Разговоры о том, в какой валюте выгоднее осуществлять вложения в строящуюся жилую недвижимость, теряют свою актуальность. Девелоперы уверяют, что, кроме рублевых, никаких иных схем расчетов в столице уже не существует. Для покупателя национальная валютная система гораздо удобнее: можно смело сравнивать цены, не опасаясь подвоха из-за особого внутреннего курса, который еще недавно практиковали застройщики или риэлтеры. Не в ногу со временем шагают лишь аналитики, которые при расчете показателей ценовой динамики рынка продолжают эксплуатировать доллары, чем подчас вводят покупателей в заблуждение.
Национальная затея
Три последних месяца покупателей столичной недвижимости приучают мыслить патриотично. То есть в национальной валюте. "Согласно закону ФЗ N48-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления требований к указанию стоимостных показателей", с 1 июля все цены в рекламе должны указываться в рублях",— напоминает причину этого руководитель аналитического отдела корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Напомним, что поправка почти c аналогичными требованиями (об указании цен на товары или услуги в рублях) еще в декабре 2004 года была внесена в закон "О защите прав потребителей". Однако в полной мере эта норма начала работать только в связке с законом "О рекламе". Правда, пока далеко не все девелоперы освоились в новых валютных реалиях. Например, еще в первых числах октября исключительно долларовая стоимость квадратного метра фигурировала на сайтах Capital Group и ГК "Конти". Риэлтеры в этом смысле оказались более лабильны. Так, "Миэль", "Инком", "Бест", МГСН информируют только о рублевых ценах. Впрочем, законопослушание порой доводится до явного абсурда. "Уже довольно часто встречаются случаи, когда представители фирм в ответ на вопрос озадаченного клиента: "А сколько это в долларах?" с подчеркнутой вежливостью отвечают: "Не знаем"",— рассказывает Дмитрий Таганов.
На самом деле табу на упоминание в переговорах продавца с покупателем иностранных валют никто не накладывал. Более того, никто не запрещал использовать эти единицы измерений и в самой рекламе. "В изменениях к закону "О рекламе" говорится, что в случае необходимости стоимостные показатели товаров в рублях дополнительно могут быть указаны и в иностранной валюте",— говорит Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации "Лидер". А необходимость в этом явно есть. "С учетом того, что российский рынок недвижимости сформировался на долларовых ценах, для покупателя они привычнее и понятнее,— выражает мнение ГК "ДОН-строй" руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ Екатерина Куканова.— Поэтому наиболее удобный вариант — когда стоимость квадратного метра опирается на доллар, при этом все расчеты производятся в рублях по курсу ЦБ". Законной возможностью не загонять себя только в рублевые рамки не преминули воспользоваться многие участники рынка недвижимости. К примеру, как в рублях, так и в долларах указывают цены в новостройках в компаниях МИАН и Doki. Довольно своеобразно интерпретировали допустимое послабление в Mirax Group. В рекламном баннере их ЖК Mirax Park обозначена долларовая стоимость квадратного метра, однако сделано уточнение, что расчеты производятся только в рублевом эквиваленте. Ход стоил того: круглые $5000 (а такова цена квадратного метра ЖК Mirax Park) выглядят намного симпатичнее своего угловатого рублевого эквивалента (124 546,5 руб. по курсу ЦБ на 3 октября).
Не в курсе
Несмотря на то что долларовые цены из поля зрения не исчезли, их непременное сопровождение рублевыми эквивалентами потенциальным покупателям, обдумывающим варианты приобретения квартир в новостройках, только на руку. До недавнего времени отследить истинную стоимость квадратного метра в пределах одной новостройки и сравнить с ситуацией на других объектах было довольно нелегко. Рублевые цены исконно указывали лишь некоторые компании, возводящие жилье нижнего ценового сегмента (например, СУ-155 или ДСК-1). Большинство же остальных применяли единицы, называемые ими "долларами". Хотя на самом деле речь шла об условных единицах, курс которых существенно варьировался в разных компаниях. Поэтому для корректного анализа сначала требовалось путем нехитрых, но кропотливых манипуляций привести цены к общему знаменателю. Теперь, когда все цены стали указываться в рублях, таких проблем не возникнет.
