2007 год запомнится девелоперам складских помещений активностью иностранных инвесторов, прежде всего международных фондов, и экспансией в регионы ключевых игроков рынка. Новые проекты становятся все масштабнее, а на южном направлении Московской области впервые проявилась серьезная конкуренция между складскими комплексами.
Война севера и юга
Рекордные суммы в российскую складскую недвижимость инвестировали в этом году норвежский фонд Eastern Property и британский инвестфонд Aberdeen Property Investors. Первый планирует потратить около $400 млн на покупку складов в Московском регионе и уже успел купить строящийся складской комплекс общей площадью 61 тыс. кв. м на Симферопольском шоссе (его возводит компания "Лого-групп"). Сумма сделки оценивается в $68 млн. Планы британцев не в пример серьезнее. Aberdeen Property Investors оставит в России около $1 млрд. Предмет инвестирования тот же — складская недвижимость Московского региона.
Основным источником финансирования инвестиционных покупок стало привлечение средств с помощью публичного размещения акций. Так, по схеме IPO в первом полугодии 2007 года собрал деньги Rutley Russia Property Fund, планирует такое размещение и фонд MLP. Однако в третьем квартале этого года выхода на рынок IPO среди профильных игроков рынка складской недвижимости не отмечалось. Связано это, по словам представителей компаний, прежде всего с кризисом ликвидности в банковском секторе. Компании, планирующие первичное размещение, не отказываются от своих планов, а лишь сдвигают их во времени.
Совокупный объем предложения складских площадей классов А и В в Московском регионе оценивается сейчас в 1,9 тыс. кв. м. За последние шесть месяцев на рынке появилось около 60 тыс. кв. м новых складов. При этом качественные складские комплексы (классы А и В), по наблюдениям специалистов компании Blackwood, распределены по территории Московской области неравномерно. Больше всего работающих и строящихся складов на южном (37% действующих и 58% строящихся) и северном (22% действующих и 19% строящихся) направлениях. Большинство строящихся сейчас объектов сосредоточено на Симферопольском и Каширском шоссе. Активность девелоперов сместилась с севера на юг Московской области. Среди самых масштабных проектов юга, готовящихся встретить арендаторов уже в этом году,— первая очередь ЛК "Домодедово" общей площадью 385 тыс. кв. м, первая очередь ЛК "Северное Домодедово" (360 тыс. кв. м) и первая очередь ЛК "Южные ворота" (64 тыс. кв. м).
Делайте ставки
"В сравнении с концом 2006 года ставки аренды в складских комплексах выросли, но незначительно,— рассказывает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.— Причем неравномерно по рынку. Объясняется это тем, что спрос на складские площади в целом по региону все еще превышает предложение, однако некоторые направления уже близки к насыщению. Прежде всего Симферопольское и Каширское шоссе".
Ставки для складских комплексов класса А в Московском регионе сейчас заняли отметку $120-135 за кв. м, для класса В — $115-125. В первом полугодии эксплуатационные расходы незначительно выросли, что связано с ростом стоимости обслуживания складских комплексов. Они составляют $30-35 за кв. м для класса А и $15-25 за кв. м для класса В.
В первой половине 2007 года средние цены продажи площадей класса А составили $1,2-1,5 тыс. за кв. м без НДС, для класса В — $1-1,1 тыс. за кв. м без НДС. Среди крупнейших покупок складских площадей в этом году стоит отметить июньское приобретение Deutsche Bank и American International Group доли в капитале крупнейшего складского девелопера Capital Partners, владельца логистического парка "Пушкино" (общая площадь 212 тыс. кв. м) и логистического комплекса в Домодедово (общей площадью 650 тыс. кв. м). Свободных, выставленных на продажу складских помещений в Московском регионе сейчас ничтожно мало: не более 1% для класса А и чуть больше — 3% — в классе В.
Двери открываются
Среди наиболее интересных проектов складских комплексов Московского региона этого года следует отметить следующие. Прежде всего технологистический комплекс "Томилино" (ТЛК "Томилино"). Это первый в России крупномасштабный проект, объединивший складской терминал, логистический центр и индустриальную площадку с развитой инфраструктурой. ТЛК "Томилино" расположен на территории 140 га. К 2010 году общая площадь проекта составит 500 тыс. кв. м складских, производственных и офисных помещений. К марту 2007 года было сдано в эксплуатацию более 113 тыс. кв. м складских и производственных зданий класса А. "Томилино" расположен в непосредственной близости от Москвы — в юго-восточном направлении от центра столицы, в 6 км от МКАД, между Рязанским и Новорязанским шоссе, в поселке Томилино. На его территории расположена железнодорожная ветка, соединяющая комплекс с основной линией Рязанского направления железной дороги, что позволяет организовать собственную погрузо-разгрузочную зону. Проектом предусмотрено также строительство конференц-зала на 600 мест и банкетного зала на 200 человек. Девелопер — ООО "Технологистическая компания "Томилино"".
