В офисах открылась пустота
Темпы снижения доли свободных площадей в бизнес-центрах Москвы замедлились
Вакансия на офисном рынке Москвы после периода активного падения впервые замедлила темпы снижения. За три квартала 2025 года доля свободных офисных площадей сократилась всего на 1,3 процентного пункта год к году, до 4,9%. Причиной такой динамики стало падение спроса на такую недвижимость в условиях слишком высоких арендных ставок.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
О том, что по итогам января—сентября 2025 года доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы снизилась всего на 1,3 процентного пункта (п. п.) год к году, до 4,9%, а к концу текущего года этот показатель уменьшится всего на 0,5 п. п. год к году, до 4,3%, говорится в исследовании IBC Real Estate. Ранее темпы снижения были более выраженными: по итогам 2023 года офисная вакансия упала на 4,3 п. п. год к году, до 8,1%, в 2024 году — еще на 3,3 п. п., до 4,8%, следует из данных консультантов.
Замедление продиктовано падением спроса на офисную недвижимость: за три квартала 2025 года объем сделок с такими объектами сократился на 48% год к году, подсчитала старший директор CMWP Полина Афанасьева.
Интерес к офисам, особенно со стороны крупных корпораций, по-прежнему высок, однако поиск подходящих вариантов занимает больше времени, говорит замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Многие компании рассчитывают на стабилизацию макроэкономической ситуации и откладывают решение о расширении офисных площадей на следующий год, отмечает партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян. Кроме того, давление на арендаторов оказывает заградительный рост арендных ставок в офисном сегменте, что заставляет компании оптимизировать расходы на аренду площадей в бизнес-центрах, говорит Полина Афанасьева. Хотя темпы роста ставок замедляются в условиях пониженного спроса, они все еще находятся на слишком высоком уровне, подчеркивает партнер Ricci Дмитрий Жидков.
C начала 2025 года ставка аренды в офисах класса А увеличилась на 9% год к году, до 32 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в IBC Real Estate. Тем временем в самом востребованном деловом кластере столицы — «Москва-Сити» — аренда высококлассных офисов по итогам третьего квартала текущего года подорожала на 49% год к году, до 65 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Такой рост арендной ставки стал одним из толчков к росту вакансии в этом деловом районе российской столицы.
По итогам трех кварталов 2025 года доля свободных площадей в «Москва-Сити» выросла на 1,6 п. п. год к году, до 3,5%, следует из подсчетов IBC Real Estate.
Рост также обеспечил ввод в эксплуатацию башни Space площадью 89 тыс. кв. м в деловом комплексе iCity, по данным на конец сентября 2025 года, в ней было свободно около 40% офисных пространств, говорит госпожа Белова.
Впрочем, к концу 2025 года вакансия в «Москва-Сити» покажет существенное снижение — спрос на размещение в этом районе все еще высок, а в будущем дефицит предложения усилится минимальным объемом ввода новых бизнес-центров, отмечает Екатерина Белова. На этом фоне, по словам эксперта, интерес арендаторов уже смещается на прилегающие территории, например Ленинградский деловой коридор (куда входят одноименные проспект и шоссе).
Уровень офисной вакансии в этом районе уже находится на достаточно низком уровне: по итогам января—сентября 2025 года зафиксировался на уровне 2,4%, потеряв 4,5 п. п. год к году, но с начала текущего года показатель, напротив, увеличился на 0,4 п. п., отмечают в IBC Real Estate. Этот показатель в еще одном крупном деловом кластере — Центральном деловом районе — за аналогичный период снизился на 3,4 п. п., до 3,4%. В этих районах активность девелоперов и спрос находятся на особо высоком уровне.
В будущем рассчитывать на потенциальный рост вакантности не стоит. На 2025 год девелоперами заявлен ввод около 1,4 млн кв. м офисных пространств, однако основная часть из них уже реализована, отмечает старший директор CORE.XP Ирина Хорошилова.
В объектах, заявленных на 2025–2027 годы, свободными остаются лишь 45% офисных пространств, подсчитала Полина Афанасьева.