Выкуп земли у государства: подводные камни
Ольга Матвеева о последствиях отсутствия изменений в Земельном кодексе
Многие ждали, что с сентября вступят в силу изменения в Земельный кодекс, которые внесут больше ясности в так называемый критерий соразмерности земельного участка при его выкупе у государства. Однако документ до сих пор «в столе». Опубликованный законопроект 803202-8 остался без движения после рассмотрения его в марте Государственной думой в первом чтении. Эксперт по управлению строительством Ольга Матвеева рассуждает о последствиях.
Эксперт по управлению строительством Ольга Матвеева
Эксперт по управлению строительством Ольга Матвеева
Почему ждали? Дело в том, что на сегодняшний день практика отказов со стороны государственных органов в выкупе земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости по причине несоразмерности стала устоявшейся. Один из ведущих юристов по недвижимости Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и партнеры», подтверждал в своих комментариях системность проблемы: «Вопрос несоответствия площади участка рассматривают практически в каждом споре об отказе в предоставлении участка в собственность».
Формально собственник объекта недвижимости в силу статьи 39.20 Земельного кодекса имеет исключительное право выкупить арендованный земельный участок, на котором объект расположен, без проведения торгов. На практике многие собственники по разным причинам годами не торопятся с процедурой выкупа: у кого-то финансовое положение не позволяет, а кто-то при оценке своих активов мысленно приравнивает долгосрочный договор аренды и собственность и не торопится войти в неоднозначную процедуру выкупа.
Когда наступает момент обращения с заявлением о выкупе, то оснований для отказа может быть несколько. Исходя из опыта государственные органы, ответственные за подготовку документации для выкупа, с каждым годом все более тщательно проверяют соответствие законодательным нормам объектов недвижимости. Целью таких проверок является как исключение фиктивного строительства для получения земли в собственность, так и контроль за рациональным использованием государственных земельных ресурсов. Благодаря цифровизации данных становится общедоступной информация о том, в каком фактическом состоянии находится земельный участок, что на нем на самом деле построено. Материалы аэрофотосъемки интегрированы в информационные базы Росреестра, а автоматизация взаимодействия государственных органов позволяет им быстро обмениваться данными. В выкупе могут отказать, если, например, землю используют не по назначению или есть неоформленные постройки.
Отказ по причине «несоразмерности», как правило, звучит в следующей формулировке: «Подтверждение необходимости всей площади земельного участка для функционирования и использования объекта отсутствует». Но дело в том, что перечень оснований для отказа в выкупе закрытый и в нем отсутствует подобное основание. Тем не менее государственные органы и суды системно используют требование иных соответствующих статей Гражданского кодекса, в том числе ст. 35 Земельного кодекса, в соответствии с которыми земельный участок, занятый недвижимостью, переходит в собственность только в части, необходимой для ее использования.
Проблема для собственников недвижимости, расположенной на государственной земле, заключается в том, что четкая норма площади земельного участка, необходимая для использования находящегося на нем здания или строения, в законодательстве на сегодняшний день отсутствует. Именно поэтому так ждали вступления в силу в сентябре опубликованного законопроекта, который бы закрепил критерий минимально необходимой площади застройки с целью выкупа:
— для ИЖС — 5%;
— для коммерческих целей —10%.
Ну а пока вопрос определения соразмерности площади земли и расположенных на ней объектов недвижимости для реализации права выкупа такой земли у государства остается открытым на неопределенный срок, законопроект в стадии доработки.
Что же делать тем, кто планирует выкупать у государства земельный участок, на котором расположена собственная недвижимость?
Так как история вопроса, согласно судебной практике, тянется уже много лет, то сложился разнообразный опыт предоставления доказательств необходимости использования земли заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимости. Необходимо отметить, что бремя такого доказательства возложено на заявителя. Именно поэтому собственникам недвижимости, расположенной на государственной земле, следует заранее правильно оценить риски обоснованности площади имеющегося в распоряжении земельного участка.
Чтобы избежать длительных судебных разбирательств, лучше предварительно подготовить квалифицированное заключение независимого эксперта и предоставлять его в уполномоченный государственный орган вместе с заявлением на выкуп.
В дополнение хочется отметить, что особый интерес в рассматриваемом вопросе представляет решение Верховного суда от 10 декабря 2024 года по делу №А41-47699/2023. Судебная коллегия указала на значение предварительного согласования администрацией площади земельного участка и вида его разрешенного использования при предоставлении этого участка. Иными словами, оспаривание государственным органом, ранее согласовавшим параметры на этапе предоставления участка, недопустимо. Время покажет, станет ли этот судебный акт новым подходом к проблеме отказа в предоставлении участка при несоответствии его площади размеру здания.