«Проблема по сути одна — ставка»
Какая ситуация на загородном рынке жилья в Екатеринбурге
Аналитики фиксируют падение спроса на рынке загородной недвижимости в Екатеринбурге при относительно небольшом росте цены. Высокий уровень ключевой ставки и финансовая нестабильность заставляют покупателей обращаться за услугами строительства по договору подряда, а не приобретать готовые предложения жилья. При этом застройщики отмечают, что интересоваться загородной недвижимостью стали разные группы покупателей.
Цены на загородном рынке не показали сильного роста
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
Цены на загородном рынке не показали сильного роста
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
По данным компании «Этажи», в первом полугодии спрос на загородную недвижимость в Екатеринбурге снизился на 50–70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако с марта 2025 года началось восстановление спроса, хотя показатели 2024 года достигнуты не были. «В июле-августе 2025 года на фоне повышения доступности рыночной ипотеки наблюдался небольшой рост спроса, но он оставался умеренным»,— рассказал директор федеральной компании «Этажи» в Екатеринбурге Александр Бабушкин. Он добавил, что в последние два-три месяца фиксируется рост спроса за счет снижения ключевой ставки ЦБ (по данным на конец сентября — 17%) и расширения возможностей кредитования. Однако предложение загородных объектов на уральском рынке ограничено, поскольку многим компаниям сейчас сложно строить за собственные средства и они чаще переходят на работу по подрядам, подчеркнул господин Бабушкин.
Представители сервиса «Циан» отметили, что число просмотров объявлений о продаже земельных участков за год снизилось на 6%, а о продаже готовых загородных домов — на 23%. «Высокие ипотечные ставки, нехватка рабочей силы, высокий уровень цен на строительные материалы ограничили активность в сегменте»,— пояснил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
«Проблема по сути одна — ставка. Проектное финансирование доступно, банки готовы дать средства на реализацию всего поселка. Но готовые дома в отсутствие доступной ипотеки будут просто стоять»,— рассказал основатель девелоперской компании «Хаусверк» (застройщик загородного поселка «Урман») Евгений Драчев. Из-за нежелания клиентов рисковать, по его словам, они зачастую готовы строить дом по договору подряда, а не покупать уже готовый, поскольку в этой схеме покупатели видят меньше рисков.
Цены решили подождать
При этом цены на загородные дома почти не изменились. В Свердловской области средняя цена снизилась с 13,3 до 12,8 млн руб. (–4%), стоимость одного квадратного метра выросла на 2% (с 77 до 78,8 тыс. руб.), рассказали в «Циане». А вот объем предложения вырос на 38%. Основная причина этому — слабый спрос и рост сроков экспозиции. Стоимость участков с назначением под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) снизилась (213 тыс. руб. сейчас против 297 тыс. руб. год назад).
По данным «Авито Недвижимости», в августе 2025 года средняя цена загородной недвижимости в Свердловской области составила 5,6 млн руб. и практически не изменилась к прошлому году. Приобрести дачу в конце лета можно было в среднем за 1,5 млн руб., коттедж — почти за 15 млн руб. Аналитики сервиса также рассказывают, что в августе этого года предложение на рынке загородного жилья в Свердловской области выросло на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, относительно января 2025 года отмечается рост на 20%. Наибольшую долю в предложении по итогам последнего месяца лета занимали дома — на них пришлось 68% от общего объема, на втором месте оказались дачи (19%), на третьем — коттеджи (13%). Доля таунхаусов составила менее 1%.
По словам Алексея Попова, сейчас в продаже стали появляться участки из земельного банка небольших девелоперов, так как для них запуск новых проектов, с учетом необходимости перейти на продажи с использованием эскроу-счетов при высокой кредитной нагрузке, стал невыгодным.
Жильцы пересматривают площадь
Эксперты замечают, что изменились предпочтения покупателей и по размерам домов. «Весной 2025 года наиболее популярными были проекты площадью 85–100 кв. м. Однако к лету тенденция сместилась в сторону типовых решений массмаркета — 50–60 кв. м. стоимостью до 6–7,5 млн руб. Такой бюджет идеально соответствует возможностям семейной ипотеки с использованием материнского капитала»,— рассказал Александр Бабушкин. Наиболее перспективными для покупки дома, по его словам, традиционно являются территории вдоль Челябинского, Полевского и Тюменского трактов в радиусе до 40 км от Екатеринбурга. Ядро покупательской активности сосредоточено вокруг предложений стоимостью от 5,5 до 7 млн руб.
Покупатели стали присматривать для себя более компактные варианты
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Покупатели стали присматривать для себя более компактные варианты
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
В компании «Хаусверк» также наблюдают тренд на снижение средней площади домов. «Раньше площадь дома в 135 кв. м была рассчитана на три спальни, а сегодня 90–100 кв. м на такое же количество спален. Но у покупателей растут требования к архитектуре: люди хотят красивые дома, более эмоциональную архитектуру, а не просто крышу над головой»,— сказал Евгений Драчев.
По данным компании «Этажи», основной спрос на рынке сейчас формируют семейные пары в возрасте от 30 до 45 лет с одним-двумя детьми. Одним из ключевых сегментов покупателей в компании назвали людей, переехавших в Екатеринбург из других городов и привыкших к большой площади проживания, однако столкнувшихся с высокими ценами на жилье непосредственно в самой уральской столице. «Это заставляет покупателей рассматривать индивидуальное жилье как альтернативу: за те же 6–8 млн руб. можно приобрести дом площадью 80–100 кв. м с участком, что соответствует популярному бюджетному ядру продаж»,— пояснил Александр Бабушкин.
В компании «Хаусверк» отметили несколько трендов, касающихся состава покупателей домов. Во-первых, ими чаще становятся одинокие женщины, которые имеют высокий заработок и при этом живут одни. Во-вторых, покупатели частных домов становятся моложе, в том числе за счет влияния ИТ-ипотеки: покупателями домов становятся люди в возрасте 26–33 лет.
Покупатель вернется за город
Рост спроса в сегменте индивидуального жилищного строительства ожидается в 2026–2027 годах, считают в компании «Этажи». По данным аналитиков компании, при прочих равных условиях стоимость квадратного метра в новостройках многоквартирных домов значительно выше, а многие люди стремятся жить за городом — эта тенденция стала наблюдаться еще после пандемии.
«Снижение ключевой ставки ЦБ, доступность комбинированных ипотечных программ (комбо-ипотеки, сельской ипотеки), а также возможное увеличение лимита по семейной ипотеке до 6 млн руб. станут мощным стимулом для рынка. Если экономика стабилизируется и вернется к привычной динамике, прогнозируемое снижение ставок усилит покупательскую способность: клиенты смогут решать жилищные вопросы проще и с меньшими переплатами по ипотеке. Уже сейчас партнеры и застройщики активно разрабатывают новые земли, презентуют коттеджные поселки, а продуктовая линейка остается разнообразной»,— резюмировал Александр Бабушкин.