Присутствие на московском рынке недвижимости различных структур, привлекающих денежные средства частных инвесторов под строительство различных объектов недвижимости (главным образом жилья) с каждым днем становится все более заметным. В первую очередь это касается эмитентов различных "жилищных" ценных бумаг: векселей, сертификатов, облигаций. Хотя, по имеющимся данным, сегодня ни один из эмитентов пока не обеспечил своих "бумагодержателей" конкретными квадратными метрами жилья, идея эта по-прежнему весьма популярна в инвестиционно-строительной сфере. Сегодня группа недвижимости Ъ предлагает вниманию читателей крупный проект в этой области — программу облигационного займа "Жилищная стратегия", которую намерена осуществить на московском рынке недвижимости финансовая компания АБКО.
Программа предусматривает аккумулирование денежных средств на строительство объектов недвижимости путем выпуска ценных бумаг — облигаций. Основная цель этой финансовой схемы — дать клиентам возможность не сразу внести всю сумму, а выплачивать ее по частям.
Программа "Жилищная стратегия" предполагает выпуск облигаций на сумму не менее 120 млрд руб., разделенных на 10 серий, каждая из которых будет распространяться на определенной территории. В настоящее время осуществлен выпуск первой серии на сумму 19,2 млрд руб., которая будет распространяться в Москве. Цена одной облигации составляет сейчас $490, что, по подсчетам специалистов компании, равняется себестоимости одного квадратного метра общей площади квартиры в типовом доме. Таким образом, держатели облигаций смогут приобрести квартиры по себестоимости, а эмитент должен не только построить жилье на собранные средства, но и успеть "прокрутить" их, чтобы получить прибыль. Не следует забывать, что 50% построенных квартир будет отдано муниципальным властям. Участие инвестора в программе "Жилищная стратегия" оформляется договором купли-продажи облигаций. Срок обращения первого выпуска облигаций — 2 года. Погашение планируется осуществлять квартирами или деньгами по выбору держателя облигаций.
Разработанная схема предусматривает специальный порядок погашения: владелец 40-55 облигаций имеет право получить однокомнатную квартиру, купивший от 56 до 79 облигаций — двухкомнатную, погашение от 80 до 119 облигаций дает право на трехкомнатную квартиру. То есть однокомнатную квартиру в серийном панельном доме стандартной конструкции покупатель имеет возможность приобрести за $19 600 с рассрочкой на 2 года, трехкомнатную — за $49 000 . Что, как известно, ниже существующих сегодня рыночных цен на квартиры в Москве. Квартиру класса "люкс" в стандартном панельном доме — двухуровневую с согласованной планировкой — имеет право получить владелец более 225 облигаций. За 1 м2 общей площади квартиры класса люкс не в панельных, а в высококлассных домах, построенных по специальному проекту, держатель должен будет приобрести больше облигаций, так как ее строительство обойдется значительно дороже — $800-900 за 1 м2.
Если облигаций у держателя будет недостаточно для получения квартиры, он может возвратить имеющиеся у него ценные бумаги эмитенту с получением рублевого эквивалента валютного дохода, составляющего 40% за срок обращения. Однако если клиент захочет погасить облигации раньше срока, фирма выкупит их у него по цене даже ниже продажной.
Что касается конкретных районов проведения строительства, средства на которое уже поступают, то в настоящее время компанией достигнуто соглашение с муниципальным округом "Беговое" на строительство дома в соответствии с европейскими стандартами, завершено оформление землеотвода под строительство дома в районе Ленинградского проспекта. Квартиры типа "жилье-офис" (двухуровневые) намечается строить по ул. Новая Башиловка: для этой цели будут использованы существующие пятиэтажные дома, на которых будет выполнена полутораэтажная мансардная надстройка.
По мнению экспертов Ъ, участники описанного проекта, как и большинства проектов привлечения средств под строительство путем выпуска ценных бумаг, столкнутся с проблемой низкой ликвидности рынка ценных бумаг в России. В планы эмитента входит налаживание вторичного обращения облигаций с целью повышения их инвестиционной привлекательности, однако пока эти бумаги выгодно приобретать только с целью держать до погашения.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА