Производство со светлым будущим

Формат light industrial, то есть производственно-складских помещений для малого и среднего бизнеса, за несколько лет перестал быть нишевым и стал одним из драйверов роста рынка коммерческой недвижимости. Его востребованность поддерживают рост промышленности, программа комплексного развития территорий и развитие онлайн-торговли. Универсальность, низкий порог входа и высокая по сравнению с другими сегментами доходность делают такие объекты привлекательным как для бизнеса, так и для частных инвесторов.

По данным IBC Real Estate, за январь—сентябрь 2025 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 572 млрд руб. Одним из ключевых направлений остается складская недвижимость, на которую пришлось около 110 млрд руб.

Инвесторы все активнее диверсифицируют портфели, присматриваясь к новым форматам с устойчивой доходностью. Одним из наиболее перспективных направлений становится сегмент light industrial: по подсчетам CMWP, только в первом полугодии спрос на такие объекты вырос вдвое по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.

Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян уточняет, что сделки с light industrial внутри складского сегмента заняли 9% против 5% годом ранее.

«На рынке четко видно два формата сделок. Первый — строительство или приобретение готовых зданий стоимостью свыше 1 млрд руб. для последующей сдачи в аренду. Второй — покупка небольших блоков от 80 млн руб. для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Около 80% спроса приходится на конечных пользователей, а инвестиционные покупки составляют порядка 20%»,— отмечает эксперт.

Драйверы роста

Примерно половина новых запросов на площади light industrial связана с расширением бизнеса компаний, говорят консультанты. Эту тенденцию подтверждают и данные правительства Москвы. С 2020 года индекс промышленного производства в столице вырос более чем вдвое: в городе работает более 4,5 тыс. предприятий и ежегодно открывается около 150 новых. Наиболее высокую динамику показывают отрасли пошива одежды, производства оборудования, компьютерной техники и медицинских изделий. Все эти отрасли являются потенциальными пользователями площадей light industrial, а их развитие создает позитивные предпосылки для долгосрочного роста спроса.

Среди драйверов сегмента аналитики называют программу комплексного развития территорий. По данным правительства Москвы, в рамках КРТ планируется реорганизовать участки общей площадью более 4,2 тыс. га. В результате должно появиться свыше 68 млн кв. м недвижимости, из которых 38,9 млн кв. м придется на жилье, 25,8 млн кв. м — на общественно-деловую застройку и лишь 3,6 млн кв. м — на промышленные объекты. Такая пропорция демонстрирует, что приоритет программы сосредоточен на жилой и социальной застройке, тогда как потенциал создания новых индустриальных площадей остается ограниченным. Это усиливает дефицит современных производственных пространств.

По оценке девелопера Parametr, до 40% резидентов промзон уже рассматривают возможность релокации в помещения формата light industrial, которые могут компенсировать часть выбывающих площадей.

Наконец, дополнительный интерес к сегменту формируют рост онлайн-торговли и потребность игроков рынка в новых логистических объектах вблизи города.

По информации RentNow, спрос на помещения light industrial обеспечивают не только корпорации, но и малый и средний бизнес, которому не требуются крупные складские комплексы. В компании добавляют, что современные объекты light industrial позволяют обустроить на одной территории склад, офис и легкое производство, что делает такие объекты особенно востребованными у бизнеса, которому важна гибкость. Партнер NF Group Константин Фомиченко уточняет, что около 42% резидентов light industrial — это производственные компании, 33% — дистрибуция, 11% — логистические операторы, а на онлайн-торговлю и IT приходится менее 5%.

В ответ на спрос девелоперы продолжают наращивать объем предложения light industrial. По данным NF Group за первое полугодие 2025 года, общий объем площадей в Московском регионе достиг 652 тыс. кв. м против 505 тыс. кв. м годом ранее.

В IBC Real Estate ожидают, что по итогам 2025 года рынок пополнится рекордными 450 тыс. кв. м.

