Особый расклад

В Ростовской области объем ввода качественной складской недвижимости в 2025 году вдвое превышает аналогичный показательно прошлого года. При этом объем сделок в этом сегменте сократился почти на 100%. Эксперты связывают охлаждение рынка с тем, что бизнес фокусируется на сохранении уже занятых площадей и откладывает расширение до более предсказуемых экономических условий. Участники рынка заявляют о дефиците в регионе качественных складских помещений и необходимости обеспечения доступа к льготному финансированию для дальнейшего развития бизнеса.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Общий объем качественной складской недвижимости в Ростовской области составляет 1,1 млн кв. м. В 2024 году на рынке появилось 88 тыс. кв. м, тогда как по итогам первых девяти месяцев 2025-го уже введено 71 тыс. кв. м. До конца года ожидается еще около 105 тыс. кв. м. Это даст совокупный результат 176 тыс. кв. м — вдвое больше, чем годом ранее. Об этом «Ъ-Ростов» сообщил партнер NF Group Константин Фомиченко.

«Рост объясняется завершением строительства крупных комплексов для онлайн-ретейлеров, которые остаются ключевыми драйверами рынка», — уточнил эксперт.

По словам гендиректора G5 Architects Алексея Бравина, в 2024-2025 годах в регионе появились мультитемпературный склад класса A «ЭЛМА групп» на 23 тыс. кв. м (объем инвестиций — более 1,3 млрд руб.) и распределительный центр «Юникосметик» на 6,6-10 тыс. кв. м (объем инвестиций — 700 млн руб.).

Директор по логистике ООО «Северо-Кавказское логистическое предприятие» (СКЛП) Алексей Халын отмечает, что Ростовская область постепенно превращается в южнороссийский хаб. «Здесь пересекаются ключевые транспортные артерии, регион также обслуживает новые территории и страны ближнего зарубежья. Это формирует устойчивый спрос на качественные складские площади», — констатирует эксперт.

В этом году СКЛП начало строительство в регионе полностью автоматизированного склада на 10 тыс. паллето-мест. Основной упор — на применение технологии 3D-шаттлов с системой лифтового перемещения грузов. «Склад будет “безлюдным” — все процессы обработки выполнят автоматизированные системы. Это обеспечит очень высокую скорость и точность операций», — поясняет господин Халын. В последние три года компания работает над созданием нового складского комплекса, инвестиции в проект составят 700 млн руб.

Работа или «пауза»

По данным NF Group, в 2024 году объем сделок со складами достиг 255 тыс. кв. м, тогда как за девять месяцев 2025 года показатель существенно меньше — лишь 2,5 тыс. «квадратов». «Такая разница связана с корректировкой стратегий компаний: они фокусируются на сохранении уже занятых площадей и оптимизации бизнеса, откладывая расширение до более предсказуемых условий», — комментирует Константин Фомиченко.

Алексей Бравин говорит, что рынок складской недвижимости Ростовской области «встал на паузу». «Местами фиксируется охлаждение цен и рост количества вакансий. Продажи также застопорились: готовые сухие склады класса А торгуются в диапазоне 72–92 тыс. руб. кв. м. Причины — спад спроса после пиков 2023-2024 годов, увеличение нового ввода и рост свободных площадей на фоне дорогого финансирования. В целом рынок остается активным, но без прежнего ажиотажа», — уверен глава компании.

По наблюдениям Алексея Халына, на Дону ощущается острая нехватка качественных складских площадей. «Запросы от клиентов крупные, и наши мощности на сегодняшний день загружены на 100%. Что касается формата помещений, то спрос распределяется в зависимости от задач клиента. У нас представлены склады ответственного хранения классов А и B — и оба формата востребованы. Одним клиентам важна максимальная технологичность и соответствие международным стандартам, другим — более экономичные решения, но с высоким уровнем сервиса», — рассказывает эксперт.

Филипп Шраге, основатель группы компаний Kronung (специализируется на строительстве и продаже недвижимости), обращает внимание на изменение структуры спроса в 2025 году в сравнении с 2023-2024 годами.

«Если ранее основными драйверами выступали дистрибьюторы и локальные логистические компании, то сегодня лидирующие позиции заняли крупные ритейлеры с омниканальной моделью, маркетплейсы и операторы экспресс-доставки. Это отражает общероссийскую тенденцию: рост онлайн-продаж и стремление сетей к максимальной оптимизации цепочек поставок», — отмечает собеседник.

Он добавляет, что сегмент маркетплейсов за последние полтора года практически сформировал новый стандарт требований к складам: в Ростове-на-Дону это проявляется в повышенном интересе к современным объектам класса А с возможностью адаптации под фулфилмент и возвраты.

Ставки выросли

Ставки аренды на сухие площади класса А в объектах формата Build-to-Suit выросли: с 9,5-10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета ОРЕХ и НДС) в конце 2024 года до 10-11,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год по итогам третьего квартала 2025-го. Такие данные предоставил Константин Фомиченко.

