Балканы уходят со скидкой
Спрос на недвижимость в Черногории сократился на 21%
Интерес россиян к покупке недвижимости в Черногории осенью сократился на 21% год к году. Появились первые объявления о продаже активов со скидкой 10–20%. Этому предшествовали заявления местных властей о введении с третьего квартала 2026 года визового режима для россиян, что усложнит сделки с недвижимостью. Дополнительно на рынок может повлиять ужесточение требований к объектам недвижимости, чьи владельцы могут оформить вид на жительство.
Фото: Сафрон Голиков, Коммерсантъ
Фото: Сафрон Голиков, Коммерсантъ
Осенью 2025 года спрос россиян на покупку недвижимости в Черногории сократился на 21% год к году, подсчитали в сервисе поиска объектов Prian. Выраженный негативный тренд начал проявляться в последние несколько недель. В Ricci говорят, что в ноябре спрос на недвижимость в Черногории снизился на 15% год к году. Управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева говорит, что охлаждает рынок информационный фон.
Одновременно, по данным Prian, начали появляться объявления о срочной продаже объектов со скидкой 10–20%. Многие россияне, приобретавшие объекты в Черногории для летнего отдыха, сейчас рассматривают их продажу, констатирует директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF Group Анна Ларина. Основатель Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева фиксирует на рынке единичные случаи значительных дисконтов.
Спрос на недвижимость в Черногории падает в связи с заявлением властей этой страны о введении виз для россиян.
Вопрос обсуждается уже несколько лет в контексте вступления страны в ЕС, но сейчас стали известны сроки. В середине октября президент Черногории Яков Милатович в интервью изданию Politico заявил, что введение виз для россиян произойдет «очень скоро». В ноябре 2025 года МИД Черногории уточнил, что речь, вероятно, идет о третьем квартале 2026 года. Ограничения для россиян — чувствительный вопрос для Черногории из-за их значительной доли в структуре турпотока (см. “Ъ” от 30 ноября).
Черногория — востребованное направление у россиян для покупки курортной недвижимости за рубежом. В Tranio говорят, что январе—ноябре 2025 года она формировала 4,83% запросов и находилась на девятом месте по популярности. Оценка Prian — 5,6% против 9,5% годом ранее. Эксперт Prian Филипп Березин отмечает широкий диапазон предложения в Черногории: много вариантов стоимостью до €100 тыс., что привлекает большую часть потенциальных покупателей. Покупка недвижимости всегда давала право нахождения в стране.
Анна Ларина, впрочем, обращает внимание, что в последние несколько лет спрос со стороны россиян на недвижимость в Черногории ограничивает отсутствие прямых перелетов и невозможность получить гражданство через инвестиции. Господин Березин добавляет, что осенью 2024 года, после очередного пакета санкций, россияне лишились возможности переводить в страну деньги для покупки недвижимости. С этого момента сделки осуществлялись либо через банки третьих стран, либо внутри России.
Госпожа Румянцева считает, что визовый режим сам по себе усложнит процесс покупки недвижимости, сделав ее более длительной.
Страна столкнется и со снижением турпотока, что повлечет за собой падение спроса. Цены на жилье, по мнению эксперта, могут стагнировать. Ирина Мошева не исключает, что в краткосрочной перспективе стоимость объектов в наименее ликвидных локациях снизится на 5–10%.
Хотя господин Березин отмечает, что на жилье в Черногории может появиться и дополнительный спрос. Власти страны рассматривают поправки, устанавливающие требования к объектам недвижимости, необходимые для получения и продления ВНЖ. Одно из них — кадастровая стоимость не ниже €200 тыс. В этом случае число желающих продать и купить объекты может быть примерно одинаковым, считает эксперт.
Руководитель продаж зарубежного направления Ricci Ксения Сорокина считает, что присматривавшиеся к Черногории россияне переориентируются на восточные и азиатские направления либо на развивающиеся европейские рынки, например Кипр. С точки зрения структуры спроса сейчас ближайшие конкуренты — Турция, Египет, Грузия, Таиланд и ОАЭ, следует из данных Prian. Анна Ларина отмечает, что многие покупатели курортных объектов делают выбор в пользу России.