Подводя к старту оживления на рынке недвижимости

Депозиты перестают быть привлекательными для инвесторов, однако кредитные ставки снижаются слишком медленно, чтобы стимулировать широкий спрос на рынке недвижимости. Активность в сегменте коммерческой недвижимости может возобновиться раньше, чем в жилом, но лишь при дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики ЦБ. Что сдерживает рынок недвижимости, кроме дорогих денег, и как стимулировать спрос, в интервью Business Guide рассказал коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

BUSINESS GUIDE: Как снижение ключевой ставки до 17% отразится на рынке? Прогнозируете ли переток инвестиций граждан с депозитов в реальную экономику?

СЕРГЕЙ СОФРОНОВ: 17% годовых, да и 15–16%, это не та ставка, которая будет способствовать большому росту спроса на надвижимость. Ставки по депозитам снижаются весьма заметно, и это постепенно выводит вклады из категории наиболее предпочтительных инструментов. Но ставки по кредитам снижаются далеко не так динамично. Поэтому таким базовым инструментом финансирования покупок, как недорогая массовая ипотека, рынок не располагает. При значении «ключа» в 10–12% годовых начнется оживление кредитования покупок практически во всех сегментах недвижимости. Скорее всего, коммерческая отреагирует быстрее, чем жилая. Но во втором случае, разумеется, куда более массово.

Имеющуюся сейчас востребованность ипотечного кредитования можно охарактеризовать на примерах. В минувшем месяце у нас выросла доля ипотеки в проектах бизнес-класса. На его долю приходилось 20% в общей структуре ипотечных сделок, а увеличилась она до 36%. При этом в комфорт-классе, напротив, снизилась с 72 до 62%. Впрочем, в этих сегментах подчас наблюдаются разнонаправленные тренды: пока в одном из них спрос снижается, в другом растет.

То же касается и коммерческой недвижимости. Например, апартаменты в нашей структуре сделок с ипотекой имеют стабильную долю около 7%. Когда дело дойдет до ключевой ставки в 15% годовых, число ипотечных сделок с апартаментами пойдет вверх.

BG: Консалтеры сообщали, что за август при сниженной ставке 18% был уже ощутимый спрос на квартиры и апартаменты. Как вы видите динамику продаж?

С. С.: Объем продаж в августе превысил плановый показатель, в нашем случае — почти на 12%. Рост показал сегмент комфорт-класса, в то время как бизнес-класс, премиум и апартаменты стабильны. Превышение плана можно зафиксировать и по итогам всех летних месяцев. В нашем случае предпосылки заключаются в том, что в предложении есть проекты, как уже введенные в эксплуатацию с остатками в продаже, так и на высокой стадии готовности. А также недавно стартовавшие проекты. Все три перечисленных этапа, как правило, и сопровождаются более высоким спросом. Начавшееся снижение ключевой ставки, если и повлияло, то не так значительно.

BG: Какие инструменты в своей коммерческой политике вы считаете наиболее эффективными? Можно ли сегодня продавать без агрессивных скидок?

С. С.: В нашем портфеле представлены все сегменты жилой недвижимости, за исключением самого недорогого (стандартное) и самого дорогого (de luxe). В каждом из сегментов, где мы работаем — премиум, бизнес- и комфорт-класс, сервисные апартаменты,— своя политика продаж и свои ключевые инструменты. Они диктуются мотивами покупки и средним портретом целевой аудитории.

В дорогой недвижимости ипотека с господдержкой нечастое явление, но ею пользуются при наличии такой возможности — то есть подходящих по возрасту детей. В комфорт-классе эта доля уже вырастает до больших значений. Кроме нее, эффективными являются программы рассрочки и совместные с банками ипотечные программы, позволяющие на период высокой ставки снижать ежемесячные платежи до приемлемых покупателями уровней.

Мы предлагаем разные инструменты покупки: от ипотеки с господдержкой и субсидированных программ до рассрочек. Сейчас чуть более половины всех сделок — это сделки со стопроцентной оплатой и рассрочками. Соответственно, чуть меньше половины — с ипотекой, из которой 95% — семейная.

BG: Как выстраиваете работу с банками-партнерами в условиях дорогой ипотеки? Требуются ли от вас сейчас новые гарантии или условия сотрудничества?

