Деньги идут в аренду
Как закрытые фонды недвижимости прирастают пайщиками
Объем рынка рыночных закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости с начала года вырос на четверть, перевалив за 725 млрд руб. Управляющие отмечают рост интереса к этим инвестициям на фоне падения ставок по вкладам. Чистые привлечения в такие фонды уже составили рекордные 124 млрд руб. Вложения растут прежде всего в складскую недвижимость, но управляющие ждут притоков и в другие сегменты, в первую очередь — в офисы.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Непростые рыночные условия, в которых из-за высокой ключевой ставки Банка России в последние два года оказался рынок недвижимости, не смогли помешать восстановлению инвестиционной активности в сегменте недвижимости коммерческой. По данным консалтинговой компании Nikoliers, суммарный объем инвестиций по итогам трех кварталов 2025 года превысил 850 млрд руб., из них на классическую коммерческую недвижимость приходится 585,6 млрд руб., а на сделки с площадками под девелопмент — 264,6 млрд руб. По оценке «Денег», объем сделок вырос в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом 2024 года и улучшил рекорд 2023 года.
Одним из ключевых драйверов роста рынка стали инвестиции через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. По данным УК «Парус», активы только рыночных ЗПИФов недвижимости выросли почти на 150 млрд руб., до 725 млрд руб.
С начала года было создано пятнадцать новых фондов под управлением шести управляющих компаний: «Современные фонды недвижимости» (3 фонда), «Парус» (4 фонда), «Альфа-Капитал» (3 фонда), «АБ Капитал» (1 фонд), «ВИМ Инвестиции» (1 фонд), ДОМ.РФ (1 фонд).
Это способствовало росту привлечений новых денег на рынок. Чистые инвестиции в такие ЗПИФы составили по итогам трех кварталов почти 124 млрд руб., что на 64% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Это лучший результат за все время наблюдений «Денег».
Средний счет
По оценке руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики УК «Парус» Елены Михайловой, с начала года клиентами рыночных ЗПИФов недвижимости стали 53 тыс. человек, а общее число таких пайщиков превысило 280 тыс. Несмотря на то что такие фонды позиционируются как розничные, их клиентами в основном являются состоятельные россияне. По оценке «Денег», средний счет по неквальным фондам составляет в зависимости от ЗПИФа 1,5–2 млн руб., а по квальным фондам может доходить до нескольких миллиардов рублей.
Впервые за два года главным локомотивом роста рынка стали фонды, доступные неограниченному кругу инвесторов. В отчетный период их активы выросли на 83 млрд руб., до 380,6 млрд руб. Несмотря на более высокую базу, эти ПИФы демонстрируют ускорение прироста: за три квартала их активы выросли на 23,7%, тогда как годом ранее рост был на 20,2%. Темпы роста активов фондов, доступных квалифицированным инвесторам, напротив, замедлились: за отчетный период они увеличились на 23,7% (до 344,5 млрд руб.), что почти в два раза ниже темпов роста в аналогичный период прошлого года.
Ставка ставке рознь
Оживлению инвестиционной активности среди широкого круга инвесторов способствовала смягчившаяся денежно-кредитная политика Банка России.
С июня ЦБ четырежды снизил ключевую ставку в целом на 4,5 п. п., до 16,5%.
Одновременно упали и ставки по вкладам, что негативно сказалось на их привлекательности для частных инвесторов. По итогам третьей декады сентября средняя максимальная ставка по рублевым вкладам топ-10 банков, которую рассчитывает ЦБ, приблизилась к уровню 15,5% годовых, обновив 16-месячный минимум. Относительно пикового значения, установленного по итогам второй декады декабря 2024 года, индикатор упал более чем на 6,73 процентного пункта (п. п.).
Быстрее всего снизились ставки по длинным депозитам, о чем говорят оценки маркетплейса «Финуслуги». По его данным, доходности трехлетних вкладов опустились относительно пикового значения во второй декаде декабря 2024 года на 8,85 п. п., до 9,42%, годовых — на 8,32 п. п., до 13,06%, шестимесячных — на 8,1 п. п., до 14,31%. По традиции слабее всего отреагировали самые короткие банковские продукты — срочностью три месяца: ставки по ним опустились на 5,38 п. п., до 15,24% годовых. С такими доходностями фонды могут успешно конкурировать. По оценке руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики УК «Парус» Елены Михайловой, ЗПИФы недвижимости зарабатывают инвестору в среднем 12–16% годовых с арендных платежей. Такие инвестиции приносят 10–12% в год за счет переоценки стоимости активов, входящих в портфель фонда. «За последние девять месяцев мы видим рост доходности ЗПИФов недвижимости на складской и офисный сегменты»,— отмечает госпожа Михайлова.
Повышение доходности в складской и офисной недвижимости стало возможным в том числе за счет пересмотра ставок аренды в этих сегментах и договоров аренды с арендаторами по новым ставкам аренды в этот период, считает Елена Михайлова. По ее словам, объект коммерческой недвижимости имеет свойство «впитывать» инфляцию: увеличивается рост стоимости объекта. «Стандартом отрасли являются долгосрочные договоры с ежегодной индексацией фиксированной ставки аренды на уровень инфляции, но с наличием минимальной и максимальной границы такой индексации. Иногда уровень индексации может быть фиксированным, в отдельных случаях не будет минимальной или максимальной границы»,— поясняет инвестиционный директор УК «ТЕТИС Кэпитал» Андрей Ощепков.
