Регионы обрастают комплексами

Изменения в градостроительной политике регионов юга России носят стратегический характер: упор делается на комплексное развитие территорий (КРТ). В лидерах Кубань, где заключено 38 соответствующих договоров. В Крыму, Ростовской области и на Ставрополье реализуют в общей сложности 33 проекта КРТ. Регионы конкурируют между собой за инвесторов, а конкретные проекты — за клиентов, отмечают эксперты и участники строительного рынка.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Краснодарском крае заключено 38 договоров комплексного развития территорий (КРТ) общей площадью 1293 га и с градостроительным потенциалом более 9,4 млн кв. м, в том числе жилой площади более 6,8 млн кв. м, сообщили Guide в департаменте по архитектуре и градостроительству региона. Проекты находятся в стадии реализации.

В Крыму реализуют 12 проектов КРТ с общим градостроительным потенциалом 11,4 млн кв. м. Из них 8,3 млн кв. м составляет жилая застройка, более 3 млн кв. м — нежилая. Предварительная общая сумма планируемых инвестиций в проекты КРТ составляет 865,1 млрд руб., сообщили «G» в министерстве жилищной политики и государственного строительного надзора республики.

В числе наиболее крупных проектов в ведомстве назвали развитие кластера «Арт-Таврида», предусматривающее строительство 2,3 млн кв. м, КРТ у озера Мойнаки в Евпатории, включающее строительство 138,918 тыс. кв. м жилья, 100,06 тыс. кв. м апартаментов, и некоторые другие.

Также в Крыму реализуются масштабные проекты в сфере курортного строительства. Например, федеральный круглогодичный курорт «Золотые пески России» в Сакском районе и городе Евпатория.

Как отметили в ведомстве, одним из основных факторов, негативно влияющих на реализацию крупных проектов КРТ, являются инфраструктурные ограничения. Среди них необходимость строительства (модернизации) значительного количества объектов коммунальной инфраструктуры и отсутствие в Крыму достаточного количества ресурсных мощностей по газо- и электроснабжению, водопотреблению, в том числе поступающих с материковой части России и необходимых для полноценного обеспечения перспективных к строительству объектов.

Семь проектов КРТ реализуют на территории Ростовской области. Планируемый общий объем ввода жилья составит порядка 2,6 млн кв. м, приводят данные в министерстве строительства, архитектуры и территориального развития региона. Среди наиболее масштабных в ведомстве назвали проект по освоению территории бывшего аэропорта Ростова-на-Дону; проект по освоению территории на проспекте 40-летия Победы, 111. Также в регионе реализуется проект, предусматривающий строительство комплекса жилых домов в границах Аксайского городского поселения.

В Ставропольском крае реализуют 14 проектов КРТ, среди которых один проект — в городе-курорте Железноводске, один — в Кировском муниципальном округе, семь проектов — в Невинномысске и пять проектов — в Ставрополе. В частности, в столице региона реализуется проект по строительству средней общеобразовательной школы на 1550 мест по улице Андрея Голуба (земельный участок 22). Такие данные привели в министерстве строительства и архитектуры края. «Реализация механизма комплексного развития территорий в Ставропольском крае позволит построить современное жилье, инфраструктуру и вовлечь в оборот неэффективно используемые земли»,— прокомментировали в ведомстве.

Среди сложностей, сдерживающих реализацию в регионе проектов КРТ, в минстрое назвали высокую долю расходов на инфраструктуру. И это не только строительство детских садов, школ и поликлиник, но также и дорог, инженерных коммуникаций. Как отмечают в ведомстве, это создает сильную финансовую нагрузку на застройщика в начале реализации проекта.

От хаоса к порядку

Изменения в градостроительной политике ключевых регионов юга России — Краснодарского края, Ростовской области, Ставрополья и Крыма — носят комплексный и стратегический характер, считает генеральный директор градостроительного бюро Master’s Plan («Мастер’с План»), программный директор платформы «Росконгресс Урбан Хаб» Юлия Зубарик. В фокусе властей теперь создание целых современных районов с заранее планируемой и строящейся социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой.

