Посуточный комфорт

Рынок посуточной аренды жилья в России пока растет двузначными темпами — к концу года, по прогнозам, его объем достигнет 381 млрд руб., увеличившись на 22%, однако динамика замедляется. Предложение в этом году выросло на четверть, а число забронированных ночей — всего на 10%. На фоне растущего спроса и более высокой конкуренции участники рынка меняют подход к работе, все больше сосредотачиваясь на развитии комплексного впечатления для гостей.

Главный критерий роста российского рынка посуточной аренды жилья — спрос на внутренний туризм — способствует восходящей динамике сегмента. Снижение доступности зарубежных туров, как и возросший интерес россиян к своей истории и культуре, формирует стабильный спрос на поездки по стране. По оценке «Авито Путешествий», к сентябрю этого года рынок посуточной аренды частного жилья в России вырос на 22%, к концу года его объем составит 381 млрд руб.

По сравнению с летом 2024 года количество бронирований посуточных квартир за летний сезон 2025 года выросло на 30%. Туристические предпочтения практически не меняются. Так, в десятке самых популярных направлений, по данным «Авито Путешествий», Санкт-Петербург и Ленинградская область (рост бронирований на 10,4%), Краснодарский край (10,1%), Москва и Московская область (9%) и Татарстан (6%). Положительная динамика отмечена во всех регионах-лидерах: в Крыму забронировали на 119% больше квартир, чем летом 2024 года, в Свердловской области — на 55%, в Дагестане — на 48%. Двузначный прирост числа бронирований зафиксирован в Ставропольском крае (на 47%), Волгоградской области (на 46%), Нижегородской области (на 38%) и Калининградской области (на 36%).

Новым трендом путешествий стали поездки в малые города — они популярны и по окончании летнего сезона.

В «Авито Путешествиях» посчитали, что по сравнению с сентябрем 2024 года путешественники стали заметно чаще снимать на короткий срок квартиры, например, в городе Грязовец Вологодской области (+253%), городе Пласт Челябинской области (+261%), селе Высокая Гора в Татарстане (+223%) и селе Маркова Иркутской области (+196%).

Расширение географии поездок обусловлено не только смещением фокуса интереса путешественников с популярных локаций на новые маршруты, но и ростом делового туризма. Так, в регионах севера и на промышленно развитых направлениях жилье посуточно снимают командированные и вахтовики. Это удобнее, чем жить продолжительное время в отеле или организовывать долгосрочную аренду квартиры.

За совокупным ростом рынка посуточной аренды скрывается неравномерность спроса и предложения. «В миллионниках и на топовых туристических направлениях конкуренция высокая и предложение опережает спрос, а на динамично растущих направлениях, в малых исторических городах и на природных территориях, наоборот, хорошего предложения может быть недостаточно»,— обращает внимание директор Ассоциации туристических агрегаторов Александр Брагин.

Неравномерность предложения формирует особенности региональных рынков.

Управляющий компанией InHome Владислав Елизаренко говорит, что динамика спроса в Московском регионе за прошедшие два года заметно поменялась. «Москва всегда была стабильным по спросу регионом без выраженной сезонности. Сейчас наибольший поток гостей летом, а зимой и в межсезонье, несмотря на рост бронирований, гостей меньше»,— продложает он.

По данным «Авито Путешествий» на середину октября 2025 года, в межсезонье (октябрь—ноябрь) самыми популярными направлениями для поездок по числу бронирований квартир стали: Московская область — на нее пришлось 13% от всех забронированных квартир, Ленинградская область (12%), Краснодарский край (10%), Татарстан (6%) и Ставропольский край (4%). Самый интенсивный рост бронирований зафиксирован в Республике Алтай (+90%), Чувашии (+62%), Хакасии (+55%), Забайкальском крае (+52%) и Крыму (+50%).

По словам Владислава Елизаренко, сдавать жилье в Москве в межсезонье стало сложнее.

«Рынок растет, но конкуренция растет немного быстрее. В межсезонье мы отмечаем рост, но конкуренты не отстают»,— поясняет он.

Работать стало ощутимо сложнее, соглашается сооснователь Moko Apartments Константин Козяр. «Когда мы начинали в 2019 году, было 6–8 тыс. объявлений, сейчас 22 тыс. объявлений о посуточной сдаче квартир, не считая предложения отелей»,— приводит пример он, добавляя, что в этом году в Москве объем предложения вырос на 40%, а спрос — всего на 5–7%.

Гостям уже недостаточно просто найти квартиру: требования к месту даже временного проживания значительно выросли. «Из-за развития хоумстейджинга и роста конкуренции гости выбирают по картинке. Чем она лучше, тем больше хотят эту квартиру. Нашим гостям важно провести каникулы в обстановке, которая как минимум не уступает той, к которой они привыкли в повседневной жизни»,— делится основатель компании «Две подушки» (Вологда) Алексей Иванов.