Компания Hyundai строит для себя логистический комплекс общей площадью 40 тыс. кв. м. В дальнейшем помещения собираются расширить до 100 тыс. кв. м.
Британский фонд Raven Russia создал совместное предприятие с российской компанией RDI Group. Их совместный складской комплекс будет располагаться на участке общей площадью 22,4 га в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе. Общая площадь объекта составит 100 тыс. кв. м. Объем инвестиций оценивается в $117 млн. Общий объем инвестиций фонда в складские объекты составил на сегодняшний день около $1,2 млрд.
Мультимодальный логистический центр общей площадью 650 тыс. кв. м планируется построить в Домодедово, в районе микрорайона Белые Столбы. Инвестором строительства выступает компания "Склады-120". Объем инвестиций — около $500 млн. С учетом всех заявленных к строительству в этом районе объектов общий объем предложения здесь в ближайшие годы приблизится к 2 млн кв. м.
В Москве, на Алтуфьевском шоссе, будет построен оптово-складской распределительный центр общей площадью 18 тыс. кв. м. Проект реализуется в рамках Целевой программы развития оптовой торговли продовольствием в городе Москве на 2005-2007 годы. Особо стоит отметить многофункциональный комплекс "Белый Раст". В него войдут промышленные и складские помещения. Общий объем застройки — до 1,5 млн кв. м, из которых 245 тыс. кв. м займет логистический комплекс класса А "Белый Раст Логистика". Основной инвестор и девелопер проекта — бельгийская компания Ghelamco. Компания готова инвестировать в проект около $170 млн.
Вторым проектом Ghelamco будет строительство логистического комплекса "Ермолино" на территории Дмитровского района (общая площадь — 145 тыс. кв. м). Объем инвестиций предположительно составит около $100 млн.
Сохраняется высокая активность и в сегменте специализированных складских комплексов. Новый низкотемпературный склад планируется возвести вдоль Киевского шоссе, в 4,3 км от МКАД. Общая площадь строения — 8627 кв. м, в том числе складская площадь — 6386 кв. м. Емкость склада составит 14 598 палетомест, что обеспечит среднесуточный грузооборот 500 тонн.
Самая высокая в мире
"В этом году мы наблюдаем снижение доходности при сделках со складской недвижимостью с 15 до 14%,— отмечают специалисты девелоперской компании GVA Sawyer.— Тем не менее этот показатель выше среднеевропейского — от 1,6% в Копенгагене до 7-9% в Вене".
Согласно исследованию компании Knight Frank, по итогам первого полугодия 2007 года Москва стала лидером среди крупных европейских городов по ставкам доходности во всех нишах недвижимости для бизнеса. Второе место по доходности складской недвижимости занял Будапешт (7,25%), третье — Лиссабон (7,5%).
Подтверждают небольшое снижение доходности и сами застройщики складской недвижимости. "Два-три года назад склады окупались примерно за восемь лет, доходность составляла 15-20% годовых,— вспоминает Алла Лаоз, руководитель отдела внешних связей в Восточной Европе компании FM Logistic.— Объяснялось это нехваткой складских помещений класса А. Пустующих помещений не было. Стоимость земельных участков, стройматериалов и работ была ниже. Сейчас доходность должна стабилизироваться или, во всяком случае, не увеличиваться, поскольку увеличивается конкуренция среди девелоперов. Они уже не могут безоглядно повышать арендные ставки".
Дефицит складских помещений все еще не исчерпан, но заявлено и строится столько проектов складов, что дальнейшего роста доходности этого вида коммерческой недвижимости ждать не стоит, уверены эксперты.
Сравнение качества складских помещений, к сожалению, не в пользу российских складов, отмечает Дмитрий Чельцов, генеральный директор Itella (у компании более 300 тыс. кв. м складских площадей в Финляндии и свыше 20 тыс. кв. м в России). "Условия работы в России и в других странах разные, и даже категории складских помещений различны,— рассказывает Дмитрий Чельцов.— В России даже то, что сдается, сдается с недоделками. Они устраняются, но на это требуется время, и недоделки не влияют на размер арендной ставки. Даже если по какой-то причине на складе не работает несколько доков, вместо основного электроснабжения используется резервное, это никак не влияет на ставку".
