Сделкам по продаже квартир предлагают «охладиться»
Поможет ли механизм эскроу-счетов защитить имущественные права россиян
Для сделок с недвижимостью и получения банковских кредитов могут предусмотреть новые правила. В Госдуме предложили ввести «период охлаждения» для таких операций. Поводом стал рост числа случаев, когда продавец отказывался передавать жилье покупателю, ссылаясь на внешнее давление. На этом фоне один из кассационных судов признал, что и одобренный банком кредит можно оспорить. Разъяснений становится больше, но статистика подобных инцидентов идет только вверх. О чем говорит судебная практика? Выяснял Станислав Крючков.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Поиски универсального механизма защиты от мошенников активизировались на фоне истории с продажей квартиры певицы Ларисы Долиной. В инициативе, которую в правительство направили депутаты от партии «Справедливая Россия», предложено ввести «период охлаждения» в 48 часов для суммы на эскроу-счете, чтобы вероятный туман или отголоски злого умысла в голове продавца успели рассеяться. С начала года злоумышленники предоставили шанс хоть в чем-то почувствовать себя народным артистом уже 3 тыс. семей, обратил внимание управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько: «То, в каком количестве вскрываются подобные сделки, действительно ужасает. Почему-то суды становятся на сторону тех продавцов, которые из-за своих неразумных действий лишились недвижимости, а не на сторону добросовестных покупателей, предпринявших все необходимые меры, но оставшихся и без денег, и без недвижимости, и зачастую еще с кредитом от банка, который они вынуждены выплачивать».
На попятную идут продавцы пенсионного возраста. Причины у них разные: кого-то убедили нечистые на руку люди, а кто-то поступает так из личной корысти, рассказала пострадавшая покупательница недвижимости Наталья Смирнова, которая столкнулась с продавцом-«отказником»: «У дамы в возрасте 60+ был долг по квартире, я его закрыла от своего имени, так как думала, что никаких проблем не будет. Она увидела, что он погашен, и спустя сутки мне позвонила со словами: "Наташа, все пришло, ты человек хороший, но я тебе квартиру не отдам". Я спросила про ее дальнейшие действия и получила ответ: "Буду тебе с пенсии выплачивать". Но ни я, ни она столько не проживем, ведь размер пенсии — 23 тыс. руб.».
Кредит, причем не только на квартиру, полученный под психологическим воздействием, можно оспорить. Но судебной практике на этот счет нужно еще устояться. Важно доказать, что противостоять нажиму аферистов не вышло. “Ъ” обращает внимание на кейс, когда на Кубани с такой аргументацией удалось признать недействительным заем в 1,7 млн руб. Но нередко деньги просто растворяются на счетах третьих лиц, заметила старший юрист компании «МИТРА» Елена Сулейманова. По ее словам, в таких случаях и продавец обманут, и покупатель — без денег: «Бабушка продала квартиру. Перед тем, как она подписала договор купли-продажи, было проведено ее психиатрическое освидетельствование.
Проходит буквально пару месяцев, она нанимает адвоката и говорит, что произошли мошеннические действия. Таковые действительно были, но не со стороны покупателя, а со стороны других лиц, которые у нее вымогали деньги. К покупателю это не имело никакого отношения».
Продавцу стоит научиться противостоять манипуляциям, а покупателю — выполнять базовые правила, которые обезопасят сделку. При этом «период охлаждения» — не панацея, даже если часов будет и больше 48, считает вице-президент гильдии риэлторов Москвы Даниил Старыгин: «Это не решение вопроса, даже будь это неделя или десять дней. Если мы говорим про единственное жилье пенсионера, то ты его можешь купить только в том случае, если он покупает себе что-то взамен или имеет другую недвижимость. В идеале сделку должны сопровождать риэлтор или юрист в качестве первого свидетеля и нотариус — в качестве второго. У вас должно быть на руках освидетельствование продавца психиатром, соответствующие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров и запись всего этого действа».
Эскроу-счета предлагаются для пилотных регионов. Депутаты считают, что для такого охлаждения нужны и предельные тарифы: если не сработает, то хотя бы не переплатишь.