Продавцы под прикрытием
Случаи оспаривания сделок со вторичным жильем из-за телефонных мошенников остаются единичными
Объем сделок на вторичном рынке жилья в сентябре увеличился на 6% год к году, а по итогам третьего квартал прирост составил почти 20%. В то же время, в последние месяцы сегмент находится под давлением медийных историй о признании недействительными сделок с жильем из-за влияния на продавца телефонных мошенников. «Ъ-Недвижимость» выяснил, действительно ли участились такие случаи и как может защититься покупатель, оказавшийся в такой ситуации.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
После громкой благодаря имени пострадавшей истории, в которой оказалась Лариса Долина, медиа стали уделять внимание аналогичным кейсам обычных людей. Певица стала жертвой телефонных мошенников, которые с апреля по июль 2024 года похитили у нее 175,1 млн руб. и лишили прав на квартиру рыночной стоимостью 138 млн руб. Недвижимость успела приобрести Полина Лурье, госпожа Долина через суд вернула права на собственность, но в конце октября 2025 года покупательница, в свою очередь, обжаловала это решение.
Telegram-каналы начали активно распространять истории о похожих случаях мошенничества на вторичном рынке. Злоумышленники вынуждают собственников, в том числе пенсионеров, продать жилье и перевести деньги «на безопасный счет». Осознав реальность последствий, продавцы действуют по сложившемуся сценарию. «Обращаются в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту завладения их имуществом в виде квартиры и денег и инициируют судебный процесс по иску о признании сделки недействительной»,— говорит руководитель юридической службы «Инком-Недвижимости» Светлана Краснова
Оценки масштабов подобных схем расходятся. «Проблема дистанционного мошенничества и, как следствие, оспаривания жертвами мошенничества заключенных сделок приобрела угрожающие масштабы и по статистике превалирует даже над риском оспаривания сделок в делах о банкротстве»,— отмечает госпожа Краснова.
При этом юрист частной практики Александр Дрофа настаивает, что значимость проблемы мошенничества преувеличена — он нашел 16 судебных актов за 2025 год по искам обманутых продавцов, а сделок на вторичном рынке в прошлом году было около 1,4 млн.
В свою очередь, Московская областная дума в октябре подготовила и направила в Совет законодателей проект инициативы об обязательном нотариальном удостоверении продажи и мены недвижимости. Впрочем, эта мера не защитит от недобросовестных продавцов, считает адвокат Павел Желнов. «Нотариус, конечно, удостоверит личность пенсионера, но не поможет с выявлением мошеннического воздействия на него. В итоге достаточно дорогое нотариальное оформление окажется просто дополнительным расходом по сделке»,— рассуждает эксперт.
Чем руководствуется суд
Суды, как правило, встают на сторону обманутых продавцов, потому что Гражданский кодекс не регулирует ситуации, когда добросовестный покупатель сталкивается с обманутым третьими лицами продавцом. «Суды применяют общие правила о недействительности сделок по статье 167 ГК РФ, но она не рассчитана на такие сложные случаи с множественными жертвами»,— поясняет член совета Московского областного отделения Ассоциации юристов России, заместитель председателя коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Даниил Черных-Аипов.
Юридическое обоснование в делах по признанию сделок недействительными содержится в статье 177 ГК РФ — о сделках, совершенных гражданином, не способным понимать значение своих действий в конкретный момент. «Если продавец был уверен, что целью продажи квартиры была помощь правоохранительным органам для защиты своего имущества или раскрытия преступления, и квартира останется в его владении либо потом вернется, то он может подать иск о признании сделки недействительной»,— объясняет Александр Дрофа.
Справка о дееспособности продавца, полученная на сделке, в этом случае не защищает.
«Она подтверждает только отсутствие хронических психических заболеваний, но не исключает временного расстройства, вызванного стрессом, испугом и воздействием мошенников в момент сделки»,— уточняет Даниил Черных-Аипов. Он добавляет, что ретроспективная судебно-психиатрическая экспертиза, проведенная после сделки, может установить, что пенсионер в момент подписания договора находился в состоянии аффекта, паники или дезориентации. «Эксперты анализируют медицинские документы, свидетельские показания и часто придают решающее значение факту обмана мошенниками, расценивая способность поддаться обману как признак ослабления психической деятельности. Проблема именно в субъективности таких экспертиз и недостаточной критической оценке их методологии судами первой инстанции»,— считает господин Черных-Аипов. По словам Александра Дрофы, из 16 найденных им дел в 15 случаях суд удовлетворял иск на основании такого заключения экспертизы.