Бум прошел

В будущем арендодателям придется еще сложнее на фоне замедления темпов роста рынка посуточной аренды. После бума на фоне резкого роста внутреннего туризма в 2020–2022 годах в этом году рынок все еще прирастает двузначными темпами. Но рост на уровне 22% в этом году в следующем, по прогнозу «Авито Путешествий», снизится до 16% и 442 млрд руб., а в 2027 году — до 12% и 497 млрд руб.

«Но основной фактор роста — цена ночи. Впервые за несколько лет динамика чека — основной драйвер»,— говорил директор «Авито Путешествий» Артем Кромочкин на конференции «Авито» о краткосрочной аренде «Объективно».

По его словам, объем предложения на текущий момент вырос в среднем на 25%, а количество забронированных ночей — на 10%.

Динамика роста предложения посуточных объектов выражена не только в популярных туристических регионах, но и в регионах за пределами топ-15 популярных локаций. В Туве посуточных квартир за год стало на 71% больше, в Сахалинской области — на 56%, в Магаданской — на 51%, в Бурятии — на 48%, в Еврейской АО — на 45%, в Адыгее — на 44%, в Марий Эл — на 42%. Сказываются и эффект низкой базы, и растущий интерес путешественников к нестандартным туристическим направлениям.

«Динамика рынка диктует арендодателям необходимость меняться уже сейчас: обдуманно подходить к выбору объектов, изучать и знать свою целевую аудиторию, понимать своего гостя и мотивы его путешествий, повышать качество сервиса и оптимизировать цену»,— говорит Артем Кромочкин.

Александр Брагин подтверждает: «Сейчас недостаточно предлагать просто услугу. Во всех сегментах бронирования четко прослеживается тенденция — люди хотят не только ночевку, но и впечатления, эмоции, новый опыт».

«Нужно не только хорошо понимать, кто твой гость и чего он хочет, но и кто твой конкурент и что у него «выстреливает»»,— говорит господин Брагин.

Часто все решают детали — например, при управлении условно одинаковыми апартаментами с актуальным ремонтом и современной мебелью выиграет, скорее всего, тот, кто вложился в работу с декоратором или хоумстейджером, сделал правильные акценты, которые цепляют потребителя. «Или хозяин дополнительно позаботился о досуге своих клиентов, оставил какой-то комплимент», продолжает эксперт.

Участникам рынка приходится это делать в новых условиях. «Раньше гостям нравилось, когда их встречают-провожают. Сейчас, наоборот, личный контакт, в том числе звонки, должен быть сведен к минимуму. Приоритет на удаленное заселение»,— рассказывает Константин Козяр. Он добавляет, что изменились и предпочтения гостей с точки зрения локации: преимущественно выбирают самый центр, даже если речь идет о небольшом городе.

Алексей Иванов также соглашается с тем, что фокус внимания туристов сместился в центр и теперь немногие готовы рассматривать периферийные районы.

При этом выгоднее становится предлагать более дорогие и большие по площади квартиры, поскольку растут затраты на один заезд.

Владислав Елизаренко, в свою очередь, отмечает, что сейчас начинает внедрять искусственный интеллект, который позволяет быстро отвечать на вопросы гостей, а также инвестирует в ремонт и дизайн. «Последние наши апартаменты объединены в единую концепцию арт-апартаментов, арт-квартиры, где каждая из квартир посвящена какому-то произведению искусства, какому-то художнику. Таким образом, каждая наша квартира — это отдельное небольшое произведение искусства. Естественно, это хорошо влияет на отзывы, рейтинги, так как квартиры действительно выглядят нестандартными»,— резюмирует господин Елизаренко.

При этом бронирования происходят через онлайн-площадки. У компании «Две подушки» 20–25% приходится на бронирования через «Авито Путешествия», у InHome — 40%. В этом есть своя специфика для арендодателей. «Когда продажи бронирований предполагали звонок клиенту, можно было убедить его в качестве объектов, в том числе удаленных от центра города. Сейчас гости выбирают только центральные локации. Приходится это учитывать, когда берешь в управление новые объекты»,— рассказывает Алексей Иванов, добавляя, что «старые» объекты, которые нельзя адаптировать к выросшим требованиям гостей хоумстейджингом или ремонтом, приходится выводить из оборота посуточной аренды и переводить на аренду на длительный срок.

По словам Александра Брагина, на фоне цифровизации бронирований и спроса на дистанционное взаимодействие остается важным создание эмоциональной связи с гостем.

