Жилье в Ленобласти строится активнее, чем в городе

К 1 октября в Ленинградской области сдано в эксплуатацию 3,33 млн кв. м жилья — 95% от годового плана, сообщила в конце прошлой недели пресс-служба стройблока региональной администрации. За год активность ввода снизилась всего на 4%. Власти заявляют о продолжающемся в области буме индивидуального жилищного строительства (ИЖС), хотя участники рынка недвижимости уточняют, что в объеме вводимого тут частного жилья от 10 до 20% могут занимать давно построенные, но только сейчас зарегистрированные в рамках дачной амнистии дома. Что касается многоквартирного жилья, то оно продается в Ленобласти не так активно, как строится, предупреждают эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

За январь — сентябрь 2025 года основной объем жилищного строительства в Ленинградской области пришелся на индивидуальное строительство (ИЖС) — 2,75 млн кв. м. В аналогичном периоде прошлого года в 47-м регионе ввели 3,456 млн кв. м, из которых 2,567 млн было сдано в сегменте ИЖС. При этом в Санкт-Петербурге к началу октября 2025-го жилья сдано почти на 17% меньше прошлогоднего показателя: 1,655 млн против 1,988 млн кв. м (см. «Ъ-СПб» от 07.10.2025).

В городе спад жилищного строительства оказался ощутимее, чем в области, подтверждают опрошенные участники рынка недвижимости. Генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев отмечает, что петербургский рынок сильнее зависит от ипотеки, а высокий средний чек делает покупку доступной меньшему числу семей. «В Ленинградской области ситуация стабильнее: здесь за год доля ипотечных сделок выросла до 60%. В Петербурге она остается на уровне около 50%. Средний бюджет сделки увеличился с 6 до 7 млн рублей, а средняя цена квадратного метра достигла 160 тыс. рублей. При этом объем предложения не сократился. Наоборот, количество лотов выросло примерно на 2,5%»,— приводит статистику риэлтор.

Руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров говорит, что за три квартала года продажи в Петербурге выросли всего на 8%, а в области — на 9%. «Разница небольшая, но она отражает общий тренд: покупатель все чаще уходит туда, где есть выбор, рассрочка и уверенность, что дом достроят вовремя»,— рассуждает эксперт. По словам господина Уварова, самые высокие темпы продаж показывают сегодня Мурино и Бугры — по сути, это уже самостоятельные города-спутники со своей инфраструктурой и экономикой. «Квартира в Мурино, Буграх или Кудрово стоит в среднем на 25–35% дешевле, чем аналогичная в пределах КАД. Минимальный порог — около 3,8 млн рублей против 5,5 млн в Петербурге. Для многих семей, особенно при ипотеке, эта разница решающая»,— подчеркивает игрок рынка.

Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов обращает внимание, что по показателям распроданности жилья Ленобласть среди регионов страны находится примерно на уровне Краснодара — позиция довольно низкая. «В среднесрочной перспективе в Ленинградской области назреет проблема недостаточности объема продаж по сравнению с объемом предложения. Она коснется некоторых застройщиков. Не хочу сказать, что эти трудности будут катастрофическими, но то, что период выравнивания объема предложения с уровнем продаж для области еще не пройден, — факт»,— предупреждает господин Ельцов.

Он также делится наблюдениями, что в структуре ввода ИЖС превалирующую долю занимает частное строительство. На дома, сдаваемые в коттеджных поселках, приходится совсем незначительная часть. Кроме этого, генеральный директор ПИА «Недвижимость» указывает, что в объеме ввода ИЖС в Ленобласти, скорее всего, учитываются дома, построенные ранее, но признаваемые сданными сейчас из-за легализации постройки в рамках дачной амнистии. По разным оценкам, доля таких домов в общем объеме ИЖС может составлять от 10 до 20%. Граждане стали активнее проходить процедуру официальной регистрации своей уже существующей загородной недвижимости — во-первых, потому, что власти постоянно напоминают о заканчивающихся сроках дачной амнистии, объясняет господин Ельцов. Во-вторых, регистрация необходима для догазификации частных домовладений, по которой Ленобласть занимает сегодня одну из лидирующих позиций в РФ.

«Обязательно стоит заметить, что доля домов, сдаваемых на территории коттеджных поселков, в ближайшее время гарантированно будет снижаться с учетом отсутствия приемлемых условий по рыночной ипотеке, отсутствия сельхозипотеки с господдержкой и ужесточения требований к застройщикам ИЖС»,— дает оценку Максим Ельцов.

Участники рынка недвижимости настороженно отнеслись к прозвучавшим недавно предложениям о дифференциации ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей в семье, поддержанным Минфином и Минтруда. В рассматриваемых вариантах изменения льготной программы ипотеки предусматривается следующая градация ставок: 12% — ставка для семей с одним ребенком; 6% — для семей с двумя детьми; 4% — для семей с тремя детьми и более.

Господин Ельцов сообщил «Ъ-СПб», что любое изменение семейной ипотеки в сторону увеличения ставки относительно текущего уровня или ужесточение требований к заемщикам негативно отразится на рынке недвижимости. «Ограничение доступности ипотеки для определенных категорий семей автоматически снизит продажи застройщиков»,— убежден эксперт.

С коллегой согласен директор агентства «Дорогая, я дома!» Алексей Лякин: «Семьи с одним ребенком, которых в России около 60%, столкнутся с ростом ставки до 12%. Ежемесячный платеж вырастет почти на 40% — с 31 до 43 тыс. рублей. Для многих это станет критической нагрузкой, и примерно 2,8 млн семей просто не смогут взять ипотеку». Участник рынка добавляет, что снижение ставки для семей с двумя и более детьми создаст перекос на рынке: появится узкий слой покупателей, способных оформить кредит, и именно они станут новым драйвером спроса. «Но в целом объем сделок упадет. Массовая аудитория, которая раньше покупала небольшие квартиры по семейной ипотеке, уйдет с рынка. Часть клиентов перейдет во "вторичку", где можно найти готовое жилье дешевле и без ожидания строительства. Остальные выберут аренду или отложат покупку»,— прогнозирует господин Лякин.

Александра Тен