Как отмечает генеральный директор ГК «Развитие» Сергей Гончаров, главные трансформации определены общими тенденциями, которые наблюдаются по всей стране. Это отказ от хаотичных точечных застроек в пользу комплексного развития территорий, повышение требований к качеству строительства, внедрение современных материалов и технологий, направленных на создание комфортных условий для жизни и работы. Пристальное внимание уделяется индивидуальным особенностям каждого региона и муниципалитета. Перед властями стоят задачи по сохранению памятников истории и культуры, природных рекреационных зон. Например, обновленные нормы в Краснодарском крае вводят приоритет строительства объектов санаторно-курортного назначения в пределах 500 м от береговой линии Черного и Азовского морей.

Управляющий партнер ГК «Вертикаль-Инвест» Николай Катанян говорит, что наблюдается сдвиг к повышению качества и комплексности: от застройки «коробками» — к полноформатной городской среде.

«Эти изменения являются прямым следствием реализации новых федеральных программ и законодательных инициатив, которые стимулируют регионы к комплексному подходу и предоставляют на это целевое финансирование. Также это ответ на острые вызовы, с которыми сталкиваются субъекты: необходимость обеспечить растущее население комфортным жильем, объектами социального обеспечения и современной коммунальной инфраструктурой, особенно в условиях пиковых нагрузок в курортный сезон»,— прокомментировала госпожа Зубарик.

Не стоит забывать и о специфике южных регионов. Как отмечает собеседница «G», Краснодарский край, являясь одним из лидеров по объемам строительства в рамках КРТ, фокусируется на управляемом развитии территорий и подготовке к наплыву туристов. Ростовская область делает упор на редевелопмент — преобразование заброшенных промышленных зон в центрах городов в новые жилые кварталы. Крым активно развивает и модернизирует туристическую инфраструктуру, чтобы увеличить ее качество. Ставрополье также работает над улучшением городской среды и обеспечением устойчивого развития своих территорий.

По оценкам Юлии Зубарик, ключевыми тенденциями выступают децентрализация и активное развитие малоэтажного строительства.

«Архитектурный облик городов трансформируется в сторону смешанной застройки, при которой в рамках одного квартала объединяются жилые, офисные и коммерческие функции. Активно развивается редевелопмент — реконструкция бывших промышленных зон и устаревших курортных объектов. На юге это особенно касается масштабного обновления "законсервированных" санаториев»,— комментирует Юлия Зубарик.

Важным направлением в градостроительной политике эксперт считает интеграцию исторических зданий в новые проекты, что придает городской среде глубину и оригинальность. В крупных городах ужесточаются требования к архитектурному качеству: современные планировочные решения, оригинальные фасады и гармоничная связь с окружающей застройкой превращаются в ключевые факторы успеха новых проектов.

Регионы ищут инвесторов

Изменение градостроительных подходов вызвано несколькими причинами, считает Сергей Гончаров. Во-первых, действующие раньше нормы перестали соответствовать нынешним условиям. Во-вторых, существует проблема несоразмерности между быстрым ростом жилых кварталов и отсутствием необходимой социальной и инженерной инфраструктуры. Наконец, возросший объем внутреннего туризма заставляет увеличить мощность и емкость курортных зон, чтобы удовлетворить спрос.

«Туризм всегда был визитной карточкой юга России, но в последние годы он привлек особое внимание и приобрел новую значимость. Эта тенденция поддерживается крупными федеральными проектами, такими как программа "Пять морей и озеро Байкал", направленная на всестороннее развитие прибрежных территорий. Примерами служат инициатива по созданию всероссийского курорта "Новая Анапа"и реализуемый проект "Золотые пески России" в Крыму»,— комментирует господин Гончаров.

Такая активность сопровождается конкуренцией между регионами юга России за привлечение частных инвесторов и развитие крупных девелоперских проектов, считает Сергей Гончаров. Каждый регион стремится предложить наиболее выгодные условия для бизнеса и реализовать интересные строительные проекты, способные привлечь максимальное количество туристов и инвестиций.

