Курортная альтернатива
Спрос на апартаменты в Крыму вырос вдвое за последний год
Крым формирует 18,5% федерального предложения апартаментов и занимает второе место по объему сегмента в стране. Несмотря на инфраструктурные и юридические ограничения, интерес к курортному жилью продолжает расти на фоне увеличения туристического потока. Девелоперы активнее выводят на рынок проекты гостиничного типа, а инвесторы рассматривают Крым как альтернативу Сочи с более низким порогом входа.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
На сентябрь 2025 года в Крыму и Севастополе экспонируется почти 4 тыс. апартаментов, что на 7% больше, чем годом ранее, подсчитал bnMAP.pro. В 2024 году объем предложения вырос на 43%, до 3,7 тыс. лотов, тогда как в 2023 году увеличение составило всего 3%.
Согласно данным «Единого ресурса застройщиков», доля Крыма в общем объеме российского рынка апартаментов увеличилась за год на 7,2 процентного пункта, до 18,5%.
По оценке управляющего партнера Trophy Assets Натальи Кругловой, динамика строительства позволила региону за три года занять второе место в России по объему предложения апартаментов.
Максимальный объем предложения апартаментов в Крыму сосредоточен в Ялте, Алуште и Евпатории. По данным bnMAP.pro, на эти локации приходится около 75% экспозиции региона — 1,3 тыс. лотов в Евпатории, 1,1 тыс. в Ялте и 0,6 тыс. в Алуште.
При этом к уровню 2024 года продажи почти удвоились — с 80 тыс. до более чем 150 тыс. кв. м.
Средняя стоимость 1 кв. м, по данным bnMAP.pro, увеличилась за год на 26%, до 400 тыс. руб.
Для сравнения: средняя цена в жилых новостройках региона составляет 207 тыс. руб. за 1 кв. м.
Южный берег Крыма удерживает ценовую премию за климат и видовые характеристики. В Ялте 1 кв. м стоит 350–500 тыс. руб., в Алуште — 250–350 тыс. руб., в Евпатории — 200–300 тыс. руб., в Судаке — 180–250 тыс. руб.
Доходность на волне туризма
Спрос на крымские апартаменты формируют в основном инвесторы. По оценке Натальи Кругловой, 60–70% сделок совершают частные покупатели, ориентированные на доход от краткосрочной аренды. Еще 20–25% приобретают апартаменты для личного пользования, 10–15% — местные жители.
Активность покупателей поддерживается ростом туристического потока.
По данным портала «Санатории России», в первом полугодии 2025 года Крым вошел в тройку регионов с наибольшим числом отдыхающих, годовой прирост составил 20%.
Доходность арендного жилья в регионе оценивается в 7–13% годовых. При этом, по расчетам Натальи Кругловой, при профессиональном управлении инвесторы получают 10–15% годовых.
В высокий сезон загрузка апартаментов достигает 96%, в межсезонье — 45–55%, зимой — 20–25%. Подобный разброс связан с выраженной сезонностью спроса и концентрацией объектов на побережье.
В ответ на рост конкуренции девелоперы перестраивают продуктовую матрицу проектов, отмечает основатель агентства Golden Brown Татьяна Бурлаковская. Растет доля компактных форматов — студий и апартаментов с одной спальней. В новых комплексах усиливается сервис: появляются ресепшен, клининг, спа-зоны, бассейны, паркинги. Распространены рассрочки, пакетное управление и заявленная доходность. В совокупности это делает рынок более структурированным и приближает его к гостиничному формату, считает эксперт.
Рынок на пределе инфраструктуры
В то же время развитие рынка сдерживают нехватка инженерных мощностей и слабая транспортная связанность территории, отмечают в Trophy Assets. В июле тарифы на коммунальные услуги на полуострове были проиндексированы почти на 12%, что увеличило эксплуатационные расходы собственников. Партнер компании CMWP Марина Смирнова напоминает, что тарифы для апартаментов выше, чем для жилья, а постоянная регистрация в них невозможна.
Кроме того, в ряде случаев объекты не вводятся в эксплуатацию из-за несоответствия разрешенного использования земельных участков.
Несмотря на сохраняющиеся ограничения, эксперты оценивают потенциал рынка как высокий. По прогнозу Натальи Кругловой, в консервативном сценарии ежегодный прирост строительства апартаментов составит 7–10%, при замедлении роста цен до 5–8% в год. При улучшении инфраструктурных условий стоимость может вырасти до 30% относительно текущего уровня.