Покупатели поднялись на этаж
Предложение жилых новостроек на стадии котлована сократилось в столице на 42,8%
Объем экспозиции квартир на стадии котлована в старых границах Москвы за год снизился на 42,8%, аналогичная тенденция наблюдается и в других крупных городах. Это связано с сокращением девелоперской активности из-за ограниченного спроса и высокой стоимости проектного финансирования. Мотивация покупателей к приобретению жилья на котловане также снижается из-за того, что такие объекты сейчас часто оказываются дороже уже завершенных.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Предложение квартир на стадии котлована на первичном рынке в старых границах Москвы в октябре 2025 года составило 7,6 тыс. лотов, сократившись год к году на 42,8%, подсчитали в «Метриуме». Доля таких объектов в общей структуре экспозиции снизилась на 7,2 процентного пункта (п. п.), до 17,9%. В «Циане» говорят, что в Москве и Подмосковье показатель сократился с 19% до 15%.
В bnMAP.pro заметили сокращение доли лотов на нулевой стадии в Москве за год на 3,3 п. п, до 17,1%, в Санкт-Петербурге — на 1,4 п. п, до 8,7%, в Екатеринбурге — на 2,4 п. п, до 16,8%, в Краснодаре — на 9,1 п. п, до 3,7%. Гендиректор агрегатора RedCat Наталья Шаталина говорит, что в Москве меньше и предложения на начальных этапах реализации.
Экспозиция, по словам эксперта, сместилась в пользу объектов на стадии отделки или уже завершенных объектов. Их доля за год выросла с 34,7% до 37,2%. Тенденция связана с охлаждением девелоперской активности.
Согласно «Дом.РФ», в январе—октябре застройщики в России вывели на рынок 31,1 млн кв. м на первичном рынке жилья, из них в Москве — 3,23 млн кв. м. Год к году значения потеряли 15% и 33% соответственно. Руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова связывает это с дорогим проектным финансированием. Гендиректор Tashir Estate Максим Самсонов замечает, что вывод новых объектов предполагает и маркетинговые затраты, которые сложно окупить при ограниченном спросе. Согласно «Дом.РФ», в январе—сентябре 2025 года в России было заключено 350 тыс. договоров долевого участия, что на 15% меньше год к году.
Коммерческий директор «Град Девелопмент» Анастасия Римская говорит, что в приобретении квартир на этапе котлована обычно заинтересованы потребители, рассчитывающие на повышение стоимости по мере роста строительной готовности. Но мотивация потенциальных покупателей может снижаться. Если в 2020–2024 годах 80% продаж в некоторых комплексах осуществляли именно на этапе котлована, сейчас этот показатель не превышает 40%.
С ростом стоимости ипотечного кредитования и сокращением программ господдержки с рынка ушли инвесторы.
Главный аналитик «Циана» Алексей Попов замечает, что предложения на котловане в Москве и Подмосковье за год подорожали на 18%, до 451 тыс. руб. за кв. м. В среднем по рынку увеличение составило 13%, до 380 тыс. руб. за кв. м. Ценовой разрыв между жильем на начальной и завершающей стадиях строительства, по данным ряда аналитиков, не превышает 5–15%, хотя два года назад доходил до 20–25%. Девелоперы могут даже снижать цены на конечных этапах, если в проекте остался значительный объем нереализованных лотов.
В проектах на начальной стадии реализации, по словам господина Попова, увеличивается доля предложения классов бизнес и премиум, объектов в старой Москве. Еще одним фактором он называет политику банков: для получения проектного финансирования все объекты сейчас должны показывать бизнес-модель, предполагающую высокую стоимость реализации. Максим Самсонов констатирует снижение объема предложения на котловане в Москве пока во всех классах новостроек, за исключением премиального.
В августе-сентябре 2025 года с повышением доступности кредитования на первичном рынке наметился позитивный тренд: продажи начали расти (см. “Ъ” от 21 октября).
Но условия предоставления проектного финансирования меняются не так быстро, поэтому восстановление предложения на котловане пока не началось, поясняет Алексей Попов. Дальнейшее снижение стоимости ипотеки может привести к реализации отложенного спроса, что из-за ограниченного предложения станет фактором роста цен, замечает Максим Самсонов. Это приведет к сокращению доступности жилья, что снова ограничит спрос.