Ключевое снижение

12 сентября 2025 года совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку с 18 до 17% годовых. Рост экономики страны замедлился, но сохраняет положительную динамику. Застройщики отмечают, что любое снижение ставки ЦБ РФ улучшает финансовые показатели девелоперских проектов, однако заметной активизации строительного рынка в части как спроса, так и предложения стоит ожидать при уровне ключевой ставки 10–12%.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Центробанк впервые снизил ключевую ставку с сентября 2022 года в июне 2025 года с 21 до 20%. На историческом максимуме показатель держался с конца октября прошлого года. В июле регулятор вновь снизил ставку на 2 п. п., до 18% годовых. Некоторые аналитики ожидали, что на последнем заседании совета директоров Банка России 12 сентября «ключ» снизится до 16%. В то же время другие экономисты высказывали мнение, что ЦБ не пойдет на риск и опустит ставку только на один процентный пункт. Последние оказались правы.

Сдержанная устойчивость

Устойчивые показатели текущего роста цен в стране значительно не изменились и в основном остаются выше 4% в пересчете на год, отмечалось в сообщении ЦБ РФ 12 сентября. Экономика продолжает возвращаться к траектории сбалансированного роста. В последние месяцы активизировался рост кредитования. Инфляционные ожидания остаются высокими. По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 6–7% в 2025 году и вернется к 4% в 2026 году. «Банк России будет поддерживать такую жесткость денежно-кредитных условий, которая необходима для возвращения инфляции к цели в 2026 году. Дальнейшие решения по ключевой ставке будут приниматься в зависимости от устойчивости замедления инфляции и динамики инфляционных ожиданий»,— говорится в заявлении ЦБ РФ.

По данным Центробанка, в июле — августе текущий рост цен с поправкой на сезонность в среднем составил 6,3% год к году после 4,4% во втором квартале 2025 года. Показатель базовой инфляции в июле — августе снизился до 4,1% после 4,4% в среднем за предыдущий квартал. Большинство устойчивых показателей инфляции находится в диапазоне 4–6% в по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Годовая инфляция, по оценке на 8 сентября, составила 8,2%.

Экономическая ситуация

Как объясняют в ЦБ РФ, на темпы роста цен в июле — августе повлияли различные факторы. Произошли существенная индексация коммунальных тарифов и рост стоимости моторного топлива. Динамика деловой активности неоднородна по отраслям. Значительное охлаждение наблюдается в отраслях, ориентированных на внешний спрос. Внутренний спрос поддерживается ростом доходов населения и бюджетными расходами. Рост потребительской активности несколько ускорился.

Напряженность на рынке труда заметно не снижается, хотя, по данным опросов, доля предприятий, испытывающих дефицит кадров, продолжает сокращаться. Зарплаты растут медленнее, чем в 2024 году, но темпы их повышения пока опережают рост производительности труда. Безработица находится на исторических минимумах.

Денежно-кредитные условия смягчились, но остаются жесткими, признают в Банке России. Процентные ставки уменьшились в большинстве сегментов финансового рынка. Это отражает как эффекты предыдущих снижений ключевой ставки, так и пересмотр ожиданий участников рынка по ее дальнейшей траектории.

При снижении депозитных ставок сохраняется высокая склонность домашних хозяйств к сбережению. В то же время в последние месяцы выросла кредитная активность. Рост портфеля корпоративных кредитов заметно ускорился. Оживление наблюдается и розничном сегменте кредитования. По прогнозу ЦБ РФ, дальнейшее снижение темпов роста мировой экономики и цен на нефть в случае усиления торговых противоречий может иметь проинфляционные эффекты через динамику курса рубля. Значимым фактором неопределенности остается геополитическая напряженность.