Растет и стоимость объектов. По прогнозам IBC Real Estate, цена экспонирования объектов light industrial увеличится с 95 тыс. руб. за 1 кв. м в 2023 году до 125 тыс. руб. по итогам 2025 года, а ставки аренды — с 10 тыс. до 14 тыс. руб.

Инструмент для инвестора

Сегодня средний чек сделки с объектами light industrial оценивается в 80–100 млн руб., что делает рынок привлекательным для частных инвесторов. По оценке IBC Real Estate, доля инвесторов в общем объеме запросов на объекты light industrial выросла с начала года с 10% до 20%. Более 80% заявок формируют покупатели блоков площадью 500–1000 кв. м.

В Parametr подсчитали, что арендная доходность инвестиций в light industrial может достигать 16% годовых, а совокупная, включая прирост стоимости объекта за время строительства, превышать 20% в зависимости от стадии, на которой приобретается проект. Константин Фомиченко добавляет, что на этапе строительства стоимость помещений может вырасти на 10–15%, а горизонт выхода из проекта обычно составляет полтора-два года.

Однако, как и в других сегментах, эффективность вложений во многом зависит от грамотного выбора объекта. Член совета директоров инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Артем Цогоев отмечает, что, учитывая становление рынка, разница в ставках аренды для схожих объектов может достигать 100%, а возможность быстрой перепродажи остается ограниченной.

«Но доходность таких активов может достигать 15% годовых — это выше, чем в жилье или стрит-ритейле»,— подтверждает эксперт.

По оценке господина Цогоева, для покупки качественного объекта потребуется до 100 млн руб. За меньшие суммы на рынке доступны проекты с повышенными рисками — это могут быть удаленные локации, неопытные девелоперы или нестабильные арендаторы-стартапы.

На инвестиционную привлекательностью объектов light industrial влияет и характер арендных отношений. Если в стрит-ритейле договоры часто заключаются на 11 месяцев и могут быть расторгнуты без штрафов, то в light industrial контракты подписываются на пять-семь лет и не допускают досрочного выхода, что делает денежный поток предсказуемым.

Для непрофильных игроков девелоперы предлагают услуги по поиску арендаторов и управлению объектами.

«Являясь системным девелопером полного цикла, мы помогаем клиентам не только выбрать объект, который максимально соответствует их инвестиционной стратегии, но и оказываем полный комплекс услуг по управлению. В частности, нам можно доверить поиск арендатора, заключение профессионального договора, а также решение всех рутинных бытовых вопросов, связанных с жизнью резидента на объекте, что позволит инвестору получать по-настоящему пассивный доход»,— отмечает управляющий партнер Parametr Александр Манунин.

В RentNow подчеркивают, что уровень вакантности в light industrial традиционно ниже, чем в крупных складах, поэтому объекты быстрее находят арендаторов, а спрос остается устойчивым.

Перспектива ранних последователей

Старший директор департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева считает, что сейчас для инвесторов удачный момент для выхода на рынок light industrial: «Управляющие компании фондов фиксируют окно возможностей для покупки активов с повышенной ставкой капитализации».

По оценке NF Group, насыщение спроса на рынке складской недвижимости может быть достигнуто только к 2027–2028 годам при условии реализации заявленных проектов.

Пока же «ранние последователи» могут рассчитывать на кратный рост доходности. В RentNow добавляют, что долгосрочные драйверы — рост онлайн-торговли и развитие локального производства — будут поддерживать интерес инвесторов к формату light industrial на горизонте ближайших лет.

Игроки рынка сходятся во мнении, что формат light industrial перестал восприниматься как дополнение к складскому сегменту и постепенно формирует собственную инвестиционную нишу. Сочетание доступного порога входа, стабильного арендного потока и потенциала роста стоимости делает его конкурентоспособным по отношению к другим форматам рынка.

Наталья Пиунова

ООО «ПИК-Коммерческая недвижимость»

Реклама