Оценочное суждение

Покупка квартиры в сегменте элитной недвижимости часто сопоставима по значимости и сумме сделки с приобретением крупного коммерческого актива. В условиях растущей конкуренции и высокого спроса на рынках Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи разброс цен может достигать сотен тысяч рублей за 1 кв. м даже внутри одного жилого комплекса. Поэтому профессиональная оценка в сегменте может стать инструментом для защиты капитала.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рынок элитного жилья: актуальная динамика

Рынок элитной недвижимости в крупнейших городах России бьет рекорды. По данным NF Group, в первом полугодии 2025 года:

• Москва — средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке достигла исторического максимума — 2,2 млн руб. (+12% с начала года и +34% за год). В сегменте делюкс стоимость превысила 3 млн руб.
• Сочи — средневзвешенная цена на первичном рынке элитного жилья составила 2,16 млн руб. за 1 кв. м (+3% за полугодие и +4% за год). Показатель впервые сравнялся с Москвой, а спрос смещается в сторону эксклюзивных проектов и локаций.
• Санкт-Петербург — средневзвешенная цена на первичном рынке элитного жилья достигла 932 тыс. руб. за 1 кв. м (+18% за полугодие и +39% за год), сокращение ценового разрыва с Сочи с 2,7 до 2,3 раза, что свидетельствует об укреплении позиций петербургского премиум-сегмента.

Оценка перед покупкой: как убедиться, что цена объекта соответствует рынку

Перед тем как принять решение о покупке, важно убедиться, что запрашиваемая цена соответствует реальной рыночной стоимости. Это особенно актуально в премиум- и делюкс-сегментах, где колебания цен между на первый взгляд похожими объектами могут быть существенными.

Можно сделать базовую проверку самостоятельно: изучить рыночные обзоры и сравнить предложения схожих квартир. В оценочной практике ключевыми ценообразующими параметрами являются:

• местоположение (район, окружение, транспортная доступность и др.);
• характеристики дома (класс, год постройки, тип парковки);
• характеристики квартиры (площадь, этаж, отделка, видовые характеристики, наличие балконов или террас).

Если по какому-либо параметру выбранная квартира лучше аналога, цена корректируется вверх и наоборот. Самое сложное при самостоятельной оценке — определить вес этих параметров и корректно их учесть.

Почему нельзя ориентироваться на объявления

«Рыночная стоимость» — это не запрос продавца, а наиболее вероятная цена сделки. В свою очередь, цена в объявлении может не отражать реальную стоимость жилья, а выступать элементом маркетинговой стратегии продавца. Часто в объявлении закладывают «запас» для торга, а иногда цену завышают для тестирования спроса.

Скидки на торг на первичном рынке недвижимости в зависимости от девелопера и проекта могут как не предоставляться в принципе, так и составлять до 15% по отдельным лотам и проектам.

На вторичном рынке дисконт скорее не будет превышать 5–10%. Также стоит отметить, что данные показатели меняются с изменением рыночных тенденций, а один и тот же объект может быть размещен с разными ценами и описаниями, что исказит картину рынка.

Профессионально рассчитанная рыночная стоимость может отличаться от цен в объявлениях как в большую, так и в меньшую сторону. Разница зависит от того, какие аналоги использованы, насколько полными были данные о них и какие корректировки применил специалист.

Как читать отчет по определению стоимости

Мнение о стоимости от профессиональных консультантов может оформляться в разных форматах:

• краткое заключение (1–5 страниц) — диапазон стоимости и ключевые выводы;
• отчет по международным стандартам IVS или RICS (20–40 страниц) — детальное описание объекта, методология, расчеты;
• отчет по ФЗ-135 и ФСО (50+ страниц) —документ с подробным анализом и приложением документов оценщика.

Форматы краткого заключения и отчета по международным стандартам будут являться консультационной деятельностью в рамках законодательства РФ, тогда как отчет по федеральным стандартам — оценочной деятельностью.