По данным Kronung Group, средняя стоимость продажи качественных складских комплексов за последний год выросла примерно на 10-15%, а ставки аренды увеличились на 12-18%, в зависимости от формата и локации объекта. Это, по словам эксперта, связано с несколькими факторами.

«Во-первых, продолжается переориентация логистики и потоков поставок на южные направления, что сделало Ростов-на-Дону и область ключевым хабом для торговли и дистрибуции, — объясняет Филипп Шраге. — Во-вторых, ограниченное предложение современных складов классов А и B+ создает дополнительное давление на цены. Кроме того, на стоимость повлияло удорожание строительства: выросли стоимость стройматериалов, инженерных сетей и подключения к инфраструктуре. Свою роль сыграла и высокая ключевая ставка: проекты нового строительства стали дороже, а готовые площади — привлекательнее, что стимулировало спрос на (их) покупку и аренду».

Алексей Халын отмечает, что строительство новых складских комплексов становится все более дорогостоящим, а сроки окупаемости растягиваются. При этом любые новые проекты выходят на рынок уже по совершенно иным ценам, чем склады, построенные и сданные в аренду несколько лет назад. Существующие площади с долгосрочными договорами пока сохраняют более низкий уровень ставок, но этот разрыв постепенно будет сокращаться — с «отложенным эффектом» в сторону повышения.

Эксперт добавляет, что рост арендных ставок напрямую влияет и на тарифы 3PL-операторов. «Тем не менее мы стараемся удерживать для клиентов максимально сбалансированные условия: оптимизируем процессы, внедряем автоматизацию и берем на себя часть рисков, чтобы стоимость услуг оставалась конкурентоспособной», — говорит господин Халын.

Объекты нового формата

По словам эксперта, одно из ключевых изменений на рынке складской недвижимости касается технологий. Рынок больше не ограничивается традиционной парадигмой «склады класса А высотой 12 метров». Новые проекты — будь то строительство или аренда — рассматриваются через призму автоматизации и роботизации. В этом плане Алексей Халын отмечает два направления. Первое — напольная роботизация. «Для нее не требуется высокая складская коробка. Достаточно трех-пяти метров высоты для работы роботов-пикеров и сопутствующих систем (пожаротушение, вентиляция). В таких проектах склады класса А с их 12-метровыми потолками становятся избыточными: по сути, арендаторы оплачивают “воздух”», — поясняет эксперт.

Второе направление — высокая автоматизация (3D-шаттлы, краны-штабелеры). «Эти решения позволяют эффективно использовать не только квадратные, но и кубические метры, поднимая планку высоты зданий до 30-40 м. В результате, на тех же площадях можно кратно увеличить количество паллето-мест», — рассказывает господин Халын.

Таким образом, по словам эксперта, классическая модель склада класса А с ручными операциями и стандартными стеллажами постепенно теряет актуальность. На первый план выходят специализированные проекты под конкретные технологии.

Об этом же говорит и Филипп Шраге. Он отмечает, что арендаторы предъявляют все более жесткие требования к характеристикам складов. Высота потолков 10-12 метров, наличие современных доков, возможность одновременной работы большого количества погрузчиков, развитая инженерная инфраструктура — все это становится базовым условием при выборе объекта, утверждает эксперт. «Но ключевым фактором в 2025 году все чаще называют IT-инфраструктуру: склады должны быть готовы к интеграции с WMS (Warehouse Management System — ПО для автоматизации и оптимизации складских операций в режиме реального времени, — “Ъ-Ростов”), к использованию роботизированных сортировочных комплексов и к обработке возвратов, которые в e-commerce составляют до четверти от оборота. Таким образом, технологичность и гибкость объекта становятся не менее важными, чем его географическое расположение», — констатирует господин Шраге.

По его словам, особый интерес вызывает сегмент «последней мили» в пределах Ростовской агломерации. С одной стороны, инвестиции в городские распределительные хабы требуют больших затрат на землю, подключение к сетям и соблюдение градостроительных норм. С другой — ставки аренды на такие объекты выше среднерыночных, а срок окупаемости может быть короче при стабильных потоках заказов. «Для экспресс-доставки и ритейлеров с широким охватом такие склады оказываются критически важными. Это делает их привлекательными для инвесторов, готовых работать в условиях более высокой себестоимости», — считает Филипп Шраге.

Он отмечает, что омниканальность постепенно снижает сезонность загрузки складов. Если ранее пиковые периоды приходились на праздники и распродажи, то теперь постоянный поток онлайн-заказов создает равномерный спрос на логистические мощности. «Вместе с тем возросла нагрузка на персонал и системы возвратов, что потребовало от операторов перехода к более гибкой операционной модели, включающей модульность зон, автоматизацию и резервные мощности. В результате, склады должны обеспечивать не только хранение и отгрузку, но и функции сортировки, упаковки и обратной логистики», — объясняет эксперт.

