Промзонам затягивают пояс
Чем покупателей жилья привлекает Павелецкий кластер
Бывшие промышленные зоны и исторические транспортные хабы Москвы сегодня переживают масштабную трансформацию. Даниловский район и прилегающая к Павелецкому вокзалу территория — пример того, как подобные локации становятся многофункциональными кластерами, притягивающими инвесторов, крупных девелоперов и покупателей жилья.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Ревитализация Павелецкого кластера, который относится к двум районам Москвы, Даниловскому и Замоскворечью,— один из наиболее масштабных проектов обновления территорий в Москве. Сегодня на месте бывших промышленных предприятий и логистических хабов строится около 20 жилых комплексов. «Ключевое конкурентное преимущество кластера заключается в уникальной транспортной доступности и комплексном характере застройки»,— подчеркивает коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Моребис.
Рыночные показатели наглядно демонстрируют растущий интерес к локации.
По данным Nikoliers, цена 1 кв. м в жилых комплексах бизнес- и премиум-классов в Даниловском районе достигает 695 тыс. руб.
Среди них — преимущественно высотные комплексы: «Павелецкая Сити» (735 тыс. руб.), High Life (881 тыс. руб.), Era (710 тыс.) и другие. Мало- и среднеэтажные проекты в локации реализуются в значительно меньшем объеме — среди них, например, жилой комплекс «Дом А», средняя стоимость 1 кв. м в котором оценивается в 776,5 тыс. руб. В соседнем Замоскворечье, с внешней стороны Садового кольца, цены еще выше — на уровне 857,5 тыс. руб. при экспозиции в четыре проекта.
Новый кластер столицы
В Даниловском районе и вокруг метро «Павелецкая» не только появляются миллионы квадратных метров современного жилья, но и усиливается деловая функция. Востребованность офисной недвижимости здесь определяется близостью к центру, сосредоточением уже построенных деловых комплексов, развитой транспортной доступностью, а также масштабными программами благоустройства.
Как отмечает международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина, общее предложение офисных площадей классов Prime, A и B в Даниловском районе оценивается в 1,2 млн кв. м, а в районе метро «Павелецкая» — в 583,7 тыс. кв. м. К 2028 году новое строительство добавит еще почти 540 тыс. кв. м.
Росту офисного строительства в локации способствует и развитие рынка жилой недвижимости. Район, еще недавно ассоциирующийся исключительно с промышленным и логистическим прошлым, сегодня — территория для масштабных девелоперских проектов. Сбалансированное насыщение новых участков различными функциями происходит в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ), в которой особенное внимание уделяется созданию полноценной социальной и рекреационной инфраструктуры.
Фото: Пресс-служба компании «Брусника»
Фото: Пресс-служба компании «Брусника»
«Таким образом, локация определенно остается интересной с инвестиционной точки зрения на фоне высокого потенциала развития и растущей деловой активности»,— говорит директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.
Главной точкой притяжения и драйвером будущих изменений здесь станет редевелопмент территории грузового двора «Москва-Товарная-Павелецкая» — крупнейшей промышленной зоны, обладающей огромным потенциалом для преобразований.
В настоящее время ведется работа по определению операторов этих работ.
«Территориальное преимущество создает уникальные возможности для комплексного развития бизнеса и жилой инфраструктуры»,— считает руководитель отдела офисной недвижимости «IPG.Estate Москва» Виктория Гусева.
Инфраструктурный ренессанс
Развитие деловой и жилой активности невозможно без модернизации инфраструктуры. Помимо станций метро «Павелецкая» и «Тульская», территория кластера обслуживается Павелецким направлением МЖД, что обеспечивает прямую связку с аэропортом Домодедово. До 2030 года запланирована модернизация ветки с созданием МЦД-5, а в перспективе — соединение с Ярославским направлением. Ведутся работы по разгрузке магистралей, развитию велоинфраструктуры и пешеходных связей.
Особенное внимание уделяется благоустройству набережных Москвы-реки, которое заметно меняет облик района. «До 2030 года будут обновлены Даниловская, Павелецкая и Дербеневская набережные. Уже ведутся работы на Новоданиловской набережной, продолжается обустройство набережной Марка Шагала»,— перечисляет Владимир Моребис. Кроме того, развитие получит и социальная инфраструктура: в рамках программы КРТ девелоперы строят новые школы, детские сады и поликлиники, а такие объекты, как культурный центр ЗИЛ и стадион «Торпедо», усиливают привлекательность локации.
На этом фоне растет привлекательность проектов, расположенных в непосредственной близости от воды.
Такое предложение ограничено лимитированным предложением земельных участков, а значит, обеспечит долгосрочную ценность приобретения. Кроме того, недвижимость у воды показывает опережающий рост стоимости по сравнению со среднерыночными показателями.
Фото: Пресс-служба компании «Брусника»
Фото: Пресс-служба компании «Брусника»
Например, в проекте «Дом А» от девелопера «Брусника», расположенном в пешей доступности от набережной Москвы-реки и будущих офисных кластеров, цены уже опережают средние по локации показатели. Учитывая востребованность Павелецкого кластера и у молодых специалистов, и у состоявшихся профессионалов, проект предлагает планировки от студий до ориентированных на семейное проживание четырхкомнатных квартир, пентхаусов и таунхаусов, продуманные общественные пространства и собственный инфраструктурный вклад в район — детский сад. «Дом А», как отмечают его создатели, иллюстрирует тренд: новое качественное жилье появляется именно там, где развивается деловая и городская среда, привлекая тех, кто ценит комфорт, время и статус.
Офисы — драйвер высокобюджетного жилья
Развитие офисной и коммерческой недвижимости оказывает прямое и непосредственное влияние на рынок жилья, особенно бизнес-класса.
Создание новых рабочих мест в современных деловых комплексах генерирует устойчивый спрос на качественное жилье в шаговой доступности от работы.
«Пользователи офисов зачастую рассматривают покупку или аренду жилья вблизи места работы, даже несмотря на наличие метро и удобство доступа из других районов города. В определенной степени это объясняется популярной концепцией “города 15-минутной доступности”»,— считает Виктория Гусева.
Таким образом, повышение статуса и инвестиционной привлекательности локации позволяет девелоперам выводить на рынок проекты с более высокой стоимостью, а жилье рядом с деловыми кластерами пользуется стабильным спросом на первичном и вторичном рынках.
Для девелоперов и инвесторов локация «Павелецкой» уже сегодня включена в число наиболее перспективных в столице. «Развитие деловой активности здесь выступает не сопутствующим фактором, а ключевым драйвером для создания и последующей коммерческой успешности проектов жилья бизнес-класса»,— считает Владимир Моребис.
Участники рынка отмечают и долгосрочный потенциал роста. Учитывая комплексное развитие локации, транспортную доступность и высокий деловой спрос, стоимость недвижимости в новых проектах будет только увеличиваться. «Учитывая вышеназванные факторы, мы прогнозируем рост цен до 25% в рамках будущих крупных проектов на ранних, инвестиционных стадиях строительства»,— заключает Анна Мурмуридис.