Невыносимое бремя ремонта

ВС разберется в споре между ООО «УК "АТ-Инвест"» и торговой сетью «Лента» о распределении обязанностей по ремонту сдаваемого в аренду здания. По условиям договора текущий ремонт является обязанностью сети как арендатора, капитальный ремонт лежит на УК как арендодателе. Арбитражные суды обязали «Ленту» устранить более 1,5 тыс. дефектов и выплатить УК неустойку в размере свыше 0,5 млн руб. в день до фактического выполнения ремонтных работ. Арендатор настаивает, что двухнедельного срока недостаточно, а в значительной части недостатков помещения речь идет о капитальном ремонте, за который отвечает именно УК. По жалобе «Ленты» дело передано в экономколлегию ВС.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС рассмотрит арендный спор между ООО «УК "АТ-Инвест"» (управляет активами ЗПИФ «АТ-Менеджмент») и ООО «Лента» (структура одноименной торговой сети), касающийся одноэтажного здания площадью 20,65 тыс. кв. м в Раменском районе Московской области близ логопарка «Быково». Этот объект в 2016 году у УК арендовала сеть Billa, а в мае 2022 года по допсоглашению к договору новым арендатором здания стала «Лента». Компания взяла на себя все права и обязанности предыдущего арендатора и, по данным «Яндекс Карт», разместила там распределительный центр.

Договор предусматривал, что арендатор обязан за свой счет проводить текущий ремонт здания и уборку прилегающих территорий не реже одного раза в два года.

В ноябре 2022 года арендодатель направил «Ленте» претензию, потребовав провести текущий ремонт, а через месяц УК в одностороннем порядке провела осмотр здания и составила акт о недостатках с 1584 пунктами.

По условиям соглашения у «Ленты» было десять дней на заявление возражений, но компания их не подала. Это означало, что арендатор обязан устранить все недостатки за следующие 14 дней.

Поскольку ремонт так и не был проведен, УК обратилась в суд с требованием обязать «Ленту» провести текущий ремонт по всем 1584 позициям в двухнедельный срок под угрозой судебной неустойки в размере 1% от стоимости ремонта за каждый день промедления (около 585 тыс. руб. в день).

Хождение по инстанциям

Арбитражный суд Московской области полностью удовлетворил иск. При этом суд отклонил доводы «Ленты» о том, что часть требуемых работ относится к капитальному ремонту, и не стал назначать экспертизу. Отвергла первая инстанция и аргументы торговой сети о пропуске истцом срока давности. Апелляция, напротив, решила провести экспертизу, которая показала, что значительная часть работ из акта УК не относится к текущему ремонту. В итоге «Ленту» обязали устранить не все дефекты, а часть, выделив на это четыре месяца.

Кроме того, апелляционный суд снизил размер неустойки до 5 тыс. руб. за каждый день неисполнения судебного решения. Но окружная кассация раскритиковала заключение эксперта, так как специалист исключил из перечня даже дефекты, связанные с нормальным износом здания, и в итоге оставила в силе решение первой инстанции.

«Ленту» это не устроило, и компания подала жалобу в ВС. По мнению сети, нижестоящим инстанциям сначала следовало установить, наступила ли уже обязанность арендатора произвести текущий ремонт.

Дело в том, что Billa как предыдущий арендатор проводила такой ремонт в марте 2022 года, а арендодатель заявил претензии к «Ленте» уже в ноябре 2023 года, хотя условие о двухлетней периодичности в договоре осталось прежним. Также суды не установили, какие именно недостатки должны быть устранены арендатором, говорится в жалобе. Договор предусматривал, что за часть дефектов отвечает арендодатель — например, за ремонт пола, асфальтового покрытия на территории логопарка, обслуживание дорог и замену ламп в складской зоне. Значительный перечень работ в акте УК, настаивает «Лента», относится к капремонту и зоне ответственности арендодателя — например, демонтаж систем инженерно-технического обеспечения и сэндвич-панелей.

Более того, судебные решения должны соответствовать требованию об исполнимости, однако исправить все дефекты за 14 дней невозможно — сама «Лента» не занимается строительными работами, а сторонний подрядчик смог бы провести ремонт за 6–8 месяцев, привела оценки торговая сеть. В связи с этим арендатор просит также уменьшить размер судебной неустойки, которая в 117 раз превышает размер неустойки в договоре и в 22,9 раза ключевую ставку ЦБ РФ, что создает для истца необоснованную выгоду.

ВС счел аргументы торговой сети заслуживающими внимания, и теперь дело рассмотрит экономколлегия. Заседание назначено на 14 октября.

В продуктовой сети «Лента» не стали комментировать спор. В УК «АТ-Инвест» не ответили на запрос “Ъ”.

Трудности разграничения

Партнер практики разрешения споров ALUMNI Partners Иван Веселов объясняет, что по общему правилу капитальный ремонт осуществляет арендодатель, а текущий — арендатор. При этом, уточняет руководитель практики защиты активов МКА «Николаев и партнеры» Дарина Белокурова, стороны вправе перераспределить эти обязанности в договоре, например, переложить часть капитального ремонта на арендатора, а суд исходит прежде всего из текста договора.

Если же конкретного перечня работ за арендатором не закреплено, то зачастую возникают споры о том, что считать капитальным ремонтом, а что — текущим. Регулирование не содержит исчерпывающих признаков на этот счет, а главным ориентиром служит договор аренды, в котором стороны могут установить перечень работ или более точные по сравнению с законом критерии, поясняет господин Веселов.

Судебная практика традиционно исходит из необходимости учитывать характер и функциональное назначение работ, дополняет юрист АБ K&P.Group Мурат Хатефов. Текущий ремонт, по его словам, предполагает профилактические мероприятия и устранение мелких повреждений, поэтому ремонт дорог, восстановление асфальтового покрытия либо полов здания сюда не относятся. Чтобы установить, относятся те или иные работы к текущему или капитальному ремонту, зачастую требуются специальные знания. В данном случае, по мнению господина Хатефова, было необходимо получить заключение экспертов, а отказ суда первой инстанции назначить экспертизу является серьезным процессуальным нарушением.

По оценкам Дарины Белокуровой, учитывая доводы о составе работ, сроках их выполнения и размере судебной неустойки, у «Ленты» высокие шансы добиться в ВС отмены решений нижестоящих судов.

Ян Назаренко, Анна Занина, Алина Мигачёва