Петербургская группа ЛСР — первый выходящий на IPO немосковский девелопер — объявила в пятницу ценовой коридор, в границах которого инвесторам будут предложены акции компании,— $65-82,5 за бумагу. Таким образом, капитализация группы, основным акционером которой является сын вице-губернатора Санкт-Петербурга Андрей Молчанов, может достичь $7,7 млрд. Согласно инвестмеморандуму, оказавшемуся в распоряжении Ъ, перед IPO ЛСР удалось почти на четверть увеличить размеры своих земельных участков: компания приобрела около 239 га в Красногвардейском районе, где планирует построить более 4,28 млн кв. м. жилой недвижимости.
Главным акционером группы ЛСР является сын вице-губернатора Петербурга Андрей Молчанов: ему принадлежит 81,6% компании. Еще осенью прошлого года 6% акций принадлежали управляющему директору ЛСР Михаилу Романову, по 3% — топ-менеджерам Георгию Ведерникову, Игорю Левиту и Евгению Яцышину. Как говорится в имеющемся в распоряжении Ъ инвестмеморандуме группы, в сентябре этого года господин Романов сократил свою долю до 2%, передав 4% акций кипрскому офшору Hiuki Holding Ltd, зарегистрированному на Георгия Ведерникова. Сам господин Ведерников передал Hiuki 2% акций. Также поступили господа Левит и Яцышин. Источник Ъ, близкий к организаторам размещения, пояснил, что пакет кипрской компании, которая создавалась в рамках подготовки к IPO, будет выставлен на биржу.
Группа ЛСР, созданная в 1993 году, объединяет 16 предприятий стройкомплекса Петербурга и Ленинградской области. Портфель реализованных проектов — более 460 тыс. кв. м жилья. ЛСР также занимается производством строительных и нерудных материалов. В 2006 году выручка группы составила 21,11 млрд руб.
Исходя из объявленного ценового коридора при продаже 10% акций девелоперской компании, кипрский Hiuki Holding может получить $553-702 млн. Но после IPO ЛСР планирует провести допэмиссию, которую полностью выкупят продающие акционеры. Таким образом, девелоперская компания получит на развитие $553-702 млн (об этом говорится в официальном сообщении ЛСР).
Впрочем, источник Ъ полагает, что в случае благоприятной конъюнктуры рынка акционеры ЛСР могут увеличить размер продаваемого пакета до 15% и заработать дополнительно более $300 млн, которые не пойдут на выкуп допэмиссии.
Полученные в ходе размещения средства ЛСР планирует направить на реализацию крупных девелоперских проектов, а также расширение производства группы. К июню этого года земельный банк ЛСР оценивался в 965 га (большая часть участков расположена в Петербурге и Ленобласти), на которых можно построить до 7,8 млн кв. м недвижимости. Самым крупным проектом компании станет строительство на семи участках общей площадью 239 га в Красногвардейском районе Петербурга комплекса "Ручьи" (здесь будет построено 4,28 млн кв. м жилья). Строительство будет вестись на землях ЗАО "Племенной завод 'Ручьи'". В инвестмеморандуме ЛСР пообещала окончательно закрыть сделку по приобретению всех семи участков племзавода до конца января 2008 года.
Кроме того, до 2011 года компания планирует инвестировать более $1,3 млрд в увеличении производства стройматериалов. Около $598 млн компания собирается вложить в строительство в Ленобласти цементного завода мощностью 1,85 млн т в год, еще $280 млн пойдут на строительство крупного кирпичного завода, который заменит три устаревшие производственные площадки.
В ходе IPO в зависимости от цены размещения капитализация ЛСР составит $6,1-7,7 млрд. Для сравнения: капитализация AFI Development (free-float — 19,1%) на момент размещения составила $7,3 млрд, а капитализация группы ПИК (в свободном обращении 15% акций) — $12,3 млрд.
Аналитик "Брокеркредитсервиса" Татьяна Бобровская считает, что ЛСР разместит акции по $75-80 за бумагу, а капитализация компании составит $6,38-6,8 млрд. Руководитель управления корпоративных финансов ING Wholesale Banking Александр Кабановский более оптимистичен в своих прогнозах: "У ЛСР есть все шансы разместиться по верхней планке ценового коридора, поскольку инвесторам интересен диверсифицированный бизнес, включающий в себя девелопмент и производство стройматериалов".
В отчетности компании говорится, что в структуре консолидированной выручки на долю девелоперских проектов приходится 35%, на долю производства строительных, нерудных материалов и предоставления механизированных услуг — более 64%. Директор инвестиционного департамента AFI Development Иван Вашурин считает, что инвесторы прежде всего будут оценивать качество девелоперских проектов. Как правило, на Западе девелоперы не имеют производственных мощностей, поскольку, по их мнению, это отвлекает оборотные средства от девелоперского бизнеса. "ЛСР придется убедить инвесторов, что компания, как застройщик жилья, отчисляет в бюджет до 24% в виде налога на прибыль, а производство стройматериалов для сторонних компаний и оказание им услуг способно компенсировать эти издержки",— резюмирует господин Вашурин.
