Без ипотеки
На рынке жилья доминируют живые деньги
Рынок новостроек Москвы переживает структурную трансформацию. Уже 60% квартир в массовом сегменте покупатели оплачивают за счет собственных средств. Рассрочка теряет популярность, а трейд-ин — наоборот. Девелоперам нужны живые деньги. Они ускоряют наполнение эскроу-счетов и снижают финансовые риски проектов.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
На первичном рынке недвижимости Москвы сделки по покупке квартиры все чаще проходят без участия банков. По данным «Инком-Недвижимости», сегодня около 60% квартир в массовом сегменте покупают на собственные средства. Структура таких сделок заметно изменилась с начала года: на фоне сокращения доли рассрочки и снижения интереса к ипотеке большую популярность набирает формат трейд-ин.
Доля сделок по схеме рассрочки, еще недавно доминировавшей на рынке, сократилась с 75% до 50%. Удельный вес трейд-ин вырос более чем вдвое — с 8% до 19%. Единовременная оплата всей стоимости квартиры теперь встречается в 17% случаев (+7 п. п.), а сделки через переуступку прав — в 14% (+7 п. п.). «Часть дольщиков, которые ранее использовали рассрочку и рассчитывали в скором времени перейти на подешевевшую ипотеку, разочаровались в этой идее и выставили свои объекты на реализацию»,— объясняют рост сделок с переуступкой в «Инком-Недвижимости».
По словам директора направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерия Кочеткова, длительные рассрочки на 5–10 лет так и не прижились: потребителям сложно планировать расходы на такой срок, а девелоперам — прогнозировать спрос. Сегодня востребован формат коротких рассрочек — до ввода дома в эксплуатацию (один-два года), который остается инструментом сохранения капитала: около 80% покупателей в этот период не снимают средства с депозитов, что позволяет им приобрести жилье большего метража или в более престижной локации.
Девелоперы начинают отказываться от рассрочек на фоне снижения ключевой ставки. «Рассрочки отрицательно влияют на темпы наполнения эскроу-счетов и ведут к удорожанию проектного финансирования. Они служат "парашютом" в период экономических потрясений, однако становятся балластом в период активизации отложенного спроса»,— считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Трейд-ин после отмены массовой льготной ипотеки стал одним из основных альтернативных инструментов покупки. Этот формат особенно востребован у владельцев наследственного жилья, семей, планирующих расширение жилплощади, и молодых пар, ожидающих пополнения. Классическая схема: квартиру в новостройке бронируют по фиксированной цене на два месяца, в это время продается вторичное жилье, вырученные средства идут на оплату нового объекта.
В условиях высокой инфляции разницу в ценах между квартирами на вторичном и первичном рынках покупатели часто доплачивают из собственных накоплений. Существуют и другие варианты реализации сделки, но на практике именно классический трейд-ин остается наиболее удобным механизмом. «Его популярность растет благодаря оживлению на вторичном рынке. Кроме того, все больше застройщиков предлагают трейд-ин с проживанием»,— отмечает господин Гутнов.
Структура сделок с покупателями в массовых новостройках может сильно отличаться в зависимости от конкретного проекта, его стадии строительства, стоимости. «Если на начальном этапе приходит много инвесторов, 20–30%, то трейд-ин может совсем не использоваться»,— приводит пример управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
С учетом темпов продаж в текущих условиях и снижения спроса со стороны ипотечных заемщиков любые живые деньги (единовременная стопроцентная оплата, успешный трейд-ин) — это безусловный плюс для экономики проекта и наполнение эскроу-счетов без лишних рисков. «С другими инструментами ситуация сложнее, потому что рассрочка — это фактически кредитование покупателей застройщиком. Девелопер берет на себя риски работы с задолженностью в условиях, когда заемные средства очень дороги»,— говорит господин Сырцов. Переуступка прав — это, по его словам, фактически вторичный рынок, потому что первый дольщик перепродает квартиру новому. «Если таких продавцов много и они демпингуют или, наоборот, завышают цену, это может в моменте повлиять на ценовую политику застройщика в отношении аналогичных еще не проданных квартир»,— считает эксперт.