Сезон охоты на туристов
Лето изменило тренды на рынке аренды жилья
После трех лет уверенного роста на рынке посуточной аренды в России настали перемены. Ранее популярные в летние месяцы Сочи и Геленджик потеряли часть клиентов из-за логистических трудностей, роста цен и негативного информационного фона. А вот в Севастополе и Тюмени зафиксирован повышенный спрос. Но рост рынка в целом продолжается, привлекая все новых участников возможностью заработать вдвое больше, чем на долгосрочной аренде жилья.
Фото: Shutterstock Premier / Fotodom
Фото: Shutterstock Premier / Fotodom
Высокий — летний — сезон на рынке посуточной аренды в этом году прошел не так, как обычно. На смену росту «почти везде» пришла разнонаправленная динамика спроса, следует из данных «ЦИАН.Аналитики» за девять месяцев 2025 года. Предыдущие три года спрос рос примерно на 10% в год. В этом году в 16 городах из выборки «ЦИАН.Аналитики» он вырос, но в стольких же — упал.
Причины перемен
Самое заметное снижение спроса (его измеряют количеством просмотров объявлений об аренде) произошло в Анапе. После новостей о загрязнении акватории он упал сразу на 73%. Жильем в Сочи и Геленджике из-за схожего негативного информационного фона и высокой цены аренды интересовались на 26% и 38% меньше соответственно. Отрицательная динамика спроса этим летом зафиксирована в Зеленоградске (–12%) и Кисловодске (–3%). По мнению аналитиков, причина — рост расценок на проживание в предыдущие сезоны.
От роста спроса на разнообразие со стороны туристов пострадали Санкт-Петербург (–14%), Казань (–6%), Нижний Новгород (–13%) и Тула (–25%). По мнению экспертов рынка, многие туристы здесь бывали раньше и теперь решили отправиться в другие города. Общий спад в отрасли отразился даже на Москве, где просмотров объявлений было на 9% меньше, чем в сезон 2024 года.
Зато впечатляющий всплеск интереса этим летом зафиксирован в Севастополе (на 133%), Ялте (на 91%) и Тюмени, где количество просмотров объявлений выросло на 30%. Кроме того — в альтернативных привычным направлениях отдыха на море. В Каспийске спрос вырос почти на 30%. Среди городов-миллионников самый заметный рост (более чем на четверть) — в Уфе, Перми и Волгограде, куда туристы в этом году отправились на юбилейные торжества в честь 9 Мая.
В «ЦИАН.Аналитике» выделяют несколько причин заметного снижения спроса по ряду направлений: эффект высокой базы; сложности с логистикой, в частности закрытые аэропорты на юге России и сбои в расписании полетов; рост интенсивности туристических поездок в другие страны на фоне укрепления рубля и расширения маршрутной сети у авиакомпаний; подорожание билетов и цены размещения опережающими инфляцию темпами в предшествующие два года. Свою роль в снижении интереса сыграла и холодная погода в начале лета.
Показатели спроса начали возвращаться к прошлогодним ближе к середине августа. Восстановление работы аэропортов Геленджика и Краснодара в бархатный сезон должно снизить логистические трудности поездок на юг, полагают эксперты.
Что происходит с ценами
Ставки посуточной аренды продолжают расти, но медленнее, чем раньше. Так, по данным «ЦИАН.Аналитики», за год однокомнатные квартиры стали дороже на 9%, двухкомнатные — на 11%. Для сравнения: в прошлом году подорожание превышало 14%. В лидерах роста цен Кисловодск (+16%, до 4,5 тыс. руб. в сутки за однокомнатную квартиру), Ялта (+28%, до 6,1 тыс. руб.) и Севастополь (+35%, до 4,3 тыс. руб.). Впервые за несколько лет зафиксированы случаи, когда цены за год снизились (в Анапе на 4%, до 3,7 тыс. руб. в сутки и Туле на 5%, до 3,5 тыс. руб.).
Однако предложение на рынке растет, несмотря на частичное падение спроса. В этот бизнес вовлечено на 15% больше квартир, чем год назад, подсчитали эксперты. Сейчас на ЦИАНе в топ-32 локаций опубликовано более 500 тыс. объявлений. В экспозицию выходит много лотов в недавних новостройках (где цены всегда выше), в бизнес приходит все больше новых стартаперов, склонных к более рискованному ценообразованию.
Число квартир, сдаваемых посуточно, продолжает расти. Правда, темпы роста за год снизились (в первом квартале 2025 года показатель колебался в диапазоне от +30% до +35% год к году).
На рынок выходят инвесторы, а также те, кто ранее сдавал жилье долгосрочно. Но прирост предложения замедляется. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, эта тенденция отражает ситуацию на первичном рынке жилья: «В этом году сдано в эксплуатацию меньше квартир, чем в прошлом, среди них в готовом для посуточной аренды состоянии, то есть с ремонтом и мебелью,— еще меньше».
