Продажи глубоко вторичны

На рынке вторичной недвижимости крупных городов России началось оживление. В октябре число сделок выросло на 31,6% год к году. Это максимальное значение с лета прошлого года. Позитивный тренд объясняется смягчением условий выдачи ипотеки, оттоком средств с депозитов и реализацией отложенного спроса. Увеличение продаж уже привело к снижению дисконтов и вымыванию с рынка наиболее ликвидных лотов, но средние цены на жилье пока не показывают выраженного роста.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В октябре в 36 региональных агломерациях с населением от 500 тыс. человек в России было заключено 60 тыс. сделок с готовым жильем, год к году показатель увеличился на 31,6%, следует из данных ЦИАН. Достигнутое значение — максимальное как минимум с июля 2024 года. В России в целом тенденция пока более сдержанная. Спрос на жилье по итогам октября вырос на 8% год к году, констатируют в «Авито Недвижимости». В «Яндекс Недвижимости» также фиксируют увеличение интереса.

Оживление на вторичном рынке началось вслед за первичным, где продажи растут с августа (см. “Ъ” от 21 октября). Основным стимулом для готового жилья аналитики ЦИАН называют смягчение условий по ипотеке: по данным «Дом.РФ», средневзвешенная рыночная ставка для вторичного жилья на неделе 17–23 ноября составила 21,22%. Год к году значение сократилось на 7,44 процентного пункта (п. п.). В «Авито Недвижимости» зафиксировали увеличение доли ипотечных сделок в октябре на 5 п. п. к сентябрю, до 29% по России.

Позитивный тренд более выражен в регионах. По данным ЦИАН, в октябре в Москве количество сделок со вторичным жильем увеличилось на 18,3% год к году, в Санкт-Петербурге — на 19,6%. В других крупных агломерациях — на 37,1%. Управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова связывает это с эффектом низкой базы.

Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, впрочем, обращает внимание на то, что объем выданных кредитов в рамках рыночных программ в Москве растет. Если в первом полугодии их доля в структуре продаж вторичного жилья в Москве не превышала 10%, то в сентябре достигла 16%, а в октябре — 21%. Но проходят преимущественно альтернативные сделки: люди продают одно жилье для покупки другого, добавляя небольшую сумму ипотечных денег. Управляющий директор «Миэль на Николоямской» Александр Москатов отмечает, что ставки на уровне 19–20% годовых остаются крайне высокими и покупатели берут деньги в основном на доплату.

Наталья Круглова говорит и о реализации на вторичном рынке отложенного спроса: сделки в сегменте 30–50 млн руб. сейчас заключают люди, выбиравшие жилье еще летом. Другой причиной роста числа сделок эксперт называет переток средств с депозитов. Ставки по вкладам снизились вслед за ключевой, и часть граждан начали рассматривать квартиру как защитный актив.

Сергей Шлома не исключает, что многие покупатели сейчас стараются действовать на опережение: жилье долго почти не дорожало, но при условии смягчения денежно-кредитной политики цены начнут расти.

По данным ЦИАН, на 36 крупнейших рынках страны в октябре средняя стоимость 1 кв. м вторичной недвижимости составляла в 45,9 тыс. руб., на 8% больше год к году. В «Авито Недвижимости» рост для России в целом оценивают в 4% год к году, до 145 тыс. руб. за кв. м. Дисконты с восстановлением спроса становятся ниже. Если летом средний размер скидки составлял 6,5%, то в октябре — 5%, говорит Наталья Круглова.

Объем экспозиции уже начал снижаться. По данным ЦИАН, на ключевых региональных рынках по итогам октября продавалось 217 тыс. квартир. Это минимальное значение с июля 2024 года. Год к году оно снизилось на 24,9%, к сентябрю — на 3%. С рынка сейчас пока уходят наиболее ликвидные лоты, считает Наталья Круглова. Объем предложения, по ее мнению, продолжит уменьшаться: новых лотов уже появляется меньше, чем продается старых.

Хотя коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров напоминает, что в 2024–2025 годах многие нереализованные квартиры выходили на рынок аренды. Сейчас собственники могут вернуться к их продаже, компенсировав выпавший объем. Господин Шлома считает, что спрос на вторичное жилье остается избирательным: покупатели ищут квартиры в новом фонде, с ремонтом. Наталья Круглова ожидает, что рост числа сделок на вторичном рынке будет прослеживаться и в ноябре—декабре, хотя его темп может стать более умеренным — 10–15%. Евгений Белокуров прогнозирует оживление в январе 2026 года. В декабре, по его мнению, на рынок может влиять сезонность: перед новогодними праздниками активность часто падает.

Александра Мерцалова