов ввода стали введенные в эксплуатацию штаб-квартиры крупных компаний, отмечает руководитель отдела аналитики Dominanta Леонид Скороходов. Среди таких бизнес-центров, появившихся в этом году: Национальный космический центр, который включает несколько корпусов на территории общей площадью 280 тыс. кв. м, офис Slava площадью 101 тыс. кв. м, который ЦБ РФ приобрел целиком на стадии строительства.
В то же время одним из ключевых драйверов роста объемов ввода стала программа мест приложения труда (МПТ), организованная мэрией Москвы, считает директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская. Этой программой активно пользуются девелоперы жилой недвижимости, которые выводят на рынок коммерческие объекты для получения предусмотренных городом преференций: отсрочки и снижение бюджетных платежей, освобождение от платы за изменение вида разрешенного использования участков, а также более мягкие требования к банковским гарантиям.
Согласно прогнозам консалтинговой компании IBC Real Estate, в рамках программы МПТ по итогам 2025 года планируется ввод около 341 тыс. кв. м офисных площадей — это примерно 45% от общего показателя ввода за этот год.
Поддерживает офисный сегмент программа комплексного развития территорий (КРТ), отмечает директор по коммерческой недвижимости Forma Евгения Борзова. Механизм КРТ, предполагающий реновацию территорий в кооперации властей и девелоперов, был запущен в 2020 году в целом по России, однако активнее всего такие проекты реализуются в Москве. В этом случае, по словам Евгении Борзовой, «возникает максимальная синергия: город получает инструмент для развития, а девелопер — возможность создавать проекты нового уровня».
Опыт усиливает позиции
Как рассказали в Stone, офисные проекты, реализуемые профильными девелоперами, принципиально отличаются от объектов, которые возводят застройщики жилья в рамках программы МПТ. Директор коммерческого управления Stone Кристина Недря отмечает, что у непрофессиональных игроков часто отсутствуют экспертиза в выборе локации и понимание деловых кластеров, из-за чего офисные пространства нередко появляются вне сформированного делового кластера.
Впрочем, в центре Москвы практически не осталось земельных участков под новое строительство, что дополнительно способствует появлению проектов в отдаленных районах, говорит Сигуш Бабоян
По ее словам, для повышения привлекательности таких бизнес-центров необходимы конкурентные преимущества — хорошая транспортная доступность, инфраструктура. Такие качества присущи проектам профессиональных офисных девелоперов.
Компании, которые давно занимаются строительством офисной недвижимости, обладают сложившейся командой, выстроенной работой с подрядчиками и закупками, что позволяет им реализовывать высококачественные объекты с высокой инвестиционной привлекательностью, отмечают в пресс-службе Level Group. Опытные девелоперы предлагают более продуманную архитектурную концепцию, создают эффективные планировки и учитывают возможные инженерные риски еще на стадии проектирования, считает руководитель офисного департамента Whitewill Анна Трушкина. Такие компании вкладываются в качество, а не минимизируют затраты, подчеркивает эксперт.
Более того, отмечают в Stone, дополнительным преимуществом становится наличие собственной профессиональной управляющей компании-партнера.
По словам Кристины Недри, такой подход позволяет «с самых ранних этапов эксплуатации развивать концепцию, заложенную девелопером».
В то же время непрофильные застройщики, пришедшие в офисный сегмент «на волне спроса», реализуют продукт с менее выверенными характеристиками: со стандартной инженерией, упрощенной сервисной частью, а жизненный цикл объекта не всегда просчитан, отмечает Евгения Борзова. У таких проектов продажи, вероятнее всего, будут идти медленнее, говорит Анна Трушкина. По словам госпожи Борзовой, подобные офисы могут закрыть моментальный спрос, но они заметно уступают бизнес-центрам, построенным опытными девелоперами, в долгосрочной перспективе — и по качеству, и по ликвидности.
Девелоперы распределили первенство
Крупнейшим профессиональным девелопером офисной недвижимости в Москве на текущий момент является Stone, на втором месте по объемам строящихся офисных комплексов разместились MR Office, на третьем — Сбербанк, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
В исследовании консалтинговой компании NF Group указано, что, по данным на конец сентября 2025 года, девелоперская Stone является лидером по проектному объему офисных площадей.
Консультанты уточняют, что на разных стадиях строительства у компании находится 12 офисных проектов общей площадью 872 тыс. кв. м. Уже в октябре этого года, по подсчетам Екатерины Беловой, объем офисного портфеля Stone составил 16 проектов класса А, включая введенные в эксплуатацию. К середине 2026 года общий объем готовых площадей превысит 300 тыс. кв. м, cообщают в Stone.
Большинство застройщиков ставят перед собой цель полностью распродать здание еще до ввода в эксплуатацию, поэтому предлагают офисы на продажу еще на стадии строительства, отмечает руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости консалтинговой компании CMWP Дмитрий Венчковский. В условиях высокой стоимости заемного финансирования классическая арендная модель перестает быть привлекательной — срок пользования кредитом в таком случае дольше, чем при продаже, поясняет эксперт. В то же время наиболее быстрый возврат средств может обеспечить переход к модели продажи офисных площадей внарезку, подчеркивает господин Венчковский.
По подсчетам заместителя директора департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Валентина Кусова, доля проектов с предложением блоков до 1 тыс. кв. м в общем объеме прогнозируемого до 2029 года ввода составила 32%, доля проектов площадью от 1 тыс. кв. м — 21%. Небольшие офисы быстро продаются, поскольку спрос на офисную недвижимость все еще стабильно высокий.
Об этом сигнализируют показатели вакансии: по данным аналитиков IBC Real Estate, по итогам третьего квартала доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости остается на критически низком уровне — 4,8%, что на 0,4 процентного пункта ниже, чем годом ранее.
При этом крупные офисные пространства все еще востребованы, но если речь идет о продаже здания целиком, то такие сделки обычно происходят не ранее чем за год до окончания строительства, говорит Дмитрий Венчковский. По его словам, для некоторых девелоперов столь долгое ожидание покупателя не является приемлемым. Тем временем, по мнению эксперта, профессиональные игроки имеют достаточный запас прочности для реализации крупных объемов. Например, Stone планирует сконцентрироваться на продаже крупных блоков. Уже сейчас около трети портфеля девелопера занимают крупноформатные бизнес-центры, в 2026 году доля таких объектов вырастет до 50%.