Аренда дала трещину

Верховный суд дал разъяснения, важные для практики разрешения конфликтов вокруг ремонта сдаваемого в аренду помещения. Рассмотрев спор между УК «АТ-Инвест» и структурой сети «Лента», ВС признал, что арендатор должен быть уведомлен об осмотре арендодателем помещения на предмет недостатков, а разногласия по поводу отнесения работ к текущему или капитальному ремонту (что является принципиальным моментом) должна улаживать судебная экспертиза. Кроме того, установленный судом срок для проведения ремонта должен быть реалистичным, а неустойка — соразмерна нарушению.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС опубликовал решение по спору между ООО «УК "АТ-Инвест"» и ООО «Лента» (структура одноименной торговой сети). Тяжба касалась обязательств по ремонту здания площадью 20,65 тыс. кв. м в поселке Быково Раменского района Мособласти, которое «Лента» с мая 2022 года арендует у УК. До этого арендатором объекта была сеть Billa. В ноябре 2022 года УК потребовала от «Ленты» провести текущий ремонт, который по договору выполняет арендатор не реже раза в два года. 7 декабря того же года УК в одностороннем порядке провела осмотр здания и составила акт о недостатках на полторы тысячи пунктов.

У арендатора было десять дней на возражения, но поскольку «Лента» их не подала, то по договору должна была устранить все недостатки в течение двух недель. Арендатор ремонт не провел, и УК обратилась в суд.

Истец требовал обязать «Ленту» провести текущий ремонт по всем пунктам из акта в течение 14 дней, а в случае задержки — выплатить УК судебную неустойку в 1% (около 585 тыс. руб.) от стоимости ремонта за каждый день промедления. «Лента» заявила о пропуске исковой давности, сочла часть работ не относящимися к текущему ремонту и попросила назначить экспертизу.

Арбитражный суд Московской области отклонил ходатайство об экспертизе и удовлетворил требования УК, в том числе по срокам и неустойке. Апелляция же назначила экспертизу, которая не признала относящимися к текущему ремонту существенную часть пунктов из акта о недостатках и отвела на работы больше времени. В связи с этим апелляционный суд обязал «Ленту» устранить лишь часть дефектов за четыре месяца и снизил неустойку до 5 тыс. руб. в день. Но окружная кассация согласилась с первой инстанцией. «Лента» обжаловала это в ВС (см. “Ъ” от 17 сентября). Дело передали в экономколлегию, которая отменила решения первой и кассационной инстанций, поддержав выводы апелляции.

Соразмерность и реальность

В определении ВС отмечается, что, согласно договору и ГК, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и проводить текущий ремонт здания за свой счет. Перечень работ, которые истец требует выполнить, содержится в акте о недостатках от 7 декабря 2022 года. Суд первой инстанции, указал ВС, исходил из того, что «Лента» не заявила возражений по акту о недостатках в отведенный срок, поэтому недостатки считаются принятыми арендатором и подлежат устранению в течение 14 дней.

Однако, указала экономколлегия, в деле нет доказательств письменного уведомления арендодателем арендатора о предстоящем осмотре здания минимум за два календарных дня, как того требует договор.

Кроме того, первая инстанция не установила, относятся ли недостатки здания из акта к текущему ремонту, возложенному на арендатора, или к обязанности арендодателя. К тому же суд не проверил «объективную возможность выполнения спорных работ в обозначенные истцом сроки». Апелляция же для выяснения этих вопросов правомерно назначила экспертизу, которая отнесла к текущему ремонту и обязанностям арендатора лишь часть работ стоимостью 16,77 млн руб., а также устранение недостатков, касающихся пожарной безопасности, стоимостью 4,76 млн руб.

При установлении срока для ремонта суд должен учесть реальные возможности ответчика по исполнению судебного решения, степень затруднительности исполнения и иные обстоятельства, указала коллегия. Учитывая объем и характер выполнения ремонтных работ, определенных экспертом, апелляция сочла разумным предоставить ответчику четыре месяца с даты вступления судебного акта в силу, с чем ВС согласился.