Наряду с потенциально более высокой доходностью ЗПИФов недвижимости инвесторов привлекают и регулярные выплаты промежуточного дохода. По словам управляющего директора «КСП Капитал УА» Дмитрия Ярцева, некоторые ЗПИФы выплачивают доход ежемесячно (в основном это фонды, зарабатывающие на арендном бизнесе). По оценке УК «Парус», с начала года управляющие компании заплатили инвесторам в виде промежуточного дохода более 48 млрд руб., что более чем вдвое выше выплат за аналогичный период 2024 года. Три четверти всех платежей пришлось на фонды двух управляющих компаний — СФН (23,8 млрд руб.) и ДОМ.РФ (12,8 млрд руб.).
Фонды не для всех
Более высокий доход инвесторам могут принести ЗПИФы, доступные ограниченному кругу квалифицированных инвесторов. Инвестдекларация таких фондов, по словам Дмитрия Ярцева, дает возможность в том числе инвестировать в объекты на начальном этапе строительства или даже до получения строительной документации. В случае ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов инвестировать можно только в готовые объекты, что сделано специально для минимизации рисков таких вложений. Как итог, результаты квальных фондов могут превышать 25% годовых.
Высокий доход всегда сопряжен и с риском его недополучения из-за более раннего входа в проект, использования кредитных средств или просто неудачной сделки. Для снижения управленческих рисков пайщики могут участвовать в управлении фондом через создание инвестиционного комитета пайщиков, который может утверждать все сделки ЗПИФа. «Порог входа в такие фонды, как правило, выше, чем в фонды для неквалифицированных инвесторов. Помимо этого, ЗПИФы для квалов дают более широкие возможности кредитования»,— отмечает господин Ярцев.
Склады и офисы
В связи с большей потенциальной доходностью наиболее востребованными остаются объекты складской недвижимости, включая такие сектора, как Light Industrial (производственно-складские площади для малого и среднего бизнеса) и ЦОДы (центр обработки данных, дата-центры). За три квартала года инвестиции управляющих в логистику выросли на 122 млрд руб., до 404,1 млрд руб., а доля сегмента — с 51,4% до 56%. Выросла доля фондов жилой недвижимости — с 16,4% до 18%. Фонды с офисной и торговой недвижимостью сократили позиции с 7,8% и 10,9% до 7% и 9% соответственно, при этом стоимость таких активов выросла с 42,7 млрд руб. и 59,6 млрд руб. до 50 млрд руб. и 67,6 млрд руб. соответственно. Рост сегментов связан с положительной переоценкой их объектов.
Управляющие ждут дальнейшего перетока средств с депозитов в фонды недвижимости, темпы которого во многом будут зависеть от дальнейших шагов Банка России по ключевой ставке.
По словам гендиректора УК ВЕЛЕС ТРАСТ Дмитрия Осипова, сейчас уровень развития рыночных инструментов, биржевой торговли, IT-приложений инвестиционных компаний для удаленного управления брокерскими счетами, возможностей продвижения продукта достиг того, когда продажа таких продуктов не является проблемой. Но уровень доходности таких продуктов, по его убеждению, должен быть привлекательным в сравнении с другими рыночными инструментами. «Если ключевая ставка упадет ниже 10–12%, то мы увидим сильный рост количества рыночных ЗПИФов для простых и квалифицированных инвесторов во всех сегментах проектов, связанных с недвижимостью»,— считает Дмитрий Осипов.
В ближайшее время наибольший потенциал роста сохраняется в складском сегменте, полагают эксперты. Такая недвижимость, по мнению финансового директора Accent Capital Екатерины Набойченко, выигрывает от развития e-commerce и перестройки логистических цепочек, торговая — от восстановления потребительского спроса и оборотов ритейла. Андрей Ощепков предупреждает, что сегмент пережил значительный рост за последние несколько лет, поэтому инвесторам нужно более внимательно оценивать каждый объект и продукт. В частности, по его мнению, интересным остается направление Light Industrial.
По мере активного расширения продуктовых линеек стоит ждать появления в фондах и других, ранее слабо представленных сегментов рынка. По мнению руководителя отдела инвестиций и рынков капитала консалтинговой компании CORE.XP Ирины Ушаковой, привлекательно выглядит офисный, где фиксируется дефицит свободных площадей, уровень которых в Москве составляет около 4%. В частности, в третьем квартале УК «ВИМ Инвестиции» создала крупный квальный фонд «ВИМ Недвижимость», который будет инвестировать в том числе в офисную недвижимость, чья доля в сегменте может вырасти. «В выигрыше окажутся фонды с диверсифицированной структурой активов, которые быстрее адаптируются к изменениям и обеспечивают стабильный денежный поток»,— полагает Екатерина Набойченко.
Дмитрий Осипов допускает перетоки в ЗПИФы проектов в связи со снижением привлекательности использования упрощенной системы налогообложения для проектов, связанных с недвижимостью. «Проекты с объектами стрит-ритейла всегда были очень привлекательными и высокодоходными. Ожидаем, что реализация таких проектов перейдет в ЗПИФ и позволит привлекать туда инвесторов»,— отмечает господин Осипов.