Российская практика работы складов сегодня такова: если есть площади и возможность начать операции — это уже большое достижение. На Западе такого не может быть в принципе: там очень велика конкуренция. А в России рынок складских помещений молод, и арендаторам приходится мириться с неидеальными условиями, потому что лучшие найти сложно.
По мнению участников ежегодной специализированной конференции для профессионалов рынка складской недвижимости, качество строительства и сервиса российских складских комплексов уступает европейскому. У нас используются самые дешевые материалы. Если требуется более качественная отделка, то, как правило, арендатор должен сам искать подрядчика, который выполнит работы, либо оговаривать повышенные требования на этапе переговоров предаренды, что, соответственно, повышает арендную ставку.
Новые рынки
Продолжается активная экспансия ключевых игроков рынка в регионы. О своих региональных планах развития заявили Х5 Retail Group, "Евразия Логистик", которая активно действует не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.
"В настоящее время отмечена значительная активность девелоперов складской недвижимости в Санкт-Петербурге, Самаре, Казани, Новосибирске, Екатеринбурге,— рассказывает Михаил Гец.— В этих городах активно развивается торговая недвижимость. Это крупные города-миллионники с развитой промышленностью, они обладают стратегически выгодным местоположением, через них проходят основные федеральные транспортные магистрали или порт".
Ленинградская область в перспективе должна стать одним из крупнейших логистических центров России. Санкт-Петербург сам по себе является крупным потребительским рынком, что не может не стимулировать развитие складской недвижимости. Кроме того, через Ленинградскую область проходит значительная часть экспортных грузопотоков, которые поступают в Россию из Финляндии через морской порт и сухопутные границы. Правда, пока Ленинградская область выполняет скорее транзитные функции — товаропотоки идут в Москву, откуда распределяются по всей стране. Ситуация изменится после ввода в эксплуатацию строящихся крупных складских комплексов, таких как МЛП "Уткина Заводь", логопарк "Колпино" компании "Евразия Логистик", складской комплекс "Пулково Эстейт", совместный проект Raven Russia и девелоперской компании "Эспро".
Заявленные объемы складских площадей впечатляют — речь идет о 1,5 млн кв. м. Однако Петр Зарицкий, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, предлагает сегодняшний потенциал рынка не переоценивать: "Сегодня на этом рынке просто нет сформированного спроса такого объема. Будет, но не сейчас. Рынок Санкт-Петербурга — это долгосрочная стратегия, в большой степени ориентированная на стремительное развитие региона как центра производства автомобилей, аналога американского Детройта".
Рынок складской недвижимости Екатеринбурга (это один из трех — Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск — наиболее активно развивающихся российских региональных городов), несмотря на большой потенциал, развит довольно слабо. Отметить можно только активность девелоперской компании "Евразия Логистик", которая недавно представила первую очередь складского комплекса "Пышма".
С точки зрения складской недвижимости положение Новосибирска считается уникальным. Его инвестиционный потенциал подстегивает емкий рынок сбыта — Новосибирск сам по себе крупный город. Однако это не главное. Новосибирск лежит на пути крупнейшего транспортного коридора, связывающего запад России с Дальним Востоком, а потому является крупнейшим распределительным центром всего региона. Кроме того, Новосибирск — крупный железнодорожный узел, а железная дорога — это основной транспорт для Восточно-Уральского хребта. Несмотря на то что Новосибирск географически ближе к Уральскому региону, складские площади города могут обслуживать и Западную Сибирь.
Что удивительно, при всем потенциале этого направления коммерческой недвижимости в Новосибирске до сих пор нет складских помещений (кроме первой очереди складского комплекса НЛК и складов местных логистических провайдеров, строивших под себя). В настоящий момент заявлено несколько проектов. Стоит отметить совместный проект Raven Russia и Avalon Logistics. О планах выхода на рынок Новосибирска заявили компании "Евразия Логистик" и МЛП. Есть ряд проектов менее известных девелоперов. По мнению Петра Зарицкого, рынок Новосибирска уже сейчас может легко "проглотить" до 300 тыс. кв. м складских площадей.
Также на отечественный рынок складской недвижимости планирует выйти германская компания Garbe, которая намерена реализовать в российских городах-миллионниках проекты по строительству сети складских терминалов класса А. Первым городом, где начнется строительство, будет Нижний Новгород, затем в планах компании Москва и Санкт-Петербург. Также в перспективе рассматриваются Краснодар и Воронеж. Стоимость каждого терминала составит около $35-40 млн, они будут ориентированы на аэропорты. Общий объем инвестиций оценивается в размере €1 млрд.