Снять с паузы

По мере снижения ключевой ставки доступность кредитных средств для населения и, в частности, ипотеки будет расти, ожидают участники рынка первичной недвижимости. Следовательно, будут расти и спрос на недвижимость, и число сделок с ипотекой. Как рассказал BG Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», в запускаемых сейчас девелоперских проектах заложены большие издержки на обслуживание проектного финансирования, высокая стоимость которого обусловлена уровнем ключевой ставки. «Исходя из этого любое снижение ставки ЦБ РФ уже положительно влияет на экономику проекта,— поясняет он.— Дальнейшее снижение уже позволяет говорить о возобновлении работы над теми проектами жилого строительства, которые сейчас находятся на паузе ввиду стоимости кредитования для девелоперов».

Совладелец Fizika Development Александр Кравцов обращает внимание, что сегодня можно выделить два типа девелоперских проектов. В первом случае девелопер приобретает участок с привлечением банковского бридж-кредита. Здесь стратегия практически не зависит от уровня ключевой ставки: задача застройщика — максимально быстро строить и продавать квартиры, чтобы снизить кредитную нагрузку. Во втором случае, когда используется собственный земельный банк, решающим фактором для запуска проекта становится уровень ипотечных ставок. «На мой взгляд, порогом здесь можно считать 10–12% годовых: тогда рыночная ипотека начинает работать»,— рассуждает господин Кравцов.

Господин Софронов согласен, что активизации на рынке недвижимости можно ожидать при значении «ключа» в 10–12% годовых. «В этом случае рынок будет расти как со стороны спроса, так и со стороны предложения»,— дает оценку представитель ГК «ПСК».

Депозиты vs. недвижимость

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), считает, что при дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики ЦБ условия по депозитам станут менее интересными. «В таком случае мы можем увидеть рост покупательской активности и постепенное перетекание средств с депозитов»,— предполагает она.

Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development, констатирует: чем больше снижается ключевая ставка, тем инвесторы яснее понимают, что получать большую доходность с депозитов все труднее. «Учитывая текущий уровень инфляции, инвесторы понимают, что небольшие ставки на депозитах в лучшем случае будут компенсировать инфляцию. Поэтому большинство начнет снимать деньги с депозитов и вкладывать их в недвижимость. А как только начнет расти спрос — начнут расти и цены»,— добавляет он.

Коммерческий директор ГК «ПСК» указывает, что депозитов с суммами хотя бы от 1 млн рублей и выше всего несколько процентов от общего объема. «Не стоит ожидать какого-то большого всплеска на рынке недвижимости только по факту совокупного потенциала средств на вкладах»,— говорит он. По мнению господина Софронова, в ближайшей перспективе можно ожидать некоторый рост интереса к коммерческим помещениям и сервисным апартаментам, поскольку доходность такой недвижимости уступает банковским депозитам, только лишь пока ставки по последним находятся на уровне 15–20% годовых. «И в данном случае речь идет скорее о полных или почти полных суммах на покупку таких объектов. Далее по мере роста доступности ипотеки могут быть задействованы и меньшие суммы с вкладов в качестве первоначального взноса при покупке жилой недвижимости»,— уточняет эксперт ГК «ПСК».

Ставки на ставку

Господин Кравцов тоже думает, что резкого массового перетока средств из депозитов в недвижимость не произойдет: ЦБ не допустит лавинообразного сценария. «Но процесс уже начался и будет постепенно усиливаться по мере снижения ключевой ставки. До конца года мы ожидаем уровень ключевой ставки не ниже 15%. Очевидно, что цены на недвижимость продолжат расти. На это влияют сразу несколько факторов: дефицит участков под жилую застройку в черте города, рост себестоимости строительства, высокая стоимость проектного финансирования, а также требования по социальной нагрузке девелоперов»,— предупреждает девелопер.

Госпожа Трошева прогнозирует, что к концу года рынок Санкт-Петербургской агломерации может достигнуть показателей в 6–6,5 тыс. сделок в месяц, а на фоне предновогоднего спроса этот показатель может быть еще выше при условии поддержания рынка стартами новых проектов. «Количество сделок по итогам второго полугодия 2025 года может оказаться на 16% больше показателя аналогичного периода прошлого года»,— приводит цифры эксперт КЦ «Петербургская недвижимость».

Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 24 октября 2024 года.

Александра Тен