В течение 10 месяцев 2007 года на рынке элитной недвижимости увеличился срок принятия покупателем решения о приобретении жилья — с 4-7 до 6-12 месяцев. Естественно, вырос и срок экспозиции объектов на рынке. В связи с этим, казалось бы, ценам на дорогую недвижимость пора уже замедлить рост. Однако большинство аналитиков этого не прогнозирует. Нет ли тут связи с выборами?
Незатухающее колебание
Предсказывать динамику цен на элитное жилье довольно сложно. Этот рынок слишком молод — эксперты полагают, что ему семь-десять лет (в зависимости от того, какой именно объект считать точкой отсчета; напомним, что всему рынку жилья в России — лет пятнадцать). Большинство из них экстраполирует ценовую динамику этого периода на ближайшее будущее, однако, насколько можно доверять таким прогнозам, сказать сложно. Альтернативный метод прогнозирования (связь мировой ситуации на рынке недвижимости, в частности ипотечного кризиса в США, с будущей динамикой цен на элитное жилье в Москве) тоже кажется несколько зыбким. Классические же обоснования роста цен на недвижимость (удорожание цемента в 2,5 раза в этом году; дефицит строительных площадок, подходящих для возведения дорого жилья; совершение большинства покупок на завершающих стадиях строительства и проч.) видятся недостаточными.
Сам по себе элитный сегмент как был, так и остается самым закрытым на рынке недвижимости. Реальные суммы совершаемых в нем сделок обнародуются так редко, что делать на их основе какие-то выводы практически невозможно. Более того, всячески подчеркивается особенность этого сегмента, его неподверженность влиянию факторов, которые работают в случае с другими типами жилой недвижимости. Взять хоть временную стагнацию цен. "В 2006 году на рынке элитного жилья был зафиксирован беспрецедентный скачок цен,— напоминает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.— Казалось бы, после 90-процентного увеличения цен рынок жилья должен был взять паузу, но в элитном сегменте рост продолжился. Так, по итогам 10 месяцев 2007 года на первичном рынке цены в элитных новостройках выросли более чем на 25%".
По мнению главного аналитика Российской гильдии риэлтеров Геннадия Стерника, ничего таинственного в этом нет. По его словам, спад роста цен всегда начинается с жилья низшей ценовой категории, потом в этот процесс вовлекается бизнес-класс и лишь под занавес — элитная недвижимость. Сейчас как раз и наблюдается начало этого движения. В дальнейшем наступит период стабилизации цен с незначительно выраженным ростом. Как и остановка роста, новый разгон рынка должен начаться с экономсегмента, потом затронуть бизнес-класс и лишь в последнюю очередь охватить сектор дорогого жилья.
Если принять эту схему развития рынка, можно прогнозировать, что в 2008 году (во всяком случае, в первой его половине) цены на элитное жилье будут расти медленнее, чем в нынешнем. Однако аналитики (за редким исключением) рисуют совсем другие картины будущего. "В ближайшей перспективе рост цен в элитном сегменте сохранится,— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.— По оценкам специалистов нашей компании, в четвертом квартале цены вырастут еще на 3-5% (общий рост цен по итогам года составит порядка 12-15%). В 2008 году значительных ценовых изменений в элитном сегменте жилья не предвидится — прогнозируется стабильный поквартальный рост цен, подобный нынешнему году".
Причем это далеко не самый смелый прогноз. Вот, например, еще один. "Я предполагаю, что первое полугодие 2008 года (с января по июнь) будет активным,— высказывает свою точку зрения директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.— Мы ожидаем увеличения цены квадратного метра в элитном сегменте рынка от 5 до 12% за квартал (в зависимости от степени готовности объекта). Лето традиционно будет более спокойным, вряд ли рост цен превысит 3-7% за квартал. Однако отложенный спрос будет удовлетворен в последнем квартале 2008 года — тогда можно ожидать увеличения стоимости квадратного метра на 5-12% (в зависимости от степени готовности объекта)".
Получается, что большинство участников рынка недвижимости не разделяют теорию Геннадия Стерника либо у них есть свои соображения, почему вопреки этой теории рост цен в элитном сегменте сохранится или даже ускорится. Чтобы предположить, что это за соображения, можно вспомнить, кто именно приобретает столичную элитную недвижимость. По словам специалистов компании Penny Lane Realty, 40% дорогих квартир достается немосквичам. Соответственно, чем заметнее приток в Москву богатых иногородних, тем выше спрос на дорогое жилье и тем меньше влияние объективных факторов, замедляющих рост цен.
