Две вместо одной
Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков — о том, в каких случаях выгодно объединять квартиры
По оценке ГК «Основа», от 5% до 10% квартир в премиальных жилых комплексах приобретаются для дальнейшего объединения. Такое решение позволяет оптимизировать бюджет покупки, а в перспективе перепродажи обеспечит добавленную стоимость лота.
Фото: предоставлено пресс-службой ГК «Основа
Фото: предоставлено пресс-службой ГК «Основа
Финансовая оптимизация
Покупка двух смежных квартир меньшей площади, например двух однокомнатных или двухкомнатных, может оказаться более выгодной, чем приобретение одной крупногабаритной квартиры аналогичной суммарной площади. Хотя по общему правилу 1 кв. м в небольших квартирах дороже, чем в крупных, в моменте на рынке может быть иная ситуация.
Например, летом 2025 года средняя стоимость 1 кв.м квартир с четырьмя и более комнатами в бизнес- и премиум-классах была на 15% выше, чем в квартирах меньшего размера, а в элитном сегменте — на 20%.
Также ценовая политика может зависеть от конкретных проектов.
Приобретая две менее дорогие квартиры, покупатель создает просторное жилье и остается в рамках бюджета. Однако это возможно только при условии полной легализации перепланировки. В противном случае ликвидность жилья с неузаконенной перепланировкой снижается кардинально, и продать такую квартиру в дальнейшем без дисконта будет крайне сложно.
Расходы на легализацию составят от 75 тыс. до 200 тыс. руб. В техническом отношении стоимость объединения может варьироваться от 35 тыс. руб. до бесконечности — всё зависит от сложности итоговой архитектурной задумки. Таким образом, объединение — это возможность получить большее пространство за меньшие деньги.
Инвестиционная привлекательность
Объединенная квартира автоматически становится эксклюзивным объектом недвижимости как на рынке, так и в рамках одного жилого комплекса. Особенно привлекают покупателей многоуровневые квартиры, в том числе на верхних этажах жилого комплекса. Между тем сегодня предложение объектов редкого формата на рынке новостроек ограниченно.
Например, доля квартир с четырьмя и более числом комнат в премиум-классе составляет всего 8% на рынке новостроек Москвы.
Создание эксклюзивного продукта путем объединения квартир — это инвестиционная тактика, которая позволит перепродать объект с повышенной стоимостью. Объединенные квартиры в ликвидных вторичных домах (например, в сталинках) пользуются интересом покупателей, так как в них обычно не хватает крупных лотов. В то же время в новостройках Москвы за последние пять лет доля квартир с четырьмя и более числом комнат сократилось с 7,3% до 3,5%.
Дополнительная свобода
При объединении квартир появляется гораздо больше пространства для маневра в дизайне и планировке, чем в типовых вариантах, даже тех, что продаются без отделки. Помимо этого, появляется возможность делать дополнительные проемы в несущих стенах при наличии технического заключения и последующей легализации. Новые проемы кардинально меняют сценарии передвижения по квартире.
Также одна из квартир в рамках объединенной может превратиться в полностью автономное пространство: домашний офис с переговорной, спортзал, мастерская, отдельная гостевая зона. Еще один весомый плюс объединения — возможность повысить уровень приватности.
В новостройках Москвы на одной площадке располагается в среднем от 5 до 12 квартир.
В домах высокого ценового сегмента этот показатель ниже, но и в них приватность в последние годы снизилась.
Кроме того, как правило, застройщики проектируют на одной площадке квартиры разной нарезки, и рядом с просторной трехкомнатной квартирой могут соседствовать, например, две небольшие однокомнатные. В таком случае, приобретая и большую, и одну из маленьких квартир, можно создать вокруг своеобразную буферную зону.
В долгосрочной перспективе планы владельца объединенной квартиры могут измениться. В этом случае вторую квартиру можно вновь отделить от основной и сдавать ее в аренду, получая стабильный пассивный доход. В зависимости от ситуации на рынке недвижимости в нужный момент можно также перепродать один из объектов. Таким образом, у собственника всегда остаются пространство для маневра и контроль над своей недвижимостью.