С. С.: Разрабатываемые и предлагаемые инструменты направлены на снижение ставки и уменьшение ежемесячного платежа. Даже в рамках семейной ипотеки снижение ставки возможно в займах у банков, выдавших проектное финансирование на приобретаемый объект недвижимости. Также есть снижение ставки по той же семейной программе, но за счет субсидирования. И в этом случае банк выбирается из числа партнеров по такому спецпредложению.

Есть и программы снижения ставки вплоть до 13% годовых по рыночной ипотеке за счет субсидирования. И также варианты снижения ставки или платежей на период строительства, по стандартным программам, без субсидирования. Кроме того, работаем с банками над запуском программ, позволяющих снизить ставки по ипотеке на короткие сроки без дополнительных затрат со стороны девелопера.

BG: Комитет по строительству сообщал о существенном сокращении ввода новых квадратных метров: к 1 сентября в городе сдали более 1,5 млн кв. м жилой недвижимости — в 2024-м этот показатель был почти на 300 тыс. кв. м больше. Что, по-вашему, подстегнет девелоперов в перспективе? Что выгоднее строить?

С. С.: Строительство тормозят два фактора: земля и кредит. Первый играет важную роль для дорогой недвижимости, второй — для недорогой. Свободные (пустые) земли в Петербурге исчерпываются. В связи с этим единственно возможное развитие заключается в редевелопменте, но этому процессу в городе зеленый свет не дан.

Элитная недвижимость и бизнес-класс требуют хороших локаций, поэтому новое строительство возможно уже только в рамках редевелопмента. В центральных локациях все появляющиеся в продаже участки требуют демонтажа старых строений. Но и таких мало, а согласования проектов небыстрые. Поэтому на рынок новые названия выходят нечасто. Например, в премиальном сегменте за последние 12 месяцев стартовало только четыре новых проекта.

Кредитные средства в условиях длительных согласований становятся еще дороже. Впрочем, эту составляющую проекты из ценовой категории выше и намного выше среднего по большей части выдерживают. Сложнее приходится недвижимости по средним рыночным ценам и ниже таковых. Обычная стоимость проектного финансирования — это ключевая ставка плюс 4% годовых. Для недорогого жилья это дорогие деньги, на которые, в том числе, нужно построить еще и социальную инфраструктуру. Давление на цены проектное финансирование с такими условиями оказывает существенное, и для чувствительных к конечной цене сегментов это значимый фактор.

Вторая сторона — это, собственно, ипотека. Недорогая недвижимость сильно зависит от кредитования с господдержкой. Да, есть много программ с субсидированием и рассрочки, в ряде случаев они очень хороши, но это не заменяет ипотеку. Этими программами пользуются мотивированные на покупку люди, рассчитывающие на рефинансирование займа в скором времени.

BG: Какие варианты решений видите?

С. С.: Нужно вовлекать занятые земли в оборот. Редевелопмент, реновация и реконструкция с приспособлением под новую функцию — вот три основных направления. Причем это очень естественный процесс. В Москве, например, решили заняться обновлением города. В дореволюционном Петербурге процесс перестройки был регулярным городским явлением. Конечно, социальные реалии были другие: у каждого здания был владелец, и он сам решал, когда пора перестраиваться или продавать. Тем не менее задача остается, и если ее откладывать, то нас ждет лишь нарастание износа фонда.

BG: Какие новые проекты в перспективе ждать от ПСК? Какие локации рассматриваются?

С. С.: Мы готовим к запуску два новых проекта: комфорт- и бизнес-класса. Первый расположится у Новоорловского заказника, рядом с зеленым массивом. Это будет наш второй проект в данной локации. Еще один старт будет в исторической части Васильевского острова, также наш второй проект здесь.

Принципиально рассматриваем участки, обеспечивающие историческое окружение и виды для проектов в премиальном сегменте и бизнес-классе. С комфорт-классом предпочитаем работать в формате квартальной застройки большего или меньшего масштаба. Рассматриваем участки как с готовыми проектами, так и с требующими доработки или же без таковых. Среди рассматриваемых в приоритете остаются те, что позволяют быстро начинать строительство.

Алла Михеенко