Зато возникнут другие, если покупатель захочет взглянуть не на узкую выборку сравниваемых новостроек, а на ситуацию по рынку в целом, представленную в аналитических отчетах. А дело лишь в том, что аналитиков переводить расчеты в рублях никто не обязывал. И большинство из них так и продолжает отслеживать динамику цен только в долларах. Причем если при росте курса доллара либо существенных изменениях цен на недвижимость валютные и рублевые тренды могут совпадать, то на протяжении нынешнего года ситуация иная. С февраля 2007 года курс доллара демонстрирует стойкую отрицательную динамику. На этом фоне долларовые цены на недвижимость медленно продолжали свой рост. Так, по данным Vesco Group, новостройки бизнес-класса в долларовом эквиваленте ежемесячно дорожали на 0,1-0,7%. В то же время рублевые цены в том же самом сегменте вели себя совсем иначе, показывая либо отрицательные, либо близкие к нулю изменения. В сентябре разнонаправленность изменения долларовых и рублевых цен продолжилась. "В сентябре средний уровень цен на жилье в столице вырос на 0,2%,— говорит руководитель IRN.ru Олег Репченко, имея в виду цены в долларах.— Однако с конца августа по конец сентября доллар потерял примерно 70 коп. (упав приблизительно с 25,7 до 25 руб.), или почти 3%. Получается, что при росте долларовых цен реальная стоимость недвижимости с учетом снижения доллара все равно оказывается в минусе. В результате возникает резонный вопрос: а происходит ли сейчас реальный процесс повышения стоимости московской недвижимости или нынешние небольшие плюсы в статистике — по большей части формальность?"
Ответ на это вопрос, в первую очередь интересный тем, кто рассматривает приобретение недвижимости как инвестиционный инструмент, потенциальным покупателям придется искать самостоятельно: как говорят в компании "Инком", большинство аналитиков рыночные прогнозы продолжат делать в долларах.
Расплата по-русски
Если отслеживать динамику цен на рынке недвижимости по-прежнему можно в разных валютах, то варианты выбора вида валюты для оплаты приобретаемой недвижимости попросту отсутствуют: квартиры в московских новостройках можно приобрести лишь за рубли.
"Выбор рубля как единственной валюты при ведении расчетов обоснован требованиями сразу нескольких законодательных актов,— говорит Игорь Иванов.— Статья 75 Конституции РФ устанавливает, что денежной единицей в Российской Федерации является рубль. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации рубль является законным платежным средством, все расчеты и платежи в России должны проводиться либо в рублях, либо с применением рубля в качестве единого денежного эквивалента. Таким же образом оценивается стоимость товаров и услуг. В соответствии со статьей 140 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Статья 317 части первой Гражданского кодекса РФ устанавливает, что денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Однако обязательство может определять внесение в рублях суммы, эквивалентной определенной стоимости в долларах, евро или в условных денежных единицах. Подлежащая оплате в рублях сумма может определяться по официально объявленному на день платежа курсу соответствующей валюты, внутреннему курсу, установленному в организации, или по условно установленному коэффициенту. Никаких специальных актов, протоколов и иных дополнительных документов и согласований для этого не требуется".
На московском рынке эти нормы действуют довольно жестко. "Действительно, покупатели иногда высказывают пожелания провести оплату в иной валюте, но мы не можем им идти навстречу,— говорит начальник отдела прямых продаж компании "КомСтрин" Диана Югай.— Все расчеты ведутся исключительно в рублях". И не просто рублях, а в рублях безналичных.
"Сейчас первичный рынок все активнее переходит исключительно на безналичную систему расчетов,— рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании "Миэль-новостройки" Кайдо Карма.— Это связано как с ужесточающимся контролем со стороны фискальных органов, так и в целом с переходом рынка на официальные рельсы. В рамках нашей компании, например, с 2004-2005 годов все взаиморасчеты проходят только по этой схеме. Такая система удобна и для продавца, и для покупателя. В том числе и в тех случаях, когда у покупателя на руках имеется денежная сумма в иностранной валюте. С банками, в которых открыты расчетные счета нашей компании, имеется договоренность о льготном курсе конвертации валюты для наших покупателей. То же самое касается и безналичной конвертации, удобной в том числе и для нерезидентов Российской Федерации".
Разворот рынка к долларам и условным единицам маловероятен, хотя процесс полного перехода на рубли растянется еще на два-три года. "Инертность рынка в этой области очень большая,— говорит Дмитрий Таганов.— Но в сильной стране должна быть сильная валюта. И все расчеты внутри такой страны должны происходить в собственной валюте".