Застой на рынке московского жилья, который некоторые аналитики вежливо именуют "коррекцией цен", кажется, закончился. В октябре почти во всех секторах был зафиксирован рост цен, выходящий за рамки статистической погрешности, а экономкласс подорожал, по некоторым оценкам, на 3-5% — рекорд всего года. Однако нет никаких объективных факторов, которые позволили бы прогнозировать резкие скачки в обозримом будущем.
Статистический фактор
Принято считать, что рост (или снижение) цен в пределах 1% укладывается в рамки статистической погрешности. Кроме того, надо иметь в виду, что аналитики фиксируют цену предложения, которая при совершении сделок, как правило, снижается на 5-10% (особенно это заметно на вторичном рынке). Впервые за 10 месяцев этого года можно говорить об уверенном повышении цены предложения, прежде всего в нижнем ценовом сегменте — по разным оценкам, от 1,5% до 4%. Конечно, в результате торга цена покупки снижается, но поскольку она зависит от цены предложения, то соответствующим образом также выросла по сравнению с предыдущим месяцем.
"В течение октября 2007 года колебания средней цены на вторичном рынке Москвы вышли за рамки однопроцентного диапазона стабильности,— констатирует Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании "Новая Площадь".— Пока колебания находились в границах диапазона, ситуация развивалась вялотекущим образом. Основные изменения затрагивали в основном объекты бизнес-класса. С активизацией спроса на объекты жилой недвижимости в начале осени начался рост цен на наиболее востребованные объекты рынка — квартиры экономкласса. В течение месяца ценовой уровень в данных сегментах достиг значений октября прошлого года и продолжил рост. Таким образом, обозначились тенденции роста цен во всех сегментах рынка недвижимости Москвы. В перспективе положительная динамика изменения цен сохранится, при этом будет наращиваться интенсивность изменений".
Конечно, нельзя не принимать во внимание такой фактор, как падение курса доллара в прошедшем месяце. Заметим кстати, что квадратный метр — пожалуй, последний товар на внутреннем рынке, цены на который большинство аналитиков продолжают индексировать именно в долларах. "Несмотря на достаточно динамичный на фоне прошедших месяцев темп увеличения цен в сегменте городского жилья — на 2,2% в новых домах и на 3,2% на вторичном рынке — говорить об общей тенденции к росту пока не приходится,— замечает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости".— Фиксируемый рост, скорее всего, является компенсацией ослабления доллара, который с начала сентября потерял около 4%".
Однако есть еще один фактор, не столь очевидный, как падение доллара, который работает в обратном направлении. Многие застройщики превентивно повысили цены еще летом до того уровня, который казался им приемлемым, учитывая ожидания осеннего ажиотажа. Такового не произошло, но все же в настоящее время покупатель уже психологически согласился с завышенной еще в летние месяцы ценой, и по ней стали совершаться реальные сделки. "В конце августа мы установили явно отсекающую цену на наш дом бизнес-класса на Варшавском шоссе — $5200 за квадратный метр,— говорит генеральный директор компании "Оргстройинвест" Светлана Третьякова.— Но в октябре квартиры стали продаваться по этой цене".
Таким образом, произошло привыкание покупателей к ранее заявленным ценам, стали осуществляться сделки, и на этом фоне рост на 2,2% (в некоторых секторах — до 4%) является вполне значимым, несмотря даже на падение доллара.
Дисбаланс оценок
Участники рынка и наблюдатели дают разные, порой диаметрально противоположные оценки уровня спроса и предложения на городском рынке жилья.
"В октябре уровень спроса, как и ожидалось, вырос почти на 15%. При этом количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам октября практически не изменилось и составило около 332 адресов" — таковы данные аналитического центра "МИАН-Агентство недвижимости". А начальник отдела маркетингового анализа компании "Масштаб" Игорь Лебедев так описывает соотношение спроса и предложения: "В Москве происходит резкое увеличение объема предложения. В октябре объем предложения на вторичном рынке в Москве вырос на 30-35%, тогда как объем предложения в Подмосковье увеличился всего на 15%. Столичный спрос, в свою очередь, был не настолько велик, чтобы хоть как-то повлиять на сохранение цены или ее рост".
"Крайне низкий платежеспособный спрос продолжает сдерживать рост цены предложения",— дает свою оценку Ольга Юматова, аналитик ЗАО "Пересвет-Инвест" (головная компания ГК "Пересвет-Групп"). Но и предложение, по мнению госпожи Юматовой, реально снижается: В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости Москвы наблюдается существенное снижение количества предложений: с 553 в июле до 416 в сентябре. Этому снижению способствовало несколько причин. Во-первых, принятие закона о запрете точечной застройки. Ввиду несоответствия федерального и местного законодательства многие компании были вынуждены заморозить свои проекты. Во-вторых, дефицит свободных строительных площадок в Москве. И в-третьих — снижение темпов строительства с середины 2005 года в связи с вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве 214 ФЗ и введением поправки в Земельный кодекс, касающийся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков. С марта в Москве не проведено практически ни одного конкурса на строительные площадки. И регламенты выделения земельных участков под строительство становятся все жестче во всей РФ. Таким образом, учитывая, что средний срок реализации девелоперских проектов составляет три года, можно прогнозировать только ужесточение дефицита жилья к 2010 году.
Наконец, аналитик компании "КомСтрин" Олег Борисенок дает примиряющую оценку соотношению спроса и предложения: "Тот рост цен, который мы видим сейчас, вряд ли связан с дисбалансом спроса и предложения. Предложения на рынке вполне достаточно, и дефицита нет. Этот рост лишь отображает две макроэкономические тенденции. Первая — инфляция оказалась выше в этом году, чем планировалась, и особенно в последние месяцы. Вторая — затянувшееся падение доллара. Все это и играет роль при нынешнем повышении цен на квартиры. Ожидать нового скачка цен не нужно. Рынок сейчас занял определенный ценовой коридор, в котором и будет колебаться. К тому же в осенние месяцы спрос традиционно выше. По сути, инициатива сейчас у "быков", выражаясь биржевыми терминами. Но вряд ли у них хватит сил, чтобы развить свое наступление".
Дисбаланс оценок спроса и предложения свидетельствует о неуверенной ситуации на рынке, включая и отсутствие надежной статистики по строящимся и продаваемым объектам. Цена определяется в значительной степени не объективными, а психологическими факторами: наличием отложенного спроса, ожиданием ажиотажа (или, наоборот, падения спроса на низкокачественную недвижимость) и даже начавшейся повсеместно предновогодней лихорадкой. На этом фоне большинство участников рынка дают осторожные прогнозы на будущее: планомерный рост в пределах 2-3% в месяц.
Стоит отметить еще одну тенденцию октября: снижение активности рынка аренды. В октябре спрос на наем жилья по сравнению с предыдущим месяцем практически не изменился, утверждает Алексей Кудрявцев из МИАНа. Для наименее ликвидных квартир верхних ценовых сегментов даже зафиксировано незначительное снижение спроса на уровне 4-5%. При этом количество предложений аренды квартир на те же 4-5% возросло. Стоимость найма жилья все еще продолжает увеличиваться, но более низкими темпами. Ставки аренды по сравнению с сентябрем возросли на 2,3% (против 4,5% за предыдущий месяц). Таким образом, по итогам октября средняя цена аренды квартир по Москве составила $923.
Активность клиентов на рынке аренды и купли-продажи жилья — коррелируемые величины. Чем больше покупают, тем меньше арендуют, и наоборот. Снижение арендного рынка можно считать косвенным свидетельством того, что покупательская активность будет расти.
За городом ждут скидок
Коттеджный рынок, которому в течение последнего года не свойственны скачки, в октябре не испытал оживления. "Прошедшие месяцы осени не ознаменовались ростом активности рынка, как надеялись многие,— говорит Сергей Гоз, генеральный директор компании "Элит Строй".— На короткий период времени оживились продавцы, которые рассчитывали на ожидаемый подъем. В сентябре они подняли цены, однако в октябре этого уже не произошло. Довольно вялый спрос наблюдается в сегменте до $1,5 млн. Свыше $2 млн сделок почти нет, и вряд ли ситуация изменится до окончания выборов — и думских, и президентских. Состоятельные покупатели заняли выжидательную позицию. Что касается строящихся поселков, то здесь цены растут только в тех, которые еще находятся на стадии строительства. Они за счет повышения степени готовности повышают цены ежемесячно на несколько процентов. Вот цифры по самым популярным направлениям. По Дмитровке в сентябре--октябре ценник вырос на 2-4%, по Калужскому и Киевскому направлениям — на 3-8%, по Новой Риге — на 3-7%".
Наблюдатели продолжают говорить о превышении предложения над спросом в сегментах "элиты" и бизнес-класса. "Сегмент коттеджных поселков элит-класса для постоянного проживания перенасыщен,— утверждает Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group.— В сегменте бизнес-класса для постоянного проживания наблюдается относительное равновесие между спросом и предложением, но и в этом сегменте рынка уже явно наблюдается тенденция к превышению объема предложения над существующим спросом. В октябре заявлены в продажу новые поселки во всех сегментах, но большая часть приходится на "бизнес" и "элит". В октябре 2007 года на рынке загородной недвижимости рост цен составил 1%, то есть его практически не произошло".
Впрочем, Сергей Гоз считает, что сектор экономкласса активно развивается. "Появляются новые проекты в ценовой нише до $500 тыс.,— утверждает он.— Девелоперы продолжают осваивать дальнее Подомосковье и начинают застройку непопулярных ранее направлений". Летом на Ярославском шоссе были заявлены поселки "Пестовские дачи", "Маренкино-2", "Сосновый бор". Совсем недавно был заявлен новый проект на Егорьевском шоссе — Papillon.
Высокий коттеджный сезон, возможно, еще впереди. "На рынке загородной недвижимости наблюдается относительная стабильность. В октябре на рынке появилось много новых предложений, незначительно, но вырос и спрос. Октябрь — время ожидания. Впереди время новогодних скидок, когда покупательская активность обычно возрастает",— оптимистично заявляет заместитель директора департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров.