По его словам, в 2025 году наибольшим спросом пользуются склады для 3PL- и 4PL-операторов, предоставляющих услуги фулфилмента, обработки возвратов и экспресс-доставки. «Компании все чаще ищут комплексных партнеров, способных взять на себя не только хранение, но и упаковку, маркировку, доставку и работу с клиентскими возвратами. Сервисная составляющая становится ключевой, и именно она определяет конкурентоспособность логистического провайдера», — подчеркивает Филипп Шраге.

Возможности ограничены

Острой проблемой рынка складской недвижимости Ростовской области Алексей Халын называет недоступность финансирования для новых проектов. По словам эксперта, у девелоперов и логистических операторов нет доступа к льготным кредитным программам, а строительство современных складских комплексов на коммерческие заемные средства крайне затратно и слабо окупаемо.

«Для решения проблемы необходимы государственные программы поддержки — льготное финансирование, налоговые стимулы и инфраструктурные проекты, которые позволят привлечь инвестиции и создать современные складские комплексы. Только так регион сможет обеспечить растущий спрос бизнеса и закрепить за собой роль центра притяжения грузопотоков всего юга страны», — уверен Алексей Халын.

Гендиректор «Запуск Групп» Алексей Равинский отмечает неравномерное развитие рынка складской недвижимости в Ростовской области. «С одной стороны, регион обладает очевидными преимуществами: выход к портам Азовского и Черного морей, близость к Кавказу и Центральной России, а также развитой транспортной инфраструктурой. Это делает территорию важным логистическим узлом юга России, — констатирует эксперт. — С другой стороны, ключевым ограничением остается изношенная инженерная инфраструктура. Мы неоднократно сталкивались с этим на практике: при оценке площадок в Ростовской области для заказчиков из e-commerce и FMCG выявили, что подключение к электросетям занимает в среднем на шесть-девять месяцев больше, чем в Московском регионе, а дополнительные работы по инженерии могут повышать бюджет проекта на 20-30%».

По мнению господина Равинского, для изменения ситуации необходим комплекс мер: упрощение процедур подключения, развитие индустриальных парков с готовыми инженерными мощностями, адресная поддержка проектов, ориентированных на экспорт и логистику. Такие решения могли бы значительно ускорить инвестиционный цикл и повысить привлекательность региона, уверен эксперт.

Качественные — в дефиците

Алексей Бравин говорит, что ввод складских площадей на юге вообще и на Дону, в частности, в ближайшем будущем ускорится, но качественные A-объекты у магистралей останутся дефицитными. «Ставки аренды удерживаются на плато. При этом, разрыв между офертой и реальными сделками растет. Новые очереди преимущественно идут как BTS и мультитемпературные объекты для FMCG и e-commerce. По нашим оценкам, в 2025 году ожидается ввод более 180 тыс. кв. м, но доля вакантных площадей остается крайне низкой — менее 1%. Это подтверждает высокий спрос и ограниченное предложение качественных складов», — комментирует господин Бравин.

Константин Фомиченко прогнозирует ввод в 2026 году порядка 187 тыс. кв. м складской недвижимости (+6% г/г). «Основной спрос, по нашим ожиданиям, будет формироваться онлайн-торговлей и продуктовым ретейлом», — полагает эксперт.

«В ближайшие годы мы ожидаем рост спроса, прежде всего, на сегмент light industrial — небольшие производственно-складские объекты с площадью до 5-10 тыс. кв. м. Спрос на них стабильно превышает предложение. Этот сегмент востребован как у локальных производителей, так и у компаний из сфер дистрибуции, FMCG и онлайн-торговли. По нашим оценкам, доля вакантных качественных площадей такого формата в Ростовской области не превышает 3-4%, что значительно ниже рыночного комфортного уровня», — считает Алексей Равинский.

Среди факторов, определяющих на Дону развитие рынка складской недвижимости, эксперт назвал модернизацию сетевой инфраструктуры и ускорение процедур подключения, а также поддержку региональных властей (налоговые льготы, субсидии на инженерную подготовку). «При сочетании этих условий рынок light industrial в Ростовской области способен демонстрировать темпы роста выше среднероссийских», — уверен господин Равинский.

Алексей Халын перспективы развития рынка складской недвижимости Дона связывает с доступностью финансирования. «При действующей высокой ключевой ставке запуск новых проектов крайне затруднен, поэтому появление государственных льготных программ кредитования станет определяющим фактором. Без дешевых длинных денег строить современные комплексы и развивать логистическую инфраструктуру крайне сложно», — констатирует эксперт.

Другой важный фактор, по мнению Алексея Халына, это — технологическая трансформация рынка. Классическая модель складов класса А постепенно уступает место новым форматам: автоматизированным терминалам с высокой плотностью хранения, роботизированным центрам комплектации, а также объектам, спроектированным под напольную роботизацию. «Будущие проекты будут оцениваться не только по метражу и локации, но и по их готовности к интеграции с автоматизированными системами обработки грузов», — резюмирует эксперт.

Маргарита Синкевич