При этом размер судебной неустойки (астрента) для того, чтобы побудить должника к своевременному исполнению обязательства, суд определяет «на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения».

То есть чтобы исполнение судебного решения оказалось для ответчика «явно более выгодным, чем его неисполнение», пояснила коллегия. Но первая инстанция не оценила доводы арендатора о завышенной неустойке и не проверила обоснованность стоимости ремонтных работ. Апелляция же, по мнению экономколлегии, обоснованно снизила неустойку до 5 тыс. руб. в день. При этом суд округа не опроверг эти выводы, не установил их несоответствие обстоятельствам и доказательствам по делу, не выявил неправильное применение норм права, указал ВС, признав, что у окружной кассации не было законных оснований для отмены постановления апелляции.

Партнер Orchards Алексей Станкевич, представлявший интересы «Ленты» в суде, положительно оценивает решение: «ВС четко разграничил понятия текущего и капитального ремонта, подчеркнув необходимость назначения судебной экспертизы для определения характера недостатков и их причин». Кроме того, по его мнению, позиция ВС «укрепляет практику применения астрента как инструмента принуждения к исполнению обязательств в натуре и устанавливает ориентиры по разумному определению размера такой неустойки».

В УК «АТ-Инвест» сообщили “Ъ”, что решение экономколлегии противоречит условиям договора с арендатором и что «текущий ремонт объекта аренды с момента заключения договора аренды в 2016 году ни ООО "Лента", ни ООО "Билла" ни разу не производился».

В УК также не согласны со столь значительным снижением судебной неустойки и намерены подать надзорную жалобу в президиум ВС.

Стимул к исполнению

Решение экономколлегии способно изменить практику по рассмотрению арендных споров, отмечает юрист Briefcase Law Office Елизавета Звечаровская. Советник бюро юридических стратегий «Страт Агро» Жанна Шарипова считает, что ключевую роль в этом деле сыграло неуведомление арендатора о проведении осмотра — это стало «одним из фундаментальных оснований, которое лишило последующие действия арендодателя и первоначальное решение суда юридической силы».

ВС подтвердил, что «нельзя слепо полагаться на односторонний акт арендодателя, даже если арендатор его не оспорил», говорит юрист K&P.Group Мурат Хатефов. По словам Елизаветы Звечаровской, арендодателям теперь крайне важно соблюдать процедуру уведомления арендатора о проведении осмотра помещения, иначе их действия могут счесть злоупотреблением правом, позволяющим произвольно возложить на арендатора ремонтные работы.

«Нарушение процедуры уведомления стало для арендодателя тактической победой, позволившей предъявить максимально широкие требования, но в конечном счете было признано судом недопустимым»,— резюмирует младший партнер юрфирмы «Ляпунов Терехин и партнеры» Кристина Вострикова.

Когда перечень работ объемный или есть спор о природе дефектов, назначение судебной экспертизы не просто желательно, а зачастую необходимо, уверена госпожа Вострикова. Госпожа Звечаровская отмечает важность дифференциации капитального и текущего ремонта, потому что от этого зависит, за чей счет будут выполняться работы. Устанавливая срок для выполнения ремонта, суд должен учитывать объем, сложность работ, технологические и организационные возможности должника, поскольку вынесение заведомо неисполнимого решения «противоречит целям правосудия», указывает госпожа Шарипова. Между тем, по словам руководителя практики сложных судебных споров МКА «Аронов и партнеры» Евгения Розенблата, критерий об исполнимости решения и реальности сроков «носит весьма оценочный характер и во многом зависит от качества, глубины и убедительности процессуальных позиций стороны спора».

Что касается наложения судебной неустойки — она стала стандартным инструментом по спорам, связанным с понуждением к совершению каких-либо действий, указывает Кристина Вострикова. «Астрент — это мощный и популярный инструмент, суды присуждают его охотно, но также охотно и снижают его размер»,— отмечает Жанна Шарипова. Мурат Хатефов поясняет, что по логике ВС «астрент должен быть стимулом к исполнению решения, а не средством разорения».

Анна Занина