По данным «Метриума», на первичном рынке Москвы (без учета элитного сегмента) в сентябре 2025 года с чистовой отделкой реализуется 16,6% лотов (7584 помещения в 102 проектах), в формате white box — еще 20,1% (9213 помещений в 82 проектах). За год доля помещений с финишной отделкой сократилась на 15,3 п. п., с предчистовой — на 2,2 п. п. При этом меблировка предлагается всего в пяти новостройках в исторических границах мегаполиса и десяти комплексах в Новой Москве. Также в проектах ряда девелоперов меблировка всей квартиры либо отдельно кухни предусмотрена в качестве опции на выбор. «Застройщикам обычно невыгодно предлагать такую услугу, так как компании в этом случае берут на себя ответственность за возможные нарушения сроков поставок, а также на них возложено гарантийное обслуживание мебели»,— поясняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Строительные материалы дорожают с опережением инфляции, и динамику роста цен спрогнозировать крайне трудно. Предусматривая отделку на старте, девелоперы рискуют установить за нее слишком низкую цену и в результате значительно снизить маржинальность проекта. Значительное завышение цен снижает покупательскую активность. «Поэтому компании вынуждены все чаще отказываться от проведения отделки. Еще одна причина — рост числа клиентов, которые стремятся к индивидуальным интерьерам и категорически не принимают любые типовые решения, даже качественные»,— добавляет господин Сырцов.
Долгосрочно или посуточно
По прогнозам «Авито Путешествий», к концу 2025 года объем рынка посуточной аренды жилья в России составит 381 млрд руб. (+22% год к году), а к 2028 году достигнет 549 млрд руб. При этом турпоток в России сегодня приближается к своему пику: количество забронированных ночей к концу 2025 года вырастет на 9,5% год к году, а средний чек — на 11,5% (с 3,9 тыс. до 4,4 тыс. руб.) в основном из-за инфляции.
Тем, кто выходит на рынок краткосрочной аренды, кажется, что в этом сегменте можно больше заработать. «Доходность краткосрочной аренды квартир в центральных частях крупных городов с хорошим туристическим трафиком или на первой линии черноморского побережья может быть в полтора-два раза выше, чем длительной»,— говорит директор департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова.
«Авито Путешествия» оценивают бизнес краткосрочной аренды недвижимости как один из самых легких для старта: он доступен для всех, у кого есть объект, который можно сдать. «Средний порог входа в бизнес предоставления посуточной аренды не превышает 1 млн руб. при потенциальном ежегодном доходе в 2 млн руб., а среднегодовая доходность бизнеса достигает 21,9%. Для сравнения: открытие ресторана с нуля обойдется в 16 раз дороже»,— говорится в комментарии пресс-службы технологической платформы «Авито Путешествия».
Тем временем на рынке долгосрочной аренды выросла конкуренция за арендатора. По данным «Этажей», за прошлый год количество объявлений о сдаче квартир в аренду в крупнейших городах России выросло на 35–40%, в том числе за счет тех квартир, которые собственники сдают параллельно с продажей: сроки поиска покупателей выросли в среднем в полтора раза из-за низкой доступности рыночной ипотеки. Кроме того, в период ажиотажного спроса на льготную ипотеку многие брали квартиры «на вырост» для детей и чтоб окупить их, и они тоже предпочитают их сдавать в аренду, закрывая большую часть ипотечных платежей или внося часть суммы на досрочное погашение кредита.
Но доходность краткосрочной аренды гораздо более чувствительна по сравнению с долгосрочной. «Как правило, краткосрочная аренда становится интересна, когда у собственника несколько объектов в топовых локациях с постоянным спросом на краткосрочную аренду или есть договоренность с корпоративными клиентами по заселению командированных»,— приводит пример госпожа Павлинова. В спальных районах очень редко посуточная аренда дает реальную доходность выше, чем долгосрочная, за счет дополнительных затрат и нестабильной загрузки.
Собственнику квартир, которые предоставляют посуточную аренду, приходится сталкиваться с дополнительными сложностями и расходами. «Их может быть в разы больше, чем при длительной сдаче квартиры одному нанимателю»,— напоминает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. Постоянная смена арендаторов требует регулярной уборки и подготовки квартиры для следующего жильца, соответственно, затраты на клининговые услуги и ремонт мелких повреждений гораздо значительнее, чем при аренде длительной. Владельцу приходится тратить время и силы на поиск новых арендаторов, проверку их благонадежности и оформление договоров, то есть вырастает административная нагрузка. Кроме того, при краткосрочной аренде выше риск порчи имущества или недобросовестного поведения квартирантов — собственнику придется приобретать страховки или откладывать деньги на непредвиденный ремонт. Плюс к этому регулярные расходы на рекламу и комиссионные агентствам.
Сдача жилья в посуточную аренду — это не пассивный доход, а бизнес, который нужно вести ежедневно. «Длительный наем приносит стабильную прибыль при минимальном участии владельца квартиры: договор заключается на год с одним или несколькими нанимателями, если они арендуют совместно или жилье сдается покомнатно. Проблемы ремонта и обновлений, как правило, возникают нечасто»,— подчеркивает Оксана Полякова.