«Небольшой сувенир или вкусный комплимент, который поднимет настроение, обеспечат хорошее впечатление и основу долгосрочных отношений, чтобы гости возвращались, советовали квартиру родственникам, друзьям»,— говорит он. Плюс детали, отвечающие на точечный запрос основной аудитории. Например, умная колонка для компании друзей, удобное рабочее место для деловых туристов и путешествующих удаленщиков, игровая приставка для семей с детьми.

Как справился зарубежный рынок

Крупные зарубежные управляющие компании идут по пути консолидации, например расширяя сеть объектов за счет покупки в одной локации. Стандартизируют внешний вид и оснащение объектов размещения и делают ставку на технологии. «Мобильные приложения успешных УК позволяют гостям открывать двери, регулировать температуру, общаться с поддержкой и иметь доступ к дополнительным услугам, арендодателям — следить за динамикой выручки, бронированиями и сервисом»,— рассказал Артем Кромочкин на конференции «Объективно». Также бизнес активно использует OTA-платформы.

Например, у компании Vacasa, которая управляет 35 тыс. объектов в Северной Америке, до 95% всех броней приходит с внешних платформ, что позволяет максимизировать загрузку объектов.

В России размещение на таких технологических платформах, как «Авито Путешествия», и использование их возможностей позволяют эффективнее работать с заполнением объектов, которое на фоне растущей конкуренции постепенно снижается.

Владислав Елизаренко говорит, что его компания начала использовать искусственный интеллект, чтобы быстро отвечать на типовые вопросы гостей, не оставляя их без ответа надолго.

Новые направления

Диверсификация предложения — один из способов повышения стабильности бизнеса арендодателя. В России это тренд на деловой туризм. «Внутренний туризм сейчас на подъеме, и корпоративный сегмент испытывает те же сложности, что и массовый рынок: высокая загрузка отелей и ограниченное предложение в регионах. Именно поэтому запуск новых форматов размещения для командировок так важен для всей отрасли»,— говорит председатель правления Союза агентств делового туризма Дмитрий Горин.

В октябре «Авито Путешествия» объявили о выходе на рынок деловых поездок. Первым партнером проекта стал один из ведущих разработчиков и поставщик TravelTech-решений для управления командировками компания «Аэроклуб». За счет интеграции корпоративным клиентам агентства теперь доступны около 30 тыс. объектов посуточный аренды в 386 городах России.

Арендодатели в свою очередь, получат стабильный доход даже в низкий сезон за счет долгосрочного размещения деловых путешественников.

В будущем «Авито Путешествия» планируют масштабировать продукт и на других партнеров, отмечают в компании.

«Отрасль делового туризма сегодня — это около1,1 трлн руб. оборота, около трети от всего объема рынка туризма в России. Каждый четвертый турист в России — это деловой путешественник»,— описывает масштаб управляющий директор «Аэроклуба» Юлия Липатова. По ее словам, деловых туристов привлекают региональные центры. «В течение последних пяти лет бизнес инвестировал в развитие производственных мощностей, и сейчас мы видим, что география поездок крупного бизнеса отражает фокус на развитии новых производств, промышленных кластеров и масштабировании бизнеса в регионах»,— поясняет она.

В малых городах и областных центрах объем и качество предложения — один из главных вызовов. По словам госпожи Липатовой, за пять лет доля квартир и апартаментов от общего числа бронирований выросла в два раза, а спрос на них для деловых поездок за первые три квартала 2025 года вырос на 19%. «В части прогноза на 2026-й можно говорить о росте бронирований на 15–20% относительно 2025 года»,— делится Юлия Липатова, подчеркивая, что соглашения крупных игроков меняют отношение к рынку, тревел-политику корпораций и повышают удобство командированных.

Есть регионы, где отельного номерного фонда не хватает в периоды повышенного спроса: по ее данным, показатель заполненности составляет более 60% в среднем по году, а в пиковые сезоны достигает 93%.

«Тогда проверенные квартиры становятся отличным решением для командированных сотрудников, особенно если речь идет о длительном проживании, когда важны комфорт, приватность и домашняя атмосфера — например, бизнес-путешественники все чаще выбирают квартирное размещение как формат, который обеспечивает необходимый уровень организации быта (стирка, приготовление пищи), что особенно важно при длительных командировках», рассказала она.

Это подтверждают и аналитические данные «Аэроклуба»: чаще всего деловые путешественники останавливались в квартирах и апартаментах в городе Свободный Амурской области — на него пришлось 18% всех ночей, Тобольске (15%) и Нижнекамске (5%), причем в этом городе спрос на аренду квартир бизнес-туристами вырос на 67% относительно 2024 года. Также в топ-10 вошли Усть-Илимск (5%), Нижний Новгород (4%), Казань (3%), Калининград (3%), Сочи (3%). Москва оказалась лишь на 9-м месте с долей в 2%, Санкт-Петербург — на 13-м месте.

Екатерина Геращенко