Тихий выбор
В данном случае этот приток можно связать с правительственными перестановками, а в следующем году с учетом предстоящих выборов он усилится. Между тем на словах аналитики всячески отрицают связь между своими прогнозами и приходом новых кадров в органы законодательной и исполнительной федеральной власти. "Приток политической элиты в столицу после выборов не скажется существенным образом на увеличении цен в данном сегменте,— говорит руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга "Миэль" Елена Логвина.— Вновь прибывшие политики составят небольшую часть потенциальных покупателей на этом рынке жилья в сравнении с бизнес-элитой". Повторяют эту мысль и другие участники рынка недвижимости. "Вполне возможно, что следствием очередных кадровых перестановок после выборов различного уровня станет выход на рынок новых потенциальных покупателей,— говорит Александр Зиминский.— Однако элитную недвижимость в Москве приобретают представители различных сфер общественно-политической жизни, а также бизнеса, поэтому связывать повышенный спрос на жилье высокой категории только с появлением новых людей во властных структурах было бы, на мой взгляд, не совсем корректно".
В иной сфере предлагает искать причины роста покупательской активности и руководитель аналитического отдела корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. "Макроэкономические показатели свидетельствуют о том, что сегодня число людей, которые могут себе позволить купить элитное жилье, все время увеличивается,— говорит он, ссылаясь на динамику выдачи населению банковских кредитов и прочие косвенные подтверждения.— Выборы же лишь укрепят экономическую ситуацию в стране. Однако это вовсе не означает, что сами пришедшие к власти тут же бросятся скупать дорогие квартиры".
Той же точки зрения придерживается и единственный из всех опрошенных "Деньгами" аналитиков, который в обозримом будущем (до конца 2009 года) прогнозирует не рост цен, а, напротив, их падение. Это Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway. "Утверждение, что смена депутатов Государственной думы и прочие перестановки во властных структурах стимулируют покупательскую активность в сегменте дорого жилья, было более справедливо для начала реформ в нашей стране,— говорит он.— Сейчас же к власти обычно приходят люди, у которых уже есть своя столичная недвижимость. Поэтому существенного влияния на изменение спроса на элитное жилье данные процессы не окажут".
Екатерина Тейн считает, что, "как правило, в предвыборный период уровень продаж снижается". Эту фразу расшифровывает Константин Ковалев: "За месяц до выборов рынок переходит в стадию ожидания результатов голосования — на рынок не выводятся новые проекты, снимаются с продажи квартиры вторичного рынка". Учитывая это мнение, прогнозы некоторых аналитиков относительно серьезного роста цен в первой половине 2008 года кажутся довольно странными. Поэтому позволим себе оставить открытым вопрос, не под грядущие ли выборы делается сейчас большинство ценовых прогнозов.
Расписание на лето
Лучше обратим внимание на более долгосрочные прогнозы, до конца 2009 года. Рынок элитного жилья очень неоднороден, и аналитики, высказывающие диаметрально противоположные мнения, легко находят на нем примеры для обоснования своих прогнозов. Например, Александр Крапин утверждает, что ценовой потенциал элитного жилья уже практически исчерпан и реальные цены начали плавно двигаться вниз. В частности, в сегменте элитной недвижимости к концу 2009 года цены снизятся примерно на 15% (по экономклассу, к слову, его прогноз на тот же период еще радикальнее: цены уйдут в минус на 40%). А его оппонент Геннадий Стерник утверждает, что за тот же период цены (по сравнению с началом нынешнего года) могут вырасти почти вдвое. Каждый из них находит подтверждения своим прогнозам в текущей ситуации. Так, Александр Крапин рассказывает о некой московской квартире, выставленной на продажу за $5 млн, которая после длительного поиска покупателя около месяца назад была реализована за $3 млн. То есть со скидкой 60% относительно первоначальной стоимости.
Геннадий Стерник, в свою очередь, упоминает о проекте на Болотном острове, который он в свое время консультировал. Он говорил тогда, что в 2007 году уровень цен здесь составит $30-35 тыс. за 1 кв. м. По словам Стерника, на тот момент этот прогноз вызвал чуть ли не шок, однако сейчас он полностью подтверждается. И такие примеры не единичны. Стоимость квадратного метра в самой дорогой квартире (на улице Климашкина), проданной в этом году, составила $36,066 тыс. Для сравнения: в прошлом году самая дорогая квартира была реализована из расчета $28 тыс. за 1 кв. м. А сегодня на рынке есть предложения по цене $50-55 тыс. за метр площади. Причем, как говорят в компании Penny Lane Realty, в этом году был зафиксирован 20-процентный рост количества заявок с бюджетом от $3 млн и нет признаков, что в следующем году ситуация изменится.
Любопытно, что оба аналитика сходятся в одном: в первом (и, скорее всего, во втором тоже) квартале 2008 года никаких резких колебаний в ту или иную сторону на рынке элитной недвижимости не произойдет. Самые же интересные процессы начнут формироваться не раньше следующего лета. Тогда и станет ясно, чей прогноз более реалистичен.
Прогнозы развития ситуации на рынке элитного жилья Москвы
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||