Например, Краснодарский край укрепляет свои позиции за счет стабильно высоких объемов ввода жилья. Как отмечает Юлия Зубарик, по итогам января—июля 2025 года регион увеличил ввод многоквартирных домов на 13,1%, достигнув показателя в 1,3 млн кв. м. «Это позволило ему занять третье место в общероссийском рейтинге, традиционно оставаясь в числе лидеров вместе с Москвой, Московской областью, Татарстаном и Санкт-Петербургом»,— комментирует эксперт.

Ростовская область также сделала ставку на привлечение инвестиций в жилищное строительство, которые удалось удвоить — до 326 млрд руб. в 2025 году. Этот результат вывел область на второе место в ЮФО после Краснодарского края, а ее доля в общеокружном инвестиционном рейтинге составила около 25%, отмечает госпожа Зубарик.

Как считает Николай Катанян, конкурируют не столько регионы между собой, сколько конкретные проекты за клиентов, которые оценивают качество продукта, удобство локации и полноту инфраструктуры.

«Изменились ожидания покупателей относительно жилья: они стремятся приобрести недвижимость высокого качества, энергоэффективные дома и квартиры с умными технологиями. Застройщики вынуждены приспосабливаться к новым рыночным требованиям, уделяя большее внимание архитектурным элементам, фасадам, инженерным сетям и организации общественных пространств»,— отмечает Сергей Гончаров.

При этом, по данным Юлии Зубарик, инвестиции в инфраструктурные проекты в ЮФО в целом сократились на 35,2% — до 22,6 млрд руб. в I квартале 2025 года. Это свидетельствует о необходимости дополнительных мер поддержки инфраструктурного развития, считает эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Застроить по-новому

Несмотря на сохраняющиеся экономические вызовы, такие как высокая ключевая ставка ЦБ и рост стоимости строительных материалов, южные регионы России наращивают объемы жилищного строительства и целенаправленно работают над повышением качества городской среды, отмечает Юлия Зубарик.

«Важным шагом становится оптимизация системы управления. Для повышения качества проектов и усиления контроля за развитием территорий создаются градостроительные советы и комиссии, объединяющие экспертов и профессионалов. Меняется сам подход к застройке. В основе новой модели расселения — развитие комфортного малоэтажного строительства и частного сектора. Повышаются требования к архитектурному качеству и обязательному согласованию облика новых зданий»,— комментирует эксперт.

Рост требований к социальной инфраструктуре в составе кварталов; приоритет благоустройства и рекреации; развитие инструментов КРТ — все эти тренды уже видны «на земле» и будут укрепляться по мере зрелости региональных рынков, констатирует Николай Катанян.

Как отмечает госпожа Зубарик, происходит перестройка системы финансирования. Акцент смещается с массового субсидирования спроса на расширение адресных ипотечных программ, что делает поддержку более точной и эффективной. По ее мнению, внедрение цифровых инструментов становится ключевым фактором роста. Автоматизация процессов принятия градостроительных решений и повсеместное использование цифровых технологий на этапах планирования и согласования проектов повышают прозрачность, скорость и качество работы.

«Современные подходы к созданию КРТ выходят за рамки точечной застройки и позволяют формировать комплексную городскую среду. Речь идет не только о возведении отдельных зданий, но и о создании комплексного пространства, в котором учитываются транспортные потоки, социальная инфраструктура, потребности жителей в работе, отдыхе и общении. Такой подход делает возможным гармоничное развитие территории, где удобство и безопасность соседствуют с эстетической привлекательностью. В итоге формируется среда, которая не только повышает качество жизни горожан, но и становится притягательной для туристов и инвесторов»,— комментирует заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт.

Южные регионы, адаптируясь к макроэкономическим условиям, делают ставку на системные изменения, технологическую модернизацию и повышение качества жизни, что в совокупности и позволяет им показывать положительные результаты в строительной отрасли, резюмирует Юлия Зубарик.

Андрей Пугачев