Теоретически для оспаривания сделки с недвижимостью по статье 177 ГК РФ существует срок исковой давности.
Он составляет год и считается с момента, когда продавец понял, что его обманули. Но если продавец умирает вскоре после сделки, то для наследников, решивших оспорить продажу, год отсчитывается с того момента, когда они узнали о сделке. «Если на момент сделки продавец страдал психическими заболеваниями, то для него срок может отсчитываться с момента наступления просветления либо когда о сделке узнает прокурор или опекун. В таком случае срок исковой давности ограничен десятью годами»,— говорит Александр Дрофа.
Также срок исковой давности может быть восстановлен судом при наличии уважительной причины его пропуска. По мнению Светланы Красновой, истории признания недействительными сделок по искам пожилых продавцов по прошествии более трех лет дестабилизируют рынок недвижимости. «Определить состояние человека со стопроцентной степенью достоверности можно именно в момент сделки. Если оценивать ситуацию спустя несколько лет, то к результатам медицинской экспертизы уже нельзя относиться как к главному неоспоримому доказательству неспособности продавца к сделке»,— считает она.
По словам госпожи Красновой, подобные заключения основаны не только и не столько на медицинской документации, сколько на анализе истории жизни пациента, рассказанной им самим. К тому же продавец, осознав после сделки, что лишился квартиры и отдал деньги мошенникам, попадает к экспертам в подавленном состоянии. «В нашей судебной практике заключение экспертизы ставится во главу других доказательств по делу, и пока это так, покупатели рискуют лишиться своих квартир даже через три года или более»,— констатирует юрист.
Покупатель остается ни с чем
Удовлетворяя иск о признании сделки по продаже квартиры недействительной, суд фактически возвращает ему проданную квартиру и обязывает вернуть покупателю уплаченные деньги. Произвести этот обратный расчет продавец не может, так как деньги были переданы мошенникам.
«Покупатель получает исполнительный лист, по которому продавец должен ему миллионы рублей. Взыскание такого долга может затянуться на годы, а если продавец подаст на банкротство, то долг перед покупателем просто исчезнет», — поясняет Александр Дрофа.
Титульное страхование может защитить от риска утраты права собственности, но все зависит от деталей конкретного договора. По словам Светланы Красновой, из-за роста медийности случаев с ведомыми продавцами страховщики стали гораздо осторожнее, рассматривая заявки на страхование титула. «Есть вероятность того, что риск совершения сделки, сопряженной с дистанционным мошенничеством, может быть исключен из перечня страховых случаев»,— считает она. Александр Дрофа говорит, что договоры титульного страхования, которые исключают из списка рисков потерю права собственности из-за мошеннических действий, представлены на рынке уже сейчас.
Один раз в жизни можно воспользоваться правом на выплату компенсации за счет казны Российской Федерации согласно закону «О государственной регистрации недвижимости».
Размер компенсации равен стоимости, указанной в договоре, либо кадастровой стоимости недвижимости. Из суммы компенсации вычитаются средства, полученные от продавца, если последний все же возместил часть потерь. Чтобы получить компенсацию, необходимо сначала доказать наличие задолженности у продавца — либо в рамках дела по истребованию квартиры, либо отдельным иском. Затем получить исполнительный лист и подать его приставам. «Если в течение шести месяцев продавец не вернет сумму целиком, то покупатель должен подать иск на оставшуюся часть долга к казне Российской Федерации. По этому иску суд взыскивает долг с казны, к ней же переходит право требования долга с продавца, рассказывает Александр Дрофа.
Чтобы требования к казне удовлетворили, покупатель должен быть признан добросовестным, то есть доказать, что не знал и не мог знать о факте обмана продавца. На обратное может указывать чрезмерно низкая цена в договоре. «В судебной практике существенным занижением признают разницу начиная от 20% и выше, и чем выше эта разница, тем больше шансов на отказ в признании добросовестности. Кроме того, суд будет проверять факт передачи денежных средств. Если покупатель передал деньги наличными, после чего продавец отдал наличные мошенникам, вероятно, суд не признает факт передачи денег и в иске откажет. Поэтому в сделках только безналичный расчет»,— настаивает господин Дрофа.
Даниил Черных-Аипов также рекомендует запрашивать повторную медицинскую экспертизу с привлечением других специалистов, а также выдвигать встречные требования, указывая на злоупотребление правом. «Если продавец после сделки продолжал жить в квартире, пользовался деньгами, не обратился в полицию немедленно, успев перевести деньги и подготовиться к банкротству, это злоупотребление правом по статье 10 ГК РФ»,— настаивает юрист.