Прошлогодний скачок цен привел к некоторым перекосам на рынке недвижимости Петербурга. Спустя год после наступления стагнации это становится все более очевидным. Вернуть вложенные в жилье средства посредством сдачи его в аренду теперь стало несравнимо сложнее. Хотя, если вкладываться в жилье с целью его дальнейшей перепродажи, инвестиции в строящиеся дома по-прежнему могут быть привлекательны.
Элита навсегда
Рынок строящегося жилья Петербурга, по разным оценкам, на 30-40% финансируется за счет средств частных инвесторов, которые приобретают квартиры на начальной стадии возведения дома и продают, когда работы на объекте подошли к финалу. Прошлый год для такой категории инвесторов стал крайне удачным. Прибыль инвесторов, вложивших средства в квартиры в строящихся домах в начале 2006 года, через 12-16 месяцев (к моменту наступления стагнации на рынке) могла достигать 150-200%. Впрочем, аналитики считают, что и в спокойном 2007 году оставалась возможность заработать на инвестициях в недвижимость. Конечно, о таких барышах, как в прошлом году, речь уже не идет.
Безусловно, самым привлекательным для инвестиций сегментом жилья остается элитная недвижимость. Рост цен на нее практически никогда не прекращался, и в отличие от типового жилья цена на такую недвижимость менее зависима от внешних факторов. Причина этого в том, что спрос на этот вид жилья по-прежнему превышает предложение.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость", подтверждает, что на сегодняшний день вложения в элитное жилье в Петербурге наиболее интересны. По его оценкам, рост цен в элитном сегменте в первом полугодии 2007 года превысил темпы роста всех остальных сегментов рынка и составил 16,76% в долларовом и 15,16% в рублевом эквиваленте. По состоянию на сентябрь средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости составила 162,5 тыс. руб. за кв. м. "При этом сейчас уже никого не удивишь покупкой квартир по ценам свыше 400 тыс. руб. за кв. м. К концу 2007 года, скорее всего, на первичном рынке появится несколько объектов с ценами на эксклюзивные квартиры около 500 тыс. руб. за кв. м",— отмечает господин Дроздов.
Руководитель отдела элитной недвижимости "Knight Frank Санкт-Петербург" Полина Яковлева согласна с мнением, что наиболее привлекательным был и остается сектор элитной недвижимости. "Исходя из опыта предыдущих лет это единственный сегмент, где всегда идет рост цен — либо активный, как в 2006-м (105% в год), либо пассивный, как в нынешнем 2007 году (25%)",— говорит Полина Яковлева.
По словам госпожи Яковлевой, в некоторых проектах рост цен был еще выше. Например, в жилом комплексе "Ле-Гранд" на Невском проспекте цены за последние полгода выросли на 40%. "На данный момент в связи с дефицитом объектов в Центральном районе любое вложение в строительство элитного дома, например, на Тверской улице или на Суворовском проспекте, где появляются новые элитные жилые комплексы, будет экономически выгодным",— говорит она.
По данным "Петербургской недвижимости", на рынке строящегося элитного жилья сейчас предлагается 47 объектов общей площадью 518,1 тыс. кв. м. Наибольший объем элитного жилья возводится в Петроградском районе, при этом около трети предложения района приходится на территорию Крестовского острова. "Петроградский район неоднороден, локальное положение каждого объекта элитной недвижимости сильно влияет на цены квартир в нем и позиционирование дома на рынке. В целом район имеет перспективы для дальнейшего наращивания объемов строительства, в первую очередь за счет наличия большого числа промышленных территорий, которые постепенно будут выводиться за пределы исторического центра",— отмечает господин Дроздов.
По словам Полины Яковлевой, инвестиционно привлекательным становится и рынок загородной элитной недвижимости. "Например, всего полгода назад можно было приобрести дом в элитном поселке "Горки СПб" за {euro}1,2 млн. На данный момент цена его продажи возросла до {euro}1,5 млн",— рассказывает госпожа Яковлева.
Дешевое тоже доходно
Эксперты считают, что и рынок массового жилья пока может быть интересен частному инвестору. Сейчас средняя стоимость типового жилья на первичном рынке Петербурга составляет 59 173 руб. за кв. м. До конца года рост в этом сегменте может составить 3-3,5%. "При этом жилье на первичном рынке вне зависимости от сегмента дорожает после оформления собственности на квартиру как минимум на 30%",— подчеркивает господин Дроздов.
Сергей Дроздов полагает, что сейчас наиболее привлекательными остаются кирпично-монолитные дома в Приморском, Выборгском и Московском районах. Обернутся в дальнейшем получением прибыли вложения в коттеджи в организованных коттеджных поселках по цене 7,7-10 млн руб. (такие предложения домов есть в основном в поселках бизнес-класса в северном направлении Ленобласти).