Выбирая оценщика, важно проверить его опыт в нужном сегменте, доступ к качественной информации, наличие квалификационных аттестатов (в том числе международных, если применимо), страхового покрытия и членство в СРО.

При анализе отчета (если речь идет не о кратком заключении) обратите внимание:

• на формулировку объекта оценки и учтенные обременения, а также какие допущения приняты при оценке (например, что право оценивается без учета обременения в виде ипотеки или квартира оценивается с допущением, что ремонт определенного уровня уже завершен);
• на соответствие описания объекта фактическим данным;
• на то, какие аналоги выбраны и какие произведены корректировки.

Почему важен профессиональный совет

В сегменте эконом- и комфорт-жилья, как правило, экспонируется большое число максимально сопоставимых по всем параметрам квартир, которые находятся в очень близком ценовом диапазоне.

На основании информации по ним можно достаточно точно определить рыночную стоимость рассматриваемой квартиры самостоятельно.

В премиум- и делюкс-классах ситуация иная: дома и квартиры здесь не типовые. Особую категорию составляют так называемые трофейные объекты — эксклюзивные квартиры, особняки или пентхаусы, которые представлены в единичных экземплярах и нередко обладают несопоставимым с другими дизайном или расположением.

Именно из-за своей редкости трофейная недвижимость в первую очередь требует профессиональной оценки: подобрать корректные аналоги крайне сложно, а погрешность в расчетах может обернуться многомиллионными потерями. Стоимость такой оценки, как правило, составляет от 80 тыс. руб. и выше в зависимости от формата работы и типа объекта.

В нашей практике были случаи, когда клиент обращался уже после проведения оценки, выполненной специалистами без релевантного опыта в элитном сегменте. В качестве аналогов к дому премиум-класса применялись панельные дома, расположенные неподалеку, с корректировками на тип и качество дома.

В результате выявленное расхождение оценочной и рыночной стоимости составило более 20 млн руб., что могло оказать существенное влияние в процессе раздела имущества клиента.

Подобные ошибки часто становятся видны только при детальной проверке объекта. В ряде случаев при оценке выявлялись скрытые юридические и технические проблемы, о которых покупатели не имели представления до обращения к оценщику. Это могут быть незарегистрированные площади, неучтенные обременения, незаконные перепланировки и другие нюансы, которые напрямую влияют на конечную цену сделки. Такая ситуация может привести не только к финансовым потерям, но и к юридическим осложнениям в будущем.

Наличие качественного отчета по определению стоимости на момент принятия решения и проведения сделки купли-продажи позволяет вести с продавцом аргументированный и предметный диалог. Кроме того, такой отчет может быть полезен и для взаимодействия с банками, аудиторами, налоговыми органами и другими структурами.

Важно: при заключении договора на услугу определения стоимости необходимо заранее сообщить оценщику все цели подготовки отчета. Это позволит корректно составить тип договора и при необходимости указать дополнительные виды стоимости. Следует помнить, что рыночная стоимость, указанная в отчете, подготовленном по требованиям ФЗ-135 и федеральных стандартов оценки, является актуальной и рекомендуемой для совершения сделки только в течение шести месяцев с даты его составления.

Международные стандарты

Для собственников недвижимости в РФ, являющихся налоговыми резидентами других стран, отчет часто необходим для подачи налоговых деклараций, расчета налога на прирост капитала, а также для оформления дарения или наследства. В таких случаях необходим документ, подготовленный по стандартам RICS или IVS, признанным за рубежом.

От рыночной стоимости, указанной в отчете, напрямую зависит, какой размер налога будет оплачен клиентом.

При этом, даже если речь идет о недвижимости массмаркета, налог может составить от 0,5–1 млн руб. и выше. Например, это актуально в случаях, когда недвижимость была приобретена или получена в дар более 10–15 лет назад, а ставка налога на прирост капитала в соответствующей юрисдикции составляет 20% и выше.