Купить недвижимость за рубежом не фокус — выбор стран, городов и отдельно взятых островов обширен. Велико и число фирм, работающих на российском рынке с иностранной недвижимостью. Их услуги в основном ограничиваются продажей, хотя ряд фирм (в основном западных) предлагает более широкий спектр услуг, в том числе и управление приобретенной недвижимостью. Именно второй вариант кажется наиболее любопытным группе недвижимости Ъ, которая продолжает рассматривать любимый ею товар не столько как место для проживания, сколько как объект для инвестиций. Поэтому мы не видим причин, мешающих познакомить читателей именно с таким "расширенным" вариантом продажи зарубежной недвижимости — ну, например, американской.
После того как перестала быть проблемой сама покупка недвижимости за рубежом, на первый план вышли вопросы выбора страны, местоположения и размера недвижимости. Решение этих вопросов зависит и от симпатий покупателя к какому-либо региону, и от ценовой ситуации на рынке недвижимости конкретной страны. С точки зрения многих представителей российского бизнеса США далеко не худший вариант для инвестиций в недвижимость.
Действительно, по сравнению с 1991 г. цены на недвижимость здесь понизились на 50% и достигли низшей точки за последние 10 лет. Правда, стоимость земли в таких районах, как Манхэттен, Квинс, Лонг-Айленд выросла за последние 20 лет в три раза. Только Mitsubishi, Sony, Panasonic и ряд других за последние несколько лет вложили в недвижимость Нью-Йорка и Лос-Анджелеса около $1 трлн.
Наиболее традиционные сделки с недвижимостью основаны именно на прогнозируемом росте ее цены. Однако этот самый простой и не требующий особых усилий способ (купил дешевле — продал дороже) отнюдь не самый интересный и перспективный. Несколько привлекательнее, по мнению экспертов Ъ, выглядит вариант приобретения недвижимости с последующей сдачей ее внаем. Ведь, по оценкам американских специалистов, параллельно со снижением цен на недвижимость в стране растет арендная плата. Этот вариант операций с недвижимостью позволяет получать доход сразу же, при этом компенсируя за счет арендной платы и затраты на налоги и содержание недвижимости.
Есть и еще один небезынтересный способ управления недвижимостью, связанный с закладными операциями. Суть его состоит в том, что инвестор, выплачивая полную стоимость недвижимости, получает ипотечный кредит в размере 75-90% вложенного капитала. Таким образом высвобождаются средства для дальнейшего их обращения в товарно-денежных операциях либо инвестиций в ту же недвижимость.
Специалисты российского отделения NYTE — Нью-Йоркской торговой биржи (торгово-промышленная компания, только по названию биржа) полагают, что именно последние два варианта операций с недвижимостью должны оказаться наиболее привлекательными для российских коммерсантов по ряду причин.
В первом случае покупатель, приобретая, например, квартиру стоимостью $160 тыс., выплачивает cразу 25% ее стоимости — $40 тыс. Затем банк (фирма работает с Krasner Organization Inc. и Citibank) предоставляет под залог недвижимости кредит на оставшиеся $120 тыс. на срок до 30 лет под 6-10% годовых. Ответственность за получение кредита берет на себя фирма. Ежемесячная плата, включающая в себя выплату банковского процента и суммы кредита, а также обслуживание квартиры (ремонт, охрана) составит в этом случае около тысячи долларов. В случае если покупатель выплачивает дополнительно еще 5% от стоимости квартиры, NYTE берет на себя обязательство по сдаче ее в аренду за ежемесячную плату, полностью покрывающую выплаты владельца (причем это может быть не только квартира, но и отель, бензоколонка или магазин). Отметим, что эта схема не нова и предлагается в той или иной форме многими российскими и зарубежными риэлтерами.
Второй предлагаемый фирмой вариант приобретения недвижимости рассчитан скорее на представителей российского бизнеса, стремящихся параллельно с приобретением недвижимости сохранить свободный капитал для каких-либо коммерческих операций — по крайней мере так считает глава российского представительства NYTE Александр Каширин. По его словам, приобретая недвижимость стоимостью, скажем, $400 тыс. покупатель сразу возвращает себе большую часть денег — около $350 тыс. — в качестве кредита (при условии если покупатель недвижимости намерен воспользоваться кредитом для приобретения какого-либо товара в системе NYTE, выдается беспроцентный кредит сроком до 30 лет). Дополнительную привлекательность этого способа г-н Каширин видит еще и в том, что инвестирование в недвижимость само по себе должно принести годовой доход порядка 10% в силу увеличения ее рыночной стоимости. Кроме этих вполне традиционных способов приобретения недвижимости специалисты фирмы оказывают своим клиентам помощь и в обмене московских квартир на жилье в США.
Нижние пределы стоимости недвижимости в США по данным специалистов NYTE: -двухкомнатная квартира около 60 м2 с одной спальней — $80-100 тыс. -индивидуальный двухэтажный дом с гаражом и 2-3 спальнями — $100-120 тыс. -земельный участок около 20 соток (0,5 акра) под строительство — $60 тыс. -бензоколонка — $150 тыс. -прачечная — $130 тыс. -отель на 30 номеров — около $500 тыс. Cтавки ежемесячной аренды наиболее дешевой недвижимости составляют: квартира — $500-700 индивидуальный дом — $700-900 офис — $450 за 1 м2 в год
По оценкам специалистов фирмы NYTE, наиболее перспективными районами для приобретения недвижимости являются Бруклин, Манхэттен, Квинс, а также Нью-Джерси и побережье Флориды. В первых вариантах привлекательность определяется престижностью районов и наличием крупного бизнеса, Нью-Джерси рассматривается как наиболее привлекательный район для жилья — Нью-Йорк рядом и район зеленый и симпатичный. А Флорида, полагают специалисты, вполне подходит для приобретения больших домов и отелей с последующей сдачей их в аренду. В этом районе не существует штатных налогов, а налоги на землю несколько ниже, чем в других штатах.
Тем не менее всех, кто решится приобрести американскую недвижимость, ожидает одно, но серьезное разочарование — проблема с въездом в страну не снимается даже для владельцев американской недвижимости. Российское представительство фирмы NYTE оказывает своим клиентам содействие в получении визы, однако разговор может идти лишь об одноразовой визе. В дальнейшем владельцу недвижимости придется самостоятельно решать вопрос с визой в посольстве. Единственная возможность этого избежать — вложить в недвижимость сразу миллион долларов, при этом обеспечив работой 9 американских граждан. В этом варианте проблем с въездом в страну не будет.
ВИКТОРИЯ Ъ-ХАРНАС