Вложения в типовое жилье в Ленобласти в некоторых случаях могут быть даже более выгодными, чем вложения в городские новостройки. Для получения дохода на перепродаже, по мнению экспертов, наиболее интересны квартиры в новых домах в ближайших к Санкт-Петербургу районах Ленобласти. Особенно привлекательны в этом смысле районы, где планируется улучшить инфраструктуру и транспортную сеть.
Например, по данным группы компаний "УНИСТО Петросталь", вложения в квартиры в Колтушах (Всеволожский район Ленобласти, примыкающий к границе Петербурга) могут приносить инвесторам до 70% прибыли.
Среди будущих перспективных новостроек в Ленобласти можно также выделить Кудрово (также у самой черты города), где планируется ввод более 1 млн кв. м жилья.
Риэлтеры предлагают и такой способ заработка на квартирах в строящихся домах среднеценового сегмента: приобретается жилье на первом этаже новостройки и переводится в нежилой фонд. Вложения в коммерческую недвижимость в последнее время более привлекательны, а потому отдача от такой операции может составить 30-40%.
Не сдаваться
Все эти вложения имеют смысл лишь в том случае, если инвестор в будущем планирует продавать жилье. Сдача приобретенного жилья в аренду перестала быть выгодной.
"Этот вид бизнеса постепенно теряет привлекательность. Предложение огромно, и с учетом цен на аренду массового жилья доход в итоге равен банковскому проценту. Кроме того, требования к элитному сегменту недвижимости постоянно растут. Сейчас обязательны престижное местоположение в центре, охраняемый подъезд, парковка, видовые характеристики",— рассказывает Татьяна Чурсина, старший консультант департамента инвестиционного консалтинга Colliers International.
Срок окупаемости элитного жилья, сдаваемого в аренду, по оценкам участников рынка, может составить 20 лет.
Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар", считает, что "в настоящее время жилая недвижимость для инвестирования непривлекательна. Ставки аренды поднялись недостаточно, поэтому годовой процент на вложенные средства получается значительно меньше, чем в ПИФ или на депозитах в банках. И для инвесторов жилая недвижимость интереса не представляет. Произошел отток средств инвесторов на другие рынки — коммерческой недвижимости, рынок земли (ежегодный рост до 50-60%)".
Бросок на север
Впрочем, особое географическое положение Петербурга дает местным инвесторам возможность вкладывать средства в соседней Финляндии. Там пока доходность от сдачи недвижимости в аренду растет. Рынок недвижимости этой страны сейчас понемногу набирает обороты после кризиса, случившегося несколько лет назад. По данным финской исследовательской группы KTI, стоимость жилья в стране по итогам 2006 года выросла на 4%. Это неплохой показатель с учетом того, что в 2002 году местная недвижимость упала в цене на 0,4%. Сейчас, уверяют финские аналитики, доходность жилой недвижимости страны составляет почти 10% в год (доходность рассчитывается путем сложения показателей роста стоимости недвижимости и доходности от ее аренды).
Как ни странно, в Финляндии недвижимость дорожает совсем не так, как у нас. Наиболее медленный рост цен и доходности компания KTI зафиксировала в Хельсинки и пригородах (9,5%), а максимальный рост и доходность отмечены в 2006 году в городах центра страны (12,5%). Это, впрочем, легко объяснимо. Цены в столице, как водится, достигают потолка быстрее, но в отличие от России финансовые потоки распределяются по стране равномерно — инфраструктура налажена везде одинаково, а потому мечтой жить в столице заражен гораздо меньший процент жителей.
Сейчас самая дорогая недвижимость в Финляндии — постройки начала XX века в центре Хельсинки. А на втором месте дома, построенные в последнее десятилетие. Здания, возводившиеся в 50-90-х годах XX века, стоят дешевле. Это распространяется как на городские квартиры, так и на жилье в таунхаусах и особняках. Разумеется, стоимость недвижимости зависит также от региона — в городах, расположенных далеко от столицы и курортов, цены значительно ниже. Кроме того, популярностью пользуется недвижимость в Лапландии и на лыжных курортах Леви, Вуокатти, Пюха. Зимой в этих местах наплыв туристов, желающих снять жилье.
Цены на недвижимость в крупных городах-спутниках Эспоо и Вантаа сопоставимы с ценами в Хельсинки, но несколько ниже, а предложений на рынке больше. В небольших городках вокруг Хельсинки однокомнатную квартиру можно приобрести за {euro}27 тыс. Цены на недвижимость в двух других крупнейших городах Финляндии — Тампере и Турку — сопоставимы между собой и немного ниже, чем в столице. Стоимостной диапазон на жилье в этих городах составляет от {euro}59 тыс. за однокомнатную квартиру до {euro}450 тыс. за шестикомнатную в центре. Цена на квартиры, расположенные на окраинах, ниже — от {euro}39 тыс. (за однокомнатную) до {euro}55 тыс. (за трехкомнатную). И в том и в другом городе можно купить и собственный дом. Особняк площадью 45 кв. м в Турку обойдется в {euro}69 тыс., а 430-метровые апартаменты